対応が遅い・空室の報告がない
入居者トラブルの連絡が翌週になる。空室が続いているのに募集状況の報告がない。管理料は毎月引かれているのに、何をしてもらっているのか分からない。
契約書の解約予告期間を確認し、切り替え可能な時期から逆算します。
For Property Owners その管理会社のままで、
その管理会社のままで、
本当にいいですか。
管理会社を変えたい。サブリースを解約したい。相続で急に大家になった。
東京・銀座の宅地建物取引業者が、切り替えの実務から一緒に整理します。
不満は、あなただけではありません
賃貸経営3年以上のオーナーを対象にした調査では、管理会社に不満を感じている人が 61.1%。不満の理由で最も多いのは「メールの返信が遅い」44.7%でした。 管理会社を選ぶときに重視する点も「トラブル対応の迅速さ」53.0%、「レスポンスの速さ」47.4%が上位です。
出典：アセットテクノロジー株式会社「賃貸管理会社の対応品質に関する実態調査」（ オーナーズ・スタイル掲載記事 ）。調査時期・回答者数は出典に記載がありません。
つまり、多くのオーナーが不満を持ちながら、切り替えの手続きが分からないという理由だけで動けずにいます。 このページは、その手続きを先にお見せするために作りました。
こんなご相談を受けています
サブリースを解約したい・減額された
30年一括借上げのはずが賃料を下げられた。解約を申し出たら違約金を提示された。解約できたとして、その後の管理を誰に頼めばよいのか分からない。
解約後はオーナーが貸主の立場を引き継ぎます。入居者への通知と敷金の引き継ぎまで、受け皿として引き受けます。
相続でアパート・貸家を引き継いだ
親が持っていた賃貸物件を相続したが、管理会社との付き合い方も、経営を続けるべきかも分からない。室内には家財が残ったままになっている。
遺品整理・原状回復・賃貸再開・売却の比較まで、同じ窓口で対応します。
管理会社を切り替える手順
入居者に迷惑をかけずに切り替えるには、順序があります。飛ばすと家賃の振込先が宙に浮きます。
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1. 管理委託契約書の解約条項を確認する
国土交通省の賃貸住宅標準管理委託契約書では、 解約の申入れは3か月前が標準とされています。ただし実際の期間は個別契約の条文次第です。まずここを読みます。
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2. 引き継ぎ対象を洗い出す
敷金・預り金、鍵、入居者台帳、賃貸借契約書の原本、修繕履歴、家賃保証会社との契約、火災保険。 これらの所在を先に確定させます。国土交通省の実態調査では、オーナーからの預り金を自己の財産と分別して管理していない事業者が 73.1%存在すると報告されています（令和6年度 賃貸住宅管理業 実態調査）。
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3. 解約日と新管理の開始日をつなげる
空白の一日も作らないよう、解約日の翌日を管理開始日に設定します。家賃の入金サイクルも合わせます。
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4. 入居者へ通知する
管理会社の変更、新しい家賃振込先、緊急時の連絡先を書面でお知らせします。通知は当社が用意します。
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5. 空室の立て直しに着手する
募集条件、写真、間取図、内見動線を組み直します。空室が長いほど、ここが本題になります。
サブリース（家賃保証）は手順が異なります。 オーナーと事業者の間が賃貸借契約になるため借地借家法が適用され、解約の可否そのものが争点になります。 法的な判断が必要な段階では、当社顧問弁護士事務所と連携してご案内します（弁護士法72条遵守）。 仕組みと注意点はサブリース（家賃保証）の落とし穴にまとめています。
ROCKEDGEに任せると、窓口が1つになります
管理・募集・原状回復・撮影・遺品整理・売却判断を、別々の会社に発注しなくて済みます。 1社に集まるほど、原状回復の見積りから入居募集開始までの日数が縮みます。
- 入居者募集・仲介 宅地建物取引業者として自社で客付けまで行います
- 原状回復・リフォーム SONAIEが窓口。コーディネーターが施工まで管理します
- Matterport 3D撮影 内見前に部屋を見せて、遠方・多忙な入居希望者の候補から外れないようにします
- 残置物・遺品整理 TATAMIEで対応。相続物件の家財が残ったままでも着手できます
- 相続・売却の判断 貸し続けるか売るかの比較材料をそろえます
- 法務・税務の連携 当社顧問弁護士事務所・提携税理士事務所へご案内します
築年数が古い木造、遠方からの相続物件も承ります
