住まい相談室

不動産相続弁護士とは、相続した不動産をめぐる遺産分割・遺留分・名義変更の争いなど、法的紛争の交渉・調停・訴訟を本人の代理人として扱える弁護士を指します。司法書士は相続登記（名義変更）、税理士は相続税の申告を専門とし、いずれも相続人どうしの『争いの代理交渉』はできません。揉めごとがある、または揉めそうな場合に代理人になれるのは弁護士だけです（弁護士法72条）。

①遺産分割の話し合いがまとまらない②一部の相続人が連絡を絶っている・非協力的③遺言の有効性や使途不明金で対立している④遺留分を侵害された／請求された⑤不動産の評価額や分け方で意見が割れている、といったケースです。感情的な対立が深まる前に、中立の代理人として弁護士を入れると解決が早まります。

2004年に日弁連の報酬基準は廃止され、現在は事務所ごとの自由設定です。一般的な目安として、法律相談料は30分5,000〜10,000円（初回無料の事務所も多い）、着手金は最低20〜30万円程度、報酬金は得られた経済的利益に応じた成功報酬とする事務所が多く見られます。金額は事案の規模や争いの有無で大きく変わるため、依頼前に必ず見積もりで確認してください（旧基準を参考にする事務所が多いものの、金額は各事務所により異なります）。

問題ありません。揉める前の予防的な相談（遺言の作成、分け方の設計、相続人調査など）にも弁護士は対応します。早い段階で見通しを立てておくと、後の紛争を避けやすくなります。法的判断を伴わない不動産の評価・売却の段取りは、不動産会社へ並行してご相談いただくのが効率的です。

ROCKEDGE住まい相談室では、相続に対応する当社の顧問弁護士事務所と連携し、法的判断を伴うご相談を弁護士へおつなぎします（弁護士法72条遵守。士業へのご相談は有料の場合があります）。不動産の査定・売却・空き家対応は当社が、登記は司法書士、相続税は税理士、紛争・交渉は弁護士が担い、窓口ひとつで全体を整理できます。

一般的に、金利上昇局面・大規模修繕の直前・空室が続く時期は売却を検討する契機とされています。ただし「売り時」は物件の立地・築年数・ローン残債・市場の需給によって異なります。利回りと市場価格の関係を把握したうえで判断することが重要です。詳しくは本記事の「売り時の判断」セクションをご覧ください。

一般的に、オーナーチェンジ物件は居住用として購入する買い手が対象外となるため、売却価格が空室状態よりも低くなる傾向があります。ただし、利回りが高ければ投資家に評価される場合もあります。空室と入居中どちらが有利かは物件条件によって変わるため、個別の検討が必要です。

投資用不動産の売却には居住用の3000万円特別控除は原則適用されません。譲渡所得（売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた利益）に対し、所有期間5年超なら長期譲渡所得税率20.315%、5年以下なら短期譲渡所得税率39.63%（いずれも2026年6月時点）が適用されます。また、建物部分の減価償却が取得費を減少させる点が居住用と大きく異なります。