この記事でわかること
- 江東区の不動産売却相場（2026年最新版）と湾岸タワマン・下町戸建ての価格差
- AI査定と訪問査定の違いと、査定額を高くする具体的なコツ
- 仲介手数料の正確な計算方法と、節約できる「3000万円特別控除」の使い方
- 売却にかかる期間（平均3〜6ヶ月）と全体の流れ
- Matterport（3D内覧）で内覧の手間を減らし、遠方・多忙な買主にも売る方法
江東区の不動産売却は、戸建て・中古マンションで**2,800万円〜6,500万円程度（2026年現在・立地と築年数により大きく変動）**が一つの目安です。ただし豊洲・有明の湾岸タワーマンションは1億円超の取引も珍しくなく、住吉・亀戸の下町戸建てとは価格帯が大きく異なります。
先月、江東区東雲のタワーマンションにお住まいのご相談者様から「相続したマンションをいくらで売れるか分からない」というご相談を受けました。ネットのAI査定では3社バラバラの金額が出てしまい不安になられたとのこと。実際に管理組合の修繕積立金の状況や眺望（角部屋・湾岸ビュー）を加味して訪問査定を行ったところ、AI査定の中央値より約480万円高い評価額をご提示できました。江東区の売却は「エリア特性を読める査定」が金額を左右します。
不動産コンサルタントとして業界24年、江東区の取引を数多く見てきた経験から、2026年の売却で損をしないポイントを解説します。
江東区の不動産売却相場は？2026年の市場動向
エリア別の価格傾向
江東区は人口約53万人。湾岸の再開発エリアと、住吉・亀戸を中心とした下町エリアで性格が大きく分かれます。同じ江東区でもエリアによって相場が異なるため、まずは自分の物件がどのゾーンに属するかを把握することが重要です。
| エリア | 物件タイプ | 価格帯の目安（2026年現在） |
|---|---|---|
| 豊洲・有明・東雲 | タワーマンション | 5,500万円〜1億2,000万円 |
| 東雲・辰巳 | 中古ファミリーマンション | 4,000万円〜6,500万円 |
| 住吉・亀戸・大島 | 中古戸建て | 3,200万円〜5,800万円 |
| 砂町・南砂 | 中古マンション | 2,800万円〜4,500万円 |
※上記は立地・築年数・管理状態により変動します。
2026年の市場動向
江東区の湾岸エリアは、大規模修繕の時期に入る築15〜20年のタワーマンションが増えています。修繕積立金の値上げや管理組合の財務状況が売却価格に直結するため、「修繕計画が健全な物件」ほど高く売れる傾向が強まっています。一方で下町エリアの戸建ては、再建築可否や接道状況が査定の分かれ目になります。江東区は地価が底堅く推移していますが、エリアと物件状態の見極めが2026年の売却成功のカギです。
査定額はどう決まる？AI査定 vs 訪問査定
Q: AI査定と訪問査定はどちらを使うべき？
A: 大まかな相場を知るならAI査定、実際に売る金額を決めるなら訪問査定です。 江東区のように物件差が大きいエリアでは、最終的に訪問査定をおすすめします。
| 項目 | AI査定（机上査定） | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 所要時間 | 数分〜即時 | 30分〜1時間＋報告数日 |
| 精度 | 低〜中（±15%程度） | 高（実物確認） |
| 加味される要素 | 過去の成約事例・面積・築年 | 眺望・日当たり・管理状態・リフォーム履歴 |
| 向いている人 | まず相場を知りたい人 | 本気で売却する人 |
AI査定は過去の成約データから機械的に算出するため、江東区タワマンの「角部屋・湾岸ビュー」のようなプラス要素や、下町戸建ての「接道2m未満で再建築不可」といったマイナス要素を正確に反映できません。査定額を正しく知るには、現地を見る訪問査定が不可欠です。
査定額を高くする3つのコツ
- 内覧前に水回りを清掃する — キッチン・浴室・トイレの清潔感は印象を大きく左右します
- 管理関連書類を揃える（マンションの場合）— 修繕積立金・長期修繕計画書があると買主の安心材料に
- 複数社の訪問査定を比較する — 1社だけでは適正額が分かりません
仲介手数料はいくら？計算と交渉のポイント
不動産売却で仲介を依頼する際の「媒介契約」（売主と不動産会社が結ぶ販売活動の契約）には仲介手数料がかかります。法律で上限が定められています。