築古の木造アパート・戸建て。 設備が古い、和室が残っている、前の入居者の家財がそのままという状態でも、現地を見てから 直す範囲を決めます。原状回復はSONAIEが窓口となりコーディネーターが施工まで管理し、 残置物・遺品整理はTATAMIEで引き受けるため、 「片づけと工事の業者を先に探さないと管理を頼めない」という順番になりません。
遠方にお住まいで、現地に来られない場合。 相続で引き継いだが自分は別の都道府県にいる、という物件も対象です。 室内の状況はMatterportの3D撮影でそのままお見せできますし、 入居希望者にも内見前に見てもらえます。立会いのためだけに何度も往復していただく必要はありません。
区分1室、木造アパート1棟、貸家1軒から承ります。戸数の下限は設けていません。
先に、お受けしないことを書いておきます
サブリース（家賃保証）はお受けしていません。 サブリースはオーナーと事業者の間が賃貸借契約になり、借地借家法が適用されます。 その結果、あとからオーナー側の都合で抜けにくい契約になります。当社はその形をとらず、 管理委託契約でお引き受けします。家賃はオーナーの口座に入り、賃料を決めるのもオーナーです。
管理手数料の安さで比べていただく必要はありません。 料率は業務範囲とセットでなければ比較になりません。募集広告費、原状回復の手配、 入居者対応、更新・退去精算のどこまでが料率に含まれるかは会社ごとに違い、 率が低くても都度課金が積み上がれば手残りは減ります。 お見積りは物件と現在の契約内容を拝見してから、含む業務と含まない業務を並べてお出しします。
株式会社ROCKEDGE Property Management／宅地建物取引業 東京都知事(3)第94005号／東京都中央区銀座7-17-18-6F。 対応エリアは東京都を中心に1都3県。区分1室から承ります。
よくあるご質問
管理会社を変えたいのですが、いつでも解約できますか。
管理委託契約に定めた解約予告期間に従います。国土交通省の「賃貸住宅標準管理委託契約書」では3か月前の解約申入れが標準とされていますが、実際の期間はお手元の契約書の条文によって異なります。契約書をご用意いただければ、予告期間と手続きの順序を無料で確認します。
サブリース（家賃保証）契約でも解約できますか。
サブリースはオーナーと事業者の間が賃貸借契約になるため、通常の管理委託契約とは扱いが異なり、借地借家法が適用されます。オーナー側からの解約には正当事由などの要件が問われ、解約の可否や条件は個別事情によります。法的なご判断が必要な段階では、当社顧問弁護士事務所と連携してご案内します（弁護士法72条遵守）。
管理会社を変えると、入居者に迷惑がかかりませんか。
実務としては、入居者へ管理会社変更と新しい家賃振込先・緊急連絡先を書面で通知します。あわせて敷金、鍵、入居者台帳、賃貸借契約書、修繕履歴、家賃保証会社との契約の引き継ぎを行います。ここが抜けると入居者からの問い合わせ先が消えるため、通知と引き継ぎの段取りを事前に組んでから解約日を決めます。
1戸だけ、区分マンション1室だけでも相談できますか。
できます。相続で引き継いだ1室や、転勤で貸し出している自宅なども対象です。まずは現状と、どこまでご自身で対応したいかをお聞かせください。
ROCKEDGEはサブリース（家賃保証）で借り上げてくれますか。
いいえ。当社はサブリースをお受けしていません。サブリースはオーナーと事業者の間が賃貸借契約になるため借地借家法が適用され、あとからオーナー側の都合で解消しにくい契約になります。当社は管理委託契約でお引き受けし、家賃はオーナーの口座に入り、賃料を決めるのもオーナーです。すでに他社とサブリース契約がある場合の、解約後の管理の引き受けはご相談いただけます。
築40年の木造アパートや、遠方の相続物件でも管理を受けてもらえますか。
承ります。築年数が古い木造アパート・戸建て、室内に前の入居者の家財が残ったままの物件、オーナーが別の都道府県にお住まいで現地に来られない物件も対象です。原状回復はSONAIEが窓口となりコーディネーターが施工まで管理し、残置物・遺品整理はTATAMIEで引き受けるため、片づけと工事の業者を先に探していただく必要がありません。室内の状況はMatterportの3D撮影でお見せできるので、立会いのために何度も往復していただく必要もありません。区分1室、木造アパート1棟、貸家1軒から承り、戸数の下限は設けていません。
管理手数料はいくらですか。
物件と現在の契約内容を拝見してからお出しします。料率だけでは比較になりません。募集広告費、原状回復の手配、入居者対応、更新・退去精算のどこまでが料率に含まれるかは会社ごとに異なり、率が低くても都度課金が積み上がれば手残りは減るためです。お見積りは、含む業務と含まない業務を並べた形でご提示します。
相談したら契約しなければいけませんか。
いいえ。契約書の確認や、いま何が起きているのかの整理だけでも構いません。売却したほうが合理的だと判断できる場合は、その旨をお伝えします。