この記事でわかること
- 調布市の2026年最新の不動産売却相場と市場動向
- 査定額の決まり方（AI査定と訪問査定の違いと使い分け）
- 仲介手数料の正確な計算方法と交渉の余地
- 3000万円特別控除・長期譲渡所得による節税の具体策
- 売却にかかる期間の目安と、Matterportを使った「内覧なし売却」の進め方
調布市の売却価格は、駅距離・接道・築年数・土地面積によって大きく変わります。京王線沿線の駅近物件や、深大寺・仙川エリアの人気住宅地ではこれを上回るケースもあります。
調布市で多いのが、相続した築古戸建てについて「AI査定の数字が出たが、自分の物件にあっているのか分からない」というご相談です。南向きの角地・境界明確・日当たり良好といった現地でしか確認できる加点要素は、AI査定では反映されません。訪問査定でこうした要素を丁寧に積み上げると、AI査定より数百万円単位で高い売出価格を設定でき、短期間での成約につながる例も少なくありません。査定の質が結果を左右する——これが調布市でも共通する実情です。
調布市の不動産売却相場は？2026年の市場動向
調布市は人口約24万人、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」でも持ち家率が比較的高く一戸建てが多いエリアです。23区へのアクセスが良好な「東京近郊の住宅地」として、ファミリー層からの底堅い需要があります。
Q: 調布市の戸建ては今いくらで売れる？ A: ひとつの金額レンジではお答えしていません。同じ調布市でも駅距離・接道・築年数で数百万円単位の差が出るためです。国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の公示地価を、国税庁の路線価図で路線価（公示地価のおおむね8割の水準）を確認し、土地の㎡単価×面積を出発点に概算してください。
2026年の市場動向として押さえておきたいのは次の3点です。
| 要因 | 売却への影響 |
|---|---|
| 住宅ローン金利の緩やかな上昇 | 買主の購入予算がやや圧迫され、価格交渉が入りやすい傾向 |
| 空き家対策の社会的関心の高まり | 相続戸建て・古家付き土地の流通が活発化 |
| 多摩川沿いエリアの水害リスク評価 | ハザードマップ該当地は査定で慎重に見られる傾向 |
調布市は23区と比べて工事費・解体費が5〜10%安めという特性があり、古家付き土地として売る場合でも、買主側の「解体・建て替えコスト」の負担感が比較的軽いことが売りやすさにつながっています。
公表されている一次情報から、ご自身の物件の目安を出す手順は次のとおりです。調布市の相場をひとつのレンジで示すことはしていません。同じ調布市でも駅距離・接道・築年数で数百万円単位の差が出るため、レンジだけが独り歩きすると判断を誤るためです。
| 調べるもの | 一次情報 | 使い方 |
|---|---|---|
| 土地の㎡単価 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査） | 物件に近い標準地の住宅地単価を確認する |
| 相続税評価の単価 | 国税庁 路線価図 | 路線価は公示地価のおおむね8割の水準。路線価÷0.8で実勢の目安に戻す |
| 中古マンションの成約単価 | 東日本レインズ Market Watch | 圏域の成約㎡単価×専有面積で概算する |
土地の単価×面積が出発点になりますが、用途地域・間口・形状・前面道路の幅員で上下します。建物は築年数で残存価値が変わり、築20年超の木造は実質的に土地値での取引が中心です。正確な金額は訪問査定で物件固有の条件を反映して確認してください。
査定額はどう決まる？AI査定と訪問査定の違い
不動産の査定には大きく2種類あります。AI査定（机上査定）は、過去の成約データや路線価をもとに瞬時に概算額を算出する方法です。一方訪問査定は、専門家が現地を訪れ、日当たり・境界・建物の状態・接道などを実際に確認して算出します。
Q: AI査定だけで売出価格を決めて大丈夫？ A: 大まかな相場把握には有効ですが、売出価格の最終決定には訪問査定が不可欠です。 AI査定は土地の形状や建物の劣化具合を反映できないため、数百万円単位のズレが生じることがあります。
- AI査定が向く場面: 「だいたいの相場を知りたい」初期段階、複数物件の比較
- 訪問査定が向く場面: 実際に売り出す価格を決める段階、相続税申告の参考にする場合
調布市のように同じ町名でも多摩川からの距離や私道・公道の接道状況で評価が変わるエリアでは、現地確認の精度がそのまま査定額の信頼性に直結します。
仲介手数料はいくら?計算方法と交渉の余地
不動産を仲介で売却する際、成約時に仲介手数料（売買を仲介した不動産会社に支払う報酬）が発生します。法律（宅地建物取引業法）で上限が定められており、売買価格400万円超の場合は以下の速算式が使えます。
仲介手数料の上限 = 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税
