退去時の原状回復費用と敷金返還は、賃貸トラブルで最も件数の多い相談分野です。国交省ガイドラインと民法621条を根拠に、適正な負担区分を把握することが交渉の基本です。
この記事のポイント
- 壁紙の日焼けや家具跡などの経年劣化・通常損耗は貸主負担で、タバコのヤニ・ペットの傷・釘打ちの大穴など故意・過失による損耗のみが借主負担
- 民法621条（2020年改正）により、敷金から差し引けるのは賃借人の故意・過失による損耗の修繕費のみと明確化された
- 「クリーニング一式◯◯円」のような大括り請求は要注意で、明細を取得し項目ごとに負担区分を確認することが交渉の起点
- 退去時・入居時の写真記録を残しておくことが最大の防衛策で、解決しない場合は消費生活センター・少額訴訟が選択肢になる
負担区分の原則
| 負担者 | 該当する損耗例 |
|---|---|
| 貸主負担 | 壁紙の日焼け・冷蔵庫裏の電気焼け・家具設置による軽い跡・畳の自然な擦り切れ |
| 借主負担 | タバコのヤニ汚れ・ペットの傷・釘打ちによる大穴・引っ越し時の引きずり傷 |
「自然な使用範囲か、故意・過失による損耗か」が判定軸です。
敷金返還の流れ
- 退去立会いで現状確認・写真撮影
- 貸主側から原状回復費用見積りが届く
- ガイドライン照らし合わせて精査
- 妥当でない部分について書面で減額交渉
- 合意で敷金から差引・返金
交渉時の重要ポイント
1. 見積書の明細を必ず取得
「クリーニング一式◯◯円」のような大括り請求は要注意。項目ごとに「経年劣化／通常損耗／故意過失」のどれに該当するか確認。
2. 写真記録
退去時の写真は自分でも撮影。後の証拠になります。入居時の写真があると最強です。
3. ガイドラインを引用
国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は法的拘束力こそないものの、裁判実務でも参照される標準指針です。
4. 解決しない場合の選択肢
- 消費生活センター
- 少額訴訟（60万円以下）
- 簡易裁判所での調停
ROCKEDGEでの対応
ROCKEDGEは賃貸管理も手掛けており、退去精算の現場感を踏まえたご相談が可能です。「請求された退去費用が高すぎる」「敷金が戻ってこない」等のお悩みは、お問い合わせフォームからどうぞ。
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