この記事でわかること
- 2024年4月施行の相続登記義務化と10万円以下の罰則の内容
- 練馬区の相続不動産の評価額・相続税の計算目安
- 売却・賃貸転換・空き家放置、3つの選択肢の損得比較
- 空き家売却で最大3,000万円が控除される特別控除の条件と期限
- 練馬区でよくある共有名義問題の具体的な解決策
練馬区の相続不動産、相談件数が急増している背景
練馬区の相続不動産（戸建て・40坪前後）の売却価格は4,500万円〜8,000万円（2026年5月現在）が目安です。ただし路線価・築年数・土地形状・接道状況により大きく変動します。
先月、練馬区大泉学園エリアにお住まいの60代の方からご相談をいただきました。お母様が亡くなられ、築47年の一戸建てを相続されたのですが、兄弟3人が共有名義になっており「売るにも貸すにも話し合いがまとまらない」とのことでした。調べてみると、相続登記が完了していない状態で、2024年4月からの義務化の件もご存じなかったのです。こうした「知らないまま時間が経過している」ケースが、練馬区では特に増えています。
練馬区は75万人が暮らす東京都最大規模の住宅地で、持ち家率は約52%と23区内でも高水準です。石神井公園・大泉学園・光が丘など緑豊かなエリアに一戸建てが集中し、昭和40〜50年代に建てられた物件が多く残っています。高齢化とともに相続案件が急増しており、空き家の増加傾向も続いています。
相続登記の義務化：罰則と手続きの流れ
2024年4月から「3年以内」が法律上の義務に
2024年4月1日、不動産登記法が改正され、相続を知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました。期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料が科せられます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年4月1日 |
| 申請期限 | 相続を知った日から3年以内 |
| 罰則 | 10万円以下の過料 |
| 過去の未登記物件 | 2027年3月31日まで猶予あり |
過去に相続した物件も対象です。練馬区には「親が相続したまま登記していなかった」という物件が少なくありません。2027年3月31日の猶予期限前に、まず登記状況を確認してください。
相続登記の費用目安
- 司法書士費用：5万円〜15万円程度（2026年現在・物件数・難易度により変動）
- 登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4%
練馬区の戸建て（土地+建物評価額3,000万円）の場合、登録免許税は約12万円が目安です。
練馬区の相続不動産の評価額と相続税の目安
路線価方式による土地評価
相続税における土地の評価は「路線価方式」が基本です。練馬区内の路線価はエリアにより差があります。
| エリア | 路線価の目安（㎡あたり） |
|---|---|
| 練馬駅周辺 | 28万〜45万円 |
| 石神井公園周辺 | 20万〜30万円 |
| 大泉学園周辺 | 18万〜25万円 |
| 光が丘エリア | 16万〜22万円 |
（2026年5月現在・国税庁路線価図参照。年度により変動あり）
相続税の基礎控除と練馬区での目安
相続税の基礎控除額は「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人数」です（相続税法第15条）。法定相続人が3人であれば4,800万円以下の財産に相続税はかかりません。
練馬区の戸建て（土地+建物）の相続税評価額は3,000万円〜6,000万円程度が多く、金融資産等との合算が必要ですが、相続人複数であれば基礎控除内に収まるケースも相当数あります。
売却か賃貸か：練馬区での損得を徹底比較
3つの選択肢の整理
| 選択肢 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却 | 現金化・管理不要・相続税納付に充当可 | 売却益に譲渡所得税が発生 |
| 賃貸転換 | 毎月の家賃収入・所有権維持 | 空室リスク・修繕費・管理の手間 |
| 空き家のまま保有 | 判断を先送りできる | 固定資産税・管理費・特定空き家リスク |
練馬区の賃貸相場と収益試算
練馬区の一戸建て賃貸（4LDK・築20年以内）の相場は月額12万円〜18万円程度（2026年現在）。石神井公園や大泉学園エリアでは、自然環境を重視するファミリー層からの需要が堅調で、戸建て賃貸の問い合わせは増加傾向にあります。