仲介手数料の計算式（速算式）
売買価格400万円超の場合：売買価格 × 3% + 6万円 ＋ 消費税
| 売買価格 | 仲介手数料の上限（税込・2026年現在） |
|---|---|
| 3,000万円 | 約105.6万円 |
| 5,000万円 | 約171.6万円 |
| 1億円 | 約336.6万円 |
これはあくまで「上限」であり、交渉の余地があります。専任媒介で任せる代わりに手数料を調整するケースもあります。ただし、手数料の安さだけで選ぶと販売力が弱く売れ残るリスクもあるため、江東区の売却実績がある会社かどうかを総合的に判断しましょう。
売却で使える節税は？3000万円特別控除と長期譲渡所得
Q: マイホームを売ると税金はいくらかかる？
A: 自宅売却なら「3000万円特別控除」で譲渡益3,000万円までは課税されないケースが多いです。
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。ただしマイホーム（居住用財産）の売却には大きな特例があります。
- 居住用財産の3000万円特別控除: 譲渡益から最大3,000万円を控除できる（租税特別措置法第35条）
- 長期譲渡所得の軽減税率: 所有期間が売却年の1月1日時点で5年超なら税率約20%（所得税15%＋住民税5%）、10年超のマイホームはさらに軽減税率あり
例えば江東区のマンションを売却して譲渡益が2,500万円出た場合でも、3000万円特別控除を使えば課税所得は0円になる可能性があります。ただし適用には要件があり、買換え特例との併用不可など注意点も多いため、税務署または税理士への確認が必要です（2026年5月現在の制度）。
売却の期間と流れは？平均3〜6ヶ月
Q: 江東区で売却にかかる期間はどれくらい？
A: 査定から引渡しまで平均3〜6ヶ月（2026年現在・物件と価格設定により変動）です。
- 査定依頼（AI査定＋訪問査定）……数日〜1週間
- 媒介契約の締結 ……即日〜数日
- 販売活動（広告・内覧対応）……1〜3ヶ月
- 売買契約の締結 ……買主決定後すぐ
- 引渡し・決済 ……契約後1〜2ヶ月
湾岸タワーマンションは買主層が広く比較的早く売れる傾向がありますが、豊洲・有明・東雲エリアは管理組合の工事審査・内覧ルールが厳格なため、内覧調整に時間がかかることがあります。住吉・亀戸の下町戸建ては再建築可否の確認に時間を要する場合があります。価格設定が適正であれば、3ヶ月以内に成約に至るケースも多くあります。
Matterportで内覧なし売却を実現するには？
江東区は共働き世帯や遠方の相続人が売主・買主になるケースが多く、「何度も内覧に立ち会えない」という悩みが目立ちます。そこで活用したいのが**Matterport（マターポート）**です。
Matterportとは、室内を360度3Dスキャンし、買主がスマホやPCで実際に歩いているように内覧できるバーチャル内覧システムです。導入すると以下のメリットがあります。
- 買主が事前に3D内覧でき、本気の人だけが現地に来るため内覧回数が減る
- 遠方・海外の買主にもアプローチでき、購入検討者の母数が広がる
- タワマンの「眺望」や戸建ての「動線」を立体的に伝えられる
ROCKEDGEでは江東区の売却物件にMatterport撮影を取り入れ、売主の内覧負担を減らしながら成約スピードを高める取り組みを行っています。「仕事が忙しくて内覧対応ができない」「相続物件が遠方で何度も通えない」という方は、こうした3D内覧の活用を検討する価値があります。
まとめ：江東区の売却で損をしないために
江東区はエリアによって価格も売却戦略も大きく変わります。湾岸タワマンは管理状態と眺望、下町戸建ては接道と再建築可否が査定の分かれ目です。AI査定で相場を掴んだうえで、エリア特性を読める訪問査定を受け、3000万円特別控除などの節税策とMatterportなどの販売手法を組み合わせることが、納得のいく売却への近道です。
ご自身の物件がいくらで売れるか、どんな節税が使えるかは、物件ごとに条件が異なります。詳細は専門家へご相談ください。
江東区の不動産売却をROCKEDGEに相談する
ROCKEDGEでは江東区エリアの不動産売却について、査定・媒介契約・購入者探索・決済まで一貫してサポートします。買取・仲介どちらの方法が有利か、中立的な立場でアドバイスします。
対応エリア: 東京・埼玉・神奈川・千葉（1都3県）
