この記事でわかること
- 台東区の不動産売却相場（2026年最新の市場動向と価格帯）
- AI査定と訪問査定の違い、査定額が決まる仕組み
- 仲介手数料の正確な計算式と交渉できる範囲
- 3000万円特別控除・長期譲渡所得を使った節税の具体策
- 売却にかかる期間の目安と、Matterportで内覧なし売却を実現する方法
台東区の不動産売却は、戸建てで4,500万円〜8,000万円、マンションで3,200万円〜6,500万円（2026年5月現在・立地と築年数により変動）が一つの目安です。浅草・上野・蔵前といった観光地の好立地物件は、インバウンド需要を背景に高値で取引される傾向があります。
不動産コンサルタントとして業界24年、私ミヤオ ヒロキが台東区の売却事情を解説します。先月、台東区蔵前で築40年の戸建てを相続されたご相談者様から「古い家だから二束三文では」とご相談を受けました。ところが現地を確認すると、駅徒歩5分・準工業地域で民泊転用が可能な立地。最終的に当初想定より約1,200万円高い金額で売却が決まりました。台東区では「建物の古さ」より「立地と用途の可能性」が価格を左右するのです。
台東区の不動産売却相場は？2026年の市場動向
台東区は人口約22万人、持ち家率は約32%と都内でも賃貸・事業用比率が高いエリアです。観光地・商業施設が集積し、民泊・インバウンド対応物件の需要が他区より顕著に高いのが特徴です。
Q: 台東区の不動産はいくらで売れる？ A: 戸建て4,500万〜8,000万円、マンション3,200万〜6,500万円（2026年5月現在・物件規模により変動）が目安です。
| エリア | 種別 | 価格帯の目安（2026年現在） |
|---|---|---|
| 浅草・上野 | 戸建て | 5,500万〜8,000万円 |
| 蔵前・鳥越 | 戸建て | 4,500万〜6,500万円 |
| 区内全般 | マンション | 3,200万〜6,500万円 |
| 観光地好立地 | 事業用 | 個別査定（収益還元法） |
浅草・上野エリアは歴史的建造物の改修規制が厳しい一方、外国人観光客向け物件のリノベーション需要が高く、買主が改修費用を見込んでも収益が立つため高品質志向の取引が多いのが実情です。「収益が見込める立地は、多少手がかかっても買い手がつく」のが台東区の市場性です。
査定額はどう決まる？AI査定と訪問査定の違い
査定には大きく2種類あります。AI査定（机上査定）と訪問査定です。それぞれ役割が異なります。
AI査定（机上査定）
過去の成約データから瞬時に概算を算出します。無料・最短即日で、まず相場感をつかむのに有効です。ただし建物の状態・眺望・接道などの個別事情は反映されません。
訪問査定
担当者が現地を確認し、日当たり・劣化状況・前面道路・隣地関係まで踏まえて算出します。台東区のように立地条件が複雑なエリアでは、訪問査定でこそ正確な価格が出ます。
査定額を左右する主な要素は次の通りです。
- 立地: 駅距離、観光地への近さ、用途地域（民泊可否）
- 建物: 築年数、構造、新耐震基準（1981年6月以降）か否か
- 権利関係: 所有権か借地権か、接道義務を満たすか
- 市場タイミング: 同一エリアの売り出し件数と需要
なお「媒介契約」とは、不動産会社に売却仲介を依頼する契約のことです。専属専任・専任・一般の3種類があり、報告頻度や他社併用の可否が異なります。
仲介手数料はいくら？計算式と交渉の余地
Q: 5,000万円で売れたら仲介手数料は？ A: 約171万6,000円（税込）が上限です。
仲介手数料の上限は法律（宅地建物取引業法）で定められています。売買価格400万円超の場合の速算式は以下です。
売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税
| 売買価格 | 仲介手数料の上限（税込・2026年現在） |
|---|---|
| 3,000万円 | 約105万6,000円 |
| 5,000万円 | 約171万6,000円 |
| 8,000万円 | 約270万6,000円 |
これは「上限」であり、交渉の余地がある点が見落とされがちです。専任媒介を結ぶ代わりに手数料を調整するケースもあります。ただし極端な値引きは販売活動の質に影響することもあるため、「金額」より「販売戦略」で会社を選ぶ視点が大切です。
売却益にかかる税金は？3000万円特別控除と長期譲渡所得
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。ここで節税の鍵となるのが各種特例です。
居住用財産の3000万円特別控除
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。たとえば譲渡所得が2,800万円なら、控除により課税対象がゼロになる可能性があります。
長期譲渡所得の軽減税率
所有期間が5年超か否かで税率が大きく変わります。
- 長期譲渡（5年超）: 所得税15.315%＋住民税5% ＝ 約20.315%
- 短期譲渡（5年以下）: 所得税30.63%＋住民税9% ＝ 約39.63%
さらに所有期間10年超のマイホームには軽減税率の特例（6,000万円以下の部分は約14.21%）もあります。台東区で相続した実家を売る場合、「相続空き家の3000万円特別控除」が使える可能性もあり、適用要件の確認が重要です。税の判断は個別事情で結論が変わるため、税理士・専門家への確認をおすすめします。
売却にかかる期間は？流れとMatterport活用
Q: 売り出しから引き渡しまでどれくらい？ A: 一般的に3〜6か月程度（2026年現在・物件と価格設定により変動）が目安です。
売却の標準的な流れは次の通りです。
- 査定依頼（AI査定→訪問査定）：数日〜1週間
- 媒介契約の締結：1日
- 売却活動（広告・内覧対応）：1〜3か月
- 売買契約：買主決定後すぐ
- 決済・引き渡し：契約から1〜2か月
ここで台東区の売主に強くおすすめしたいのが**Matterport（マターポート）**の活用です。Matterportとは、室内を3Dスキャンしてオンライン上で歩いて見られるバーチャル内覧システムのことです。
台東区は遠方の投資家や外国人バイヤーからの問い合わせが多く、「現地まで来られない買主」を取りこぼしがちです。Matterportを使えば、相続で空き家になった物件でも、売主が立ち会わずに24時間内覧が可能になります。先述の蔵前の戸建ても、3D内覧を見た遠方の買主から問い合わせが入り、内覧の手間を大幅に削減できました。
私たちROCKEDGEでは、台東区の物件特性を踏まえた訪問査定とMatterportによる内覧なし売却の両方に対応しています。「観光地立地の強みを正しく価格に反映したい」という方は、まず相場の確認からお気軽にご相談ください。
台東区の不動産売却は、立地・用途・税の特例をどう組み合わせるかで手取り額が大きく変わります。一般論だけで判断せず、ご自身の物件の詳細は専門家へご相談ください。
台東区の不動産売却をROCKEDGEに相談する
ROCKEDGEでは台東区エリアの不動産売却について、査定・媒介契約・購入者探索・決済まで一貫してサポートします。買取・仲介どちらの方法が有利か、中立的な立場でアドバイスします。
対応エリア: 東京・埼玉・神奈川・千葉（1都3県）