ただし、築40年超の物件は大規模修繕なしでは賃貸に出しにくいのが実情です。浴室・キッチンのリフォームに150万円〜300万円程度かかるケースが多く、「費用回収に何年かかるか」の収支シミュレーションが不可欠です。
練馬区は23区内でも比較的工事費が安めで、材料・人員の輸送コストが読みやすい郊外立地という利点もあります。ROCKEDGEでは練馬区のお客様向けに収支シミュレーションをご提供していますので、売却か賃貸かで迷われている方はお気軽にご相談ください。
空き家の3,000万円特別控除で節税する方法
「被相続人の空き家特例」とは
相続した実家を売却する際、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（正式名称：被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除・租税特別措置法第35条第3項）。
主な適用条件（2026年現在）：
- 被相続人が相続開始直前まで一人暮らしをしていた（老人ホーム入居中も一定条件で対象）
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 昭和56年5月31日以前建築（旧耐震基準）の場合、耐震リフォームまたは解体が必要
- 売却価格が1億円以下
**注意：令和5年度税制改正により、2024年1月1日以降の売却から条件が変更されました。**相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円に縮小されます。
練馬区でのポイント
練馬区には旧耐震基準（1981年以前）の戸建てが多く残っています。石神井公園・大泉学園エリアでは広い敷地の旧耐震物件も多いため、「解体して更地で売る」「耐震リフォームをしてから売る」どちらでも特例を使えます。
空き家のまま放置して申請期限を過ぎると特例は使えなくなります。早めの確認が節税の鍵です。
共有名義問題の解決策
練馬区でよくある「兄弟共有」の落とし穴
前述の大泉学園の事例のように、兄弟姉妹が共有名義になるケースは相続の現場で頻繁に発生します。共有名義の問題は放置するほど複雑化します。
共有名義の主な問題点：
- 共有者の一人が反対すると売却・賃貸・リフォームが全てできない
- 共有者が亡くなると、その子供たちへさらに細分化される（数十年後に相続人が10人以上になるケースも）
- 共有者全員の合意なしに抵当権設定・金融機関ローンも不可
解決策の選択肢
| 方法 | 概要 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 共有者への持分売却 | 他の共有者が持分を買い取る | 一人が住み続けたい場合 |
| 全員合意の上で売却 | 最もシンプルで費用が少ない | 共有者間の関係が良好な場合 |
| 家族信託 | 管理・処分権限を受託者に集約 | 認知症対策も同時に必要な場合 |
| 共有物分割請求 | 裁判所を通じて分割・売却（民法第258条） | 話し合いがまとまらない場合の最終手段 |
共有名義の解消は早いほど費用も時間も節約できます。「話し合いができない」という状況でも、不動産コンサルタントや弁護士が仲介することで解決するケースは多くあります。
まとめ：練馬区の相続不動産で後悔しないための3つのポイント
練馬区の相続不動産では、以下の3点が特に重要です。
- 相続登記の期限管理: 相続を知ったら3年以内に申請。過去の未登記物件も2027年3月31日が猶予期限
- 3,000万円控除の期限管理: 空き家売却は相続開始から「3年を経過する年の12月31日まで」が目安
- 共有名義の早期解消: 放置するほど権利関係が複雑になり、解決コストが増大
練馬区は空き家の増加傾向が続いており、管理不全のまま放置すると特定空き家に指定され、固定資産税の住宅用地特例が解除される（最大6倍になる可能性）リスクもあります。相続不動産に関する手続きや税制は複雑で、個別の状況によって最適解が異なります。詳細は不動産コンサルタントや税理士・司法書士等の専門家へご相談ください。
練馬区の相続不動産をROCKEDGEに相談する
ROCKEDGEでは練馬区エリアの相続不動産について、相続登記・税務・売却・賃貸活用まで専門家チームと連携して対応します。「どこに相談すればいいかわからない」という段階からお気軽にご連絡ください。
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