2024年4月1日、不動産登記法の改正により相続登記が義務化されました。これまで任意だった相続登記が法的義務となり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。同時に、2024年4月1日より前に発生した相続も対象に含まれる点が重要です。
- 相続を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務がある（不動産登記法76条の2）。
- 2024年4月1日以前の相続も対象。過去分の期限は2027年3月31日。
- 遺産分割が未了でも「相続人申告登記」を利用すれば登記義務を一時的に果たせる。
- 費用目安：司法書士報酬5〜15万円＋登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）。
- 正当な理由なく義務を怠ると10万円以下の過料が科される。
義務化の概要
施行日と対象範囲
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年（令和6年）4月1日 |
| 根拠法 | 不動産登記法第76条の2 |
| 申請期限 | 相続を知った日から3年以内 |
| 過去分の期限 | 2027年（令和9年）3月31日 |
| ペナルティ | 10万円以下の過料（不動産登記法164条） |
「相続を知った日」とは、自分がその不動産の相続人であることを知った日を指します。被相続人の死亡日と必ずしも一致しない点に注意が必要です。
2024年4月1日以前の相続も対象
義務化前に発生した相続についても遡及して適用されます。長年放置されていた「登記名義が祖父のまま」という不動産も対象です。この場合の期限は2027年3月31日（令和9年3月31日）です。
国土交通省の推計では、国内の土地の約20%が所有者不明土地とされており、義務化の背景にはこの問題の解消があります。
相続人申告登記：遺産分割が整わない場合の暫定手段
遺産分割協議がまとまらない場合でも、登記義務の履行が可能な「相続人申告登記」制度（不動産登記法76条の3）が2024年4月1日に同時創設されました。
相続人申告登記の仕組み
- 法定相続人の一人が法務局に「自分がこの不動産の相続人である」と申告する
- 申告後は登記義務が暫定的に果たされる
- 遺産分割が成立したら、成立から3年以内に改めて**通常の相続登記（所有権移転登記）**を行う
相続人申告登記は所有権の移転を伴わないため、物件の売却や担保設定はできません。あくまで義務違反を回避するための暫定措置です。
相続土地国庫帰属制度との違い
同じく2023年4月27日に施行された「相続土地国庫帰属制度」は、相続によって取得した不要な土地を国に引き取ってもらえる制度です。
| 比較項目 | 相続登記義務化 | 相続土地国庫帰属制度 |
|---|---|---|
| 目的 | 所有者不明土地の発生予防 | 不要土地の国への帰属 |
| 前提条件 | なし（義務） | 相続登記が完了していること |
| 対象土地 | すべての相続不動産 | 一定要件を満たす土地（建物のある土地は原則不可） |
| 費用 | 登録免許税等 | 審査手数料1万4,000円＋10年分の管理費相当額の負担金 |
| 負担金の目安 | — | 原野等は20万円、市街地は路線価等で算定 |
国庫帰属制度を利用する場合でも、申請前に相続登記を完了させる必要があります。「国に返せば登記不要」ではありません。
必要書類一覧
通常の相続登記（法定相続・遺産分割いずれの場合も）に必要な書類の基本セットは以下のとおりです。
| 書類 | 取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍含む） | 本籍地の市区町村役場 | 転籍歴があると複数市区町村での取得が必要 |
| 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票） | 住所地の市区町村役場 | 登記簿上の住所と死亡時住所を連結するために必要 |
| 相続人全員の戸籍謄本（現在戸籍） | 各本籍地の市区町村役場 | 続柄・生存確認 |
| 相続人全員の住民票 | 住所地の市区町村役場 | 登記後の住所記載に必要 |
| 固定資産税評価証明書 | 不動産所在地の市区町村役場 | 登録免許税の計算に使用（最新年度） |
| 遺産分割協議書（分割協議の場合） | 相続人間で作成 | 全員の実印押印が必要 |
| 相続人全員の印鑑証明書（分割協議の場合） | 住所地の市区町村役場 | 遺産分割協議書に添付 |
| 登記申請書 | 自作または司法書士に依頼 | 法務局ウェブサイトの書式を使用可 |
法定相続分での登記（遺産分割なし）の場合は、遺産分割協議書と印鑑証明書は不要です。ただし、後から遺産分割する際に改めて登記変更が必要になります。
費用目安
登録免許税
固定資産税評価額 × 0.4%（相続登記の軽減税率）
例：評価額2,000万円の不動産なら 2,000万円 × 0.4% = 8万円
ただし、相続人申告登記の場合は登録免許税が非課税です。
司法書士報酬
| ケース | 報酬目安 |
|---|---|
| 単純な法定相続（1物件・相続人2〜3名） | 5〜8万円 |
| 遺産分割協議書作成込み | 8〜12万円 |
| 複数物件・遠隔地・権利関係が複雑 | 12〜20万円以上 |
※ 上記は目安であり、地域・事務所によって大きく異なります。
実費
- 戸籍謄本：450円/通（除籍謄本・改製原戸籍は750円/通）
- 住民票：200〜300円/通
- 固定資産税評価証明書：200〜400円/通
- 登記事項証明書：480〜600円/通（オンライン申請は安価）
ペナルティ：10万円以下の過料
不動産登記法164条により、正当な理由なく相続登記の申請義務を怠った場合、10万円以下の過料が科されます。
「正当な理由」として認められ得るケースとしては、相続登記に必要な書類の収集が困難な場合（海外居住の相続人がいる等）、相続人間で紛争が生じている場合などが挙げられますが、「知らなかった」「忙しかった」は原則として認められません。
過料の決定は裁判所が行い、行政罰（前科にはならない）ですが、不動産の売却・担保設定にも影響します。未登記のまま放置すると売却も融資も受けられない実害が生じます。
まとめ：まず現状確認から
相続登記の義務化で最初にやるべきことは、自分が相続人になっている未登記不動産がないか確認することです。
- 固定資産税の納税通知書を確認する
- 法務局で登記事項証明書を取得し、名義人を確認する
- 3年以内に司法書士に依頼するか、自分で申請する
- 遺産分割が整わない場合は先に「相続人申告登記」を行う
期限が迫っている場合や、相続人が多い・物件が複数あるケースは早めに司法書士への相談をおすすめします。当社でも相続不動産に関する初回相談をお受けしています。お問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。