投資用マンションの毎月の持ち出し（赤字）がつらい。売るべきか持ち続けるべきか

この記事でわかること

• 毎月の「持ち出し（赤字）」が本当にいくらなのかを正確に把握する方法
• 売却すべきか保有を続けるべきかの判断軸
• 「節税になるから持ち続ける」という説明の落とし穴
• 売却に動く前に確認すべきこと

「家賃は入っているのに、ローン返済と管理費・修繕積立金を払うと毎月数千円〜数万円のマイナス」——投資用ワンルーム・1LDKマンションでよくあるご相談です。この毎月の持ち出しがつらく、売却を考え始めたものの、何から確認すればよいか分からないという方に向けて、中立的な立場で判断材料を整理します。

まず「毎月いくら持ち出しているか」を正確に出す

感覚ではなく、実際のキャッシュフローを計算することが出発点です。

月間キャッシュフロー ＝ 家賃収入 −（ローン返済額 ＋ 管理費 ＋ 修繕積立金 ＋ 賃貸管理委託料 ＋ 固定資産税の月割り）

さらに、次の「見えにくいコスト」も年間ベースで加味すると実態に近づきます。

• 空室期間中の収入ゼロ（入退去のたびに発生）
• 退去時の原状回復費・募集時の広告料（AD）
• 数年〜十数年ごとの大規模修繕の一時金
• 設備（エアコン・給湯器等）の交換費用

新築・築浅で買った物件ほど、購入後に家賃が下がり、逆に修繕積立金は段階的に上がるため、持ち出し額は時間とともに拡大しやすい構造があります。

「節税になるから持ち続けた方がよい」の落とし穴

販売時や保有中に「赤字でも確定申告で税金が戻る（損益通算）から大丈夫」と説明されることがあります。仕組み自体は事実で、減価償却費を計上して不動産所得を赤字にし、給与所得と損益通算することで所得税・住民税が軽減される場合があります（国税庁タックスアンサー No.2250）。

ただし、次の点に注意が必要です。

• 減価償却の効果は逓減する：建物の償却が進むほど計上できる額は減り、耐用年数を過ぎると取れなくなります。節税効果は永続しません。
• 節税額より実際の持ち出しが大きいことが多い：戻ってくる税金よりも、毎月の現金支出（持ち出し）の方が大きければ、トータルでは現金が減り続けています。
• 売却時に跳ね返る：保有中に計上した減価償却費の分だけ建物の取得費が下がり、売却時の譲渡所得（＝課税対象の利益）が増える関係にあります（国税庁 No.3261）。「保有中の節税」と「売却時の税負担」はセットで考える必要があります。

節税効果は「現金の損」を埋め合わせる魔法ではありません。**実際のキャッシュフロー（現金の増減）**を主軸に判断することをおすすめします。

売る／持ち続けるの判断軸

毎月赤字だからといって、必ず売るのが正解とは限りません。次の3点を合わせて判断します。

判断軸	確認すること
① 売って完済できるか	現在の売却見込み価格がローン残債を上回るか。下回る場合は残債超過（オーバーローン）の対応が必要
② 累積損失の見通し	今後も持ち出しが続く場合、保有を続けた数年間の累積赤字と、今売って確定する損失のどちらが小さいか
③ 将来コストの増加	修繕積立金の値上げ予定・大規模修繕一時金・空室リスク・家賃下落の見通し

①で売却見込み価格が残債を十分上回り、②で「持ち続けるほど損失が膨らむ」見通しなら、売却が有力な選択肢になります。逆に、立地が良く家賃が安定し、残債の返済が進んで売却益が見込める段階に近いなら、保有継続にも合理性があります。

売却に動く前に確認すること

1. ローン残債を金融機関に確認（繰上返済時の手数料や違約金の有無も）
2. 現在の売却見込み価格を複数社で把握：投資用マンション売却の売り時と利回りの関係も参考に
3. 入居中（オーナーチェンジ）か空室かで価格が変わる：オーナーチェンジ売却と空室売却の違い
4. 売却益が出る場合の税負担を試算：投資用マンション売却時の譲渡所得税
5. サブリース契約がある場合は解約条件を確認：サブリース契約中のワンルームを売却したい

全体像は投資用ワンルーム・1LDKマンション売却の完全ガイドにまとめています。

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「売るべきか」の整理からご相談ください

「毎月の赤字がつらいが、売って損が確定するのも怖い」——このお悩みは、収支・残債・相場・税負担を一度に並べて見ないと判断できません。ROCKEDGEでは、売却を前提とせず「保有を続ける場合と売る場合、どちらが損失を抑えられるか」の整理からご相談を承っています。中立的な立場でお話しします。

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