| 売買価格 | 仲介手数料の上限（税込・2026年現在） |
|---|---|
| 3,000万円 | 約105.6万円 |
| 4,000万円 | 約138.6万円 |
| 5,000万円 | 約171.6万円 |
注意したいのは、これはあくまで「上限」であって、定額ではないという点です。Q: 仲介手数料は値引き交渉できる？ A: 法律上は上限以下であれば可能です（2026年現在）。 ただし、手数料を下げる代わりに広告活動が手薄になるケースもあるため、「手数料の額」だけでなく「どんな販売活動をしてくれるか」をセットで確認することをおすすめします。
売却の節税は?3000万円特別控除と長期譲渡所得
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、原則として所得税・住民税が課税されます。ここで知っておきたい2つの制度があります。
マイホームの3000万円特別控除
自分が住んでいた家を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（租税特別措置法第35条）があります。たとえば譲渡所得が2,500万円であれば、この特例により課税対象がゼロになる可能性があります。相続した空き家でも、一定の耐震基準や要件を満たせば同様の特別控除（被相続人の居住用財産の特例）が使える場合があります。
長期譲渡所得による税率の軽減
その不動産を所有していた期間が5年を超える（長期譲渡所得）か、5年以下（短期譲渡所得）かで税率が大きく変わります。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税+住民税・2026年現在） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20.315% |
調布市で相続した実家を売る場合、被相続人の所有期間を引き継げるため、多くは長期譲渡所得に該当します。売却のタイミングを年明けにずらすだけで所有期間が5年を超え、税率が半分近くになるケースもあるため、慌てて売らずに専門家と試算することが大切です。
売却の期間と流れ?Matterportで内覧なし売却を実現
調布市での戸建て・マンション売却にかかる期間は、査定から引き渡しまでおおむね3〜6か月程度（2026年現在・物件により変動）が目安です。
- 査定（AI査定→訪問査定）:約1〜2週間
- 媒介契約の締結:数日 ※媒介契約とは、売却を不動産会社に依頼する契約のこと
- 売却活動・内覧対応:1〜3か月
- 売買契約・引き渡し:1〜2か月
このうち多くの売主が負担に感じるのが「内覧対応」です。仕事や遠方在住で何度も立ち会えない、相続した空き家まで通うのが大変、というお声を調布市のご相談者様からも頻繁にいただきます。
そこで有効なのがMatterport（マターポート）による3Dデジタル内覧です。専用カメラで室内を撮影し、買主がオンライン上で実際に歩き回るように物件を確認できるため、現地内覧の回数を大幅に減らせます。空き家や遠方物件、防犯面で立ち会いを最小化したいケースと特に相性が良く、調布市で増加している相続・空き家売却の現場で効果を発揮しています。ROCKEDGE住まい相談室でも、こうしたMatterportを活用した「内覧負担を抑える売却」のご提案を行っており、忙しいオーナー様や遠方の相続人の方から好評をいただいています。
戸建て改修・太陽光設備が残る物件など、調布市ならではの売却条件もありますので、相場感や節税の試算も含め、まずは現状を整理することから始めてみてください。売却の判断は一度きりの大きな決断です。詳細は専門家へご相談ください。
調布市の不動産売却をROCKEDGEに相談する
ROCKEDGEでは調布市エリアの不動産売却について、査定・媒介契約・購入者探索・決済まで一貫してサポートします。買取・仲介どちらの方法が有利か、中立的な立場でアドバイスします。
対応エリア: 東京・埼玉・神奈川・千葉（1都3県）
出典・補足
- 相続空き家の3,000万円特別控除は、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという個別の期限とは別に、制度そのものに期限がある点にご注意ください。また令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合の控除額は1人あたり2,000万円までとなります（国税庁 タックスアンサー No.3306: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）
- 譲渡所得の税率20.315%（長期）・39.63%（短期）には、復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が含まれます。この上乗せは令和29年（2047年）分までの措置です（国税庁 タックスアンサー No.3208 / No.3211: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm）
