この記事でわかること
- 江東区の相続不動産にかかる費用と税金の目安（相続登記・相続税・売却コスト）
- 2024年4月から義務化された相続登記の概要と「10万円以下の過料」リスク
- 売却するか賃貸に出すか — 江東区の市場特性を踏まえた判断軸
- 相続した空き家を売る際に使える「3000万円特別控除」の適用条件
- 兄弟・親族で揉めやすい「共有名義」問題の現実的な解決策
江東区の相続不動産は、相続登記・税理士費用・売却諸経費を合わせて**30万円〜200万円程度（2026年現在・物件規模や相続税の有無により変動）**が手続き全体の目安です。湾岸のタワーマンションか、住吉・亀戸の下町戸建てかで対応がまったく変わるのが江東区の特徴です。
先月、江東区東雲のタワーマンションを相続されたご相談者様（50代・ご姉妹2人）から、「母名義のまま3年放置していて、登記をどうすればいいか分からない」というご相談を受けました。調べてみると相続登記の義務化に該当しており、急いで手続きを進めたケースでした。この記事では、私ミヤオ ヒロキ（不動産コンサルタント・業界24年）が江東区で実際に対応してきた事例をもとに、相続不動産の手続きと売却・活用の判断を整理します。
相続登記の義務化とは？放置するとどうなる？
2024年4月1日から、相続による不動産の名義変更（相続登記）が義務化されました。これは所有者不明土地の増加を防ぐための法改正です。
Q: 相続登記はいつまでにすればいい？ A: 相続を知った日から3年以内です。 2024年4月より前に相続が発生していた物件も対象で、その場合は2027年3月31日までが期限となります（経過措置）。
正当な理由なく期限内に登記しないと、10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。「相続登記」とは、亡くなった方名義の不動産を相続人の名義に変更する法務局での手続きのことです。
冒頭の東雲のご相談者様は、お母様の相続が2022年だったため、まさに経過措置の対象でした。タワーマンションは権利関係が複雑なため、早めの着手が重要です。
相続登記にかかる費用の目安（2026年現在）
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産評価額の0.4% |
| 司法書士報酬 | 7万円〜15万円程度 |
| 戸籍・住民票等の取得 | 数千円〜2万円程度 |
評価額3000万円の物件なら登録免許税だけで12万円程度。自分で申請も可能ですが、江東区のタワマンのように相続人が複数いる場合は司法書士への依頼が現実的です。
江東区の相続不動産の評価額・相続税の目安は？
相続税は「基礎控除（3000万円＋600万円×法定相続人の数）」を超えた部分に課税されます。たとえば相続人が2人なら4200万円までは非課税です。
江東区は湾岸タワーマンションの比率が高く、評価額が基礎控除を超えやすいエリアです。豊洲・有明エリアの新しいタワーマンションは時価で6000万円〜1億円を超える物件も珍しくありません。
Q: 江東区のタワマンを相続したら相続税はいくら？ A: 評価額や相続人数によりますが、基礎控除超過分に対し10%〜55%の累進課税です。 ただしマンションは「相続税評価額」が時価より低く算定される傾向があり、2024年からは評価方法の見直し（タワマン節税対策）も入っています。正確な試算は税理士へご相談ください。
一方、住吉・亀戸エリアの下町戸建ては、土地の路線価がタワマン地域より落ち着いており、基礎控除内に収まるケースもあります。同じ江東区でもエリアで税負担が大きく変わる点に注意が必要です。
売却と賃貸転換、どちらを選ぶべき？
相続した不動産を「売る」か「貸す」かは、多くの方が悩むポイントです。江東区の市場特性を踏まえて比較します。
| 比較項目 | 売却 | 賃貸転換 |
|---|---|---|
| 現金化 | すぐにまとまった資金 | 毎月の家賃収入 |
| 管理の手間 | 不要 | 入居者対応・修繕が必要 |
| 江東区での向き不向き | 築古戸建て・遠方相続人 | 湾岸の賃貸需要が強い物件 |
| リスク | 売り時を逃すと値下がり | 空室・大規模修繕の負担 |
江東区の湾岸エリアは賃貸需要が強く、立地の良いタワーマンションなら賃貸転換も有力な選択肢です。ただし、築年数が経過したタワマンは大規模修繕の時期に入っている物件が多く、修繕積立金の値上げや一時金負担が発生するリスクがあります。
逆に、相続人が遠方に住んでいたり、住吉・亀戸の築古戸建てで耐震性に不安がある場合は、売却して現金で分けるほうがトラブルになりにくい傾向があります。
相続した空き家の「3000万円特別控除」とは？
相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。これを大きく軽減できるのが**「被相続人の居住用財産（空き家)に係る譲渡所得の3000万円特別控除」**です。
Q: 空き家の3000万円控除はどんな条件で使える？ A: 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却し、1981年5月31日以前建築（旧耐震)などの要件を満たす必要があります。
主な適用条件は以下の通りです（2026年現在）。
- 1981年（昭和56年)5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続直前まで被相続人が一人暮らしだったこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震リフォームをするか、家屋を取り壊して売却すること
この控除は住吉・亀戸エリアの古い戸建てで活用できるケースが多い制度です。一方、湾岸のタワーマンションは新耐震基準のため、この空き家特例の対象外となる点に注意してください。期限を過ぎると使えなくなるため、相続後は早めの判断が肝心です。
共有名義の問題はどう解決する？
相続人が複数いる場合、不動産を共有名義にすることがあります。共有名義とは、1つの不動産を複数人が持分割合で所有する状態のことです。一見公平に見えますが、後々トラブルの火種になりやすい形態です。
共有名義のままだと、売却や大規模リフォームに全員の同意が必要になります。江東区のタワーマンションで姉妹3人の共有のまま放置され、いざ売却しようとしたら一人が反対して動けない、というご相談は実際に複数いただいています。
共有名義を解消する主な方法
- 代償分割: 1人が物件を取得し、他の相続人に金銭を支払う
- 換価分割: 売却して現金を持分に応じて分ける（最も公平でトラブルが少ない）
- 持分の買い取り・売却: 自分の持分だけを他の共有者や第三者に譲る
江東区のように物件価値が高いエリアでは、換価分割で現金化してから分けるのが最もシンプルです。私がROCKEDGEで相続のご相談を受ける際も、まずは相続人全員の意向を整理し、登記・税務・売却を一体で進めることをおすすめしています。手続きが複雑に絡むほど、初動での専門家への相談が結果的にコストを抑えます。
まとめ：江東区の相続不動産は早めの着手がカギ
江東区は湾岸タワーマンションと下町戸建てが混在し、相続不動産の対応はエリアによって大きく異なります。相続登記の義務化（3年以内・過料10万円以下）、3000万円特別控除（相続後3年以内）など、期限のある手続きが多いのが特徴です。
「まだ大丈夫」と放置している間に控除の期限を逃したり、共有名義で身動きが取れなくなるケースを数多く見てきました。江東区で相続不動産をお持ちの方は、評価額の試算と方針決めだけでも早めに着手されることをおすすめします。判断に迷われた際は、詳細は専門家へご相談ください。
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