この記事でわかること
- 越谷市の不動産売却相場（2026年最新版）と、レイクタウン・草加越谷エリアの価格動向
- AI査定と訪問査定の違い、査定額が決まる仕組み
- 仲介手数料の正確な計算方法と、交渉の現実的な余地
- 3,000万円特別控除・長期譲渡所得など、知らないと損する節税の基礎
- Matterport（3Dウォークスルー）を使った「内覧なし売却」の実際
越谷市の戸建て不動産売却は、2,500万円〜4,500万円程度（2026年5月現在・立地と築年数により変動） が一つの目安です。レイクタウン周辺の築浅物件であればこれを上回るケースもあります。
先月、越谷市にお住まいのご相談者様（60代・ご夫婦）から「子どもが独立したので、レイクタウン近くの一戸建てを売って駅近マンションに住み替えたい」というご相談を受けました。最初に他社のAI査定だけを見て「思ったより安い」と落ち込んでおられたのですが、実際に現地を拝見すると外壁・水回りの状態が良く、訪問査定では当初提示額より約280万円高い評価になりました。査定は「数字の出方」を理解しているかどうかで結果が変わります。これが今回お伝えしたい一番のポイントです。
私はミヤオ ヒロキと申します。不動産コンサルタントとして業界24年、越谷市・草加市エリアの売却案件を数多く担当してきました。この記事では、地場の実感を交えながら売却の勘所を解説します。
越谷市の不動産売却相場は？2026年の市場動向
越谷市は人口約35万人、持ち家率は約62%とファミリー層の多い住宅都市です。東京23区と比べて物件価格は20〜30%ほど安く、地場業者が多いため比較的適正価格で取引される傾向があります。
2026年現在のおおまかな売却相場は以下の通りです。
| 物件タイプ | 価格帯の目安（2026年5月現在） | 備考 |
|---|---|---|
| 戸建て（築20年超） | 2,000万円〜3,200万円 | 草加越谷の団地・旧住宅地に多い |
| 戸建て（築浅・レイクタウン圏） | 3,500万円〜4,500万円 | 新興住宅地で需要が高い |
| 中古マンション（70㎡前後） | 2,200万円〜3,400万円 | 駅距離で大きく変動 |
| 土地（建築条件なし） | 坪単価35万円〜60万円程度 | エリア差が大きい |
Q: 越谷市で家を売るといくらになる？ A: 築20年超の戸建てで2,000万円〜3,200万円、レイクタウン圏の築浅なら3,500万円〜4,500万円程度（2026年5月現在・状態により変動）が目安です。
レイクタウンは比較的新しい住宅が多く、ファミリーの流入が続いているため売却がしやすいエリアです。一方、草加・越谷の旧来の住宅地では団地リノベーション需要が根強く、リフォーム前提で土地値に近い評価になることもあります。越谷市内でもエリアによって売却戦略が変わる点に注意してください。
査定額はどう決まる?AI査定と訪問査定の違い
「査定」と一口に言っても、大きく2種類あります。
AI査定（机上査定）
過去の成約データや路線価をもとに、機械的に概算額を算出する方法です。数分で結果が出る手軽さが魅力ですが、個別物件の状態（リフォーム履歴・日当たり・接道）を反映できないという弱点があります。前述のご相談者様のように、状態の良い物件ほどAI査定では低く出やすい傾向があります。
訪問査定
不動産会社の担当者が実際に現地を見て評価する方法です。建物の劣化具合、隣地との境界、私道か公道か（接道状況）などを確認します。越谷市は空き家対策が市の課題となっており、長く空き家だった物件は管理状態が査定を大きく左右します。
おすすめの進め方は「AI査定で相場感をつかみ、訪問査定で精度を上げる」二段構えです。 1社だけでなく複数社の訪問査定を比較することで、適正価格が見えてきます。
仲介手数料の計算と交渉の余地は?
不動産を売却する際、買主を見つけてくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料とは、売買契約が成立したときに発生する成功報酬です。
法律（宅地建物取引業法）で定められた上限は次の速算式で計算します。
売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税（売買価格400万円超の場合）
例えば越谷市で3,000万円の戸建てを売却した場合:
- 3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円
- 消費税10%を加えて 約105.6万円
これはあくまで上限額であり、会社によっては割引に応じるケースもあります。ただし「手数料の安さ」だけで選ぶと、広告活動が手薄になり結果的に売却価格が下がることもあります。手数料の額面だけでなく、どんな販売活動をしてくれるかをセットで確認することをおすすめします。
媒介契約とは、売却を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約のことで、「専属専任」「専任」「一般」の3種類があります。初めての方には、活動報告義務があり窓口が一本化される「専任媒介契約」が扱いやすいことが多いです。
売却の節税:3,000万円特別控除と長期譲渡所得
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。ここで知っておきたいのが節税制度です。
マイホームの3,000万円特別控除
居住していた家を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります(租税特別措置法第35条)。多くのご家庭ではこの控除内に収まり、税負担がゼロになるケースも珍しくありません。
長期譲渡所得の軽減
所有期間によって税率が変わります(2026年現在)。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税+住民税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 約39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 約20.315% |
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍違います。売却のタイミングを少しずらすだけで税額が大きく変わることもあるため、譲渡益が見込まれる場合は事前のシミュレーションが欠かせません。控除や特例の適用には確定申告が必要で、要件も細かいため、判断に迷う場合は専門家へご相談ください。
売却にかかる期間と流れは?
越谷市での一般的な売却は、査定から引き渡しまで3ヶ月〜6ヶ月程度を見込んでおくと安心です。
- 査定依頼（AI査定+訪問査定）— 1〜2週間
- 媒介契約の締結 — 数日
- 売却活動（広告掲載・内覧対応）— 1〜3ヶ月
- 売買契約（買主決定・手付金受領）— 数日
- 決済・引き渡し（残代金受領・所有権移転）— 1ヶ月前後
レイクタウン圏の人気物件は1ヶ月以内に買主が決まることもありますが、旧住宅地の物件は売却活動に時間がかかる傾向があります。焦って値下げするより、適切な初期価格設定が早期売却の鍵です。
Matterportで「内覧なし売却」を実現する
近年、越谷市の売却でも活用が広がっているのが**Matterport(マーターポート)**です。これは室内を3Dスキャンし、購入希望者がスマホやPC上で自由に歩き回れるバーチャル内覧システムです。
メリットは大きく3つあります。
- 遠方の購入希望者(都内勤務のファミリー等)が来訪前に物件を把握できる
- 売主側の内覧対応の負担が激減する(在宅中の戸建て売却で特に有効)
- 購入意欲の高い人だけが現地に来るため、商談がスムーズになる
特に空き家を売却する場合、毎回鍵を開けて立ち会う手間がなくなる点は大きな利点です。越谷市は空き家対策が市の課題でもあり、遠方にお住まいの相続人が空き家を売却するケースで重宝されています。
ROCKEDGEでは、こうしたMatterportによる3D内覧や、越谷市の地域相場を踏まえた査定をワンストップでサポートしています。「まず相場だけ知りたい」という段階でもお気軽にご相談いただけます。
まとめ
越谷市の不動産売却は、相場の把握・査定方法の理解・節税制度の活用という3点を押さえるだけで、最終的な手取り額が大きく変わります。レイクタウン圏か旧住宅地かでも戦略は異なります。査定額に納得がいかない、税金が不安、空き家をどう売ればいいか分からない——そうした個別の事情は、状況によって最適解が変わります。詳細は専門家へご相談ください。
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