不動産売却を依頼する際の最初の重要決定が、媒介契約の種類です。法律で3種類に区別されており、それぞれメリット・デメリットがあります。業者の説明だけで決めず、自分でも理解した上で選びましょう。
3種類の比較表
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 他社への重複依頼 | 可 | 不可 | 不可 |
| 自己発見取引（自分で買主を見つける） | 可 | 可 | 不可 |
| レインズ登録義務 | なし | 7日以内 | 5日以内 |
| 業務報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間上限 | 規定なし（行政指導3か月） | 3か月 | 3か月 |
それぞれのメリット・デメリット
一般媒介
◎メリット
- 複数社の競争が働きやすい
- 自己発見取引も可能
- 知名度の高いポータル掲載が複数社から行われる
△デメリット
- レインズ登録義務がないため業界共有が遅れがち
- 業者側の優先度が下がりやすい（独占できない物件は優先度低下）
- 進捗報告義務がなく状況把握しづらい
向いているケース: 駅近・新築・都心部など物件競争力が高く、複数社が積極的に動くケース。
専任媒介
◎メリット
- レインズ登録で業界共有
- 業者側が独占できるため優先度高い
- 自己発見取引も併用可能
△デメリット
- 1社の能力に依存
- 物件囲い込み（自社購入希望者にだけ紹介する行為）リスク
向いているケース: 標準的な物件で、信頼できる業者を1社に絞れるケース。
専属専任媒介
◎メリット
- 業者の本気度最大
- 報告頻度が高い
- レインズ登録が早い
△デメリット
- 自分で見つけた買主にも仲介手数料が発生
- 1社依存が強い
向いているケース: 完全に業者任せにしたい、報告を頻繁に欲しい、相続案件で身内買い手がいないケース。
専任系で警戒すべき「囲い込み」
専任・専属専任は1社独占になるため、業者によっては「自社の購入希望者にだけ紹介する」「他社からの問合せに『商談中』と回答して断る」という囲い込みを行うことがあります。
囲い込みの兆候:
- 売り出し2か月以上経過しても1件も内覧予約が入らない
- 報告書に「現在◯件問合せあり」と書いてあるが具体的な動きが見えない
- レインズの「商談中」マークが過剰に長期化
対策:
- 媒介契約時に囲い込みをしない旨を確約する条項を入れる
- 進捗報告を細かく確認する
- レインズの登録状況を売主自身でも確認できるよう求める（売主には登録証明書発行が法律で義務付け）
ROCKEDGEのスタンス
当社は囲い込みを行わない方針で、レインズ登録と業界共有を徹底します。媒介契約の種類選びについても、お客様の状況に応じて中立的にご提案します。
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