この記事でわかること
- 松戸市の不動産売却相場（2026年最新の戸建て・マンション・土地の目安価格）
- AI査定と訪問査定の違い、査定額が決まる5つの要素
- 仲介手数料の正確な計算方法と、交渉できる部分・できない部分
- 3,000万円特別控除・長期譲渡所得の節税で手取りを増やす方法
- Matterport（3D内覧）を使って内覧の手間なく遠方からでも売却を進める方法
松戸市の不動産売却は、戸建てで1,800万円〜3,800万円、中古マンションで1,500万円〜3,200万円（2026年5月現在・立地と築年数により変動）が目安です。東京に隣接しながら都内より20〜25%安く取得できる住宅地のため、ファミリー層・投資家双方からの引き合いが続いています。
先月、松戸市八ヶ崎にお住まいのご相談者様から「親から相続した築40年の戸建てを売りたいが、遠方に住んでいて何度も内覧に立ち会えない」というご相談を受けました。結論から言えば、後述するMatterportを活用し、現地に通うことなく3か月で買主が決まりました。同じような悩みを持つ方は松戸市に非常に多いため、この記事で売却の全体像を整理します。
申し遅れました。執筆はミヤオ ヒロキ（不動産コンサルタント・業界24年）が担当します。松戸市の相続・空き家案件を数多く扱ってきた経験をもとに、具体的な数字でお伝えします。
松戸市の不動産売却相場は？2026年の市場動向
松戸市は人口約49万人、東京都心まで常磐線・つくばエクスプレス（TX）でアクセスできる住宅都市です。持ち家率は約55%で、東京隣接の住宅地として築古物件が多く、相続・空き家案件が増加中という特徴があります。
Q: 松戸市の不動産はいくらで売れる？ A: 種別ごとの2026年の目安は以下の通りです（立地・築年数・土地面積により変動）。
| 種別 | 価格帯の目安（2026年5月現在） | 備考 |
|---|---|---|
| 中古戸建て | 1,800万円〜3,800万円 | 駅徒歩・土地面積で大きく変動 |
| 中古マンション | 1,500万円〜3,200万円 | 松戸駅・新松戸駅周辺は高値傾向 |
| 土地（更地） | 坪単価35万円〜70万円 | 用途地域・接道で変動 |
| 築古・空き家 | 800万円〜2,000万円 | 解体費・残置物の有無で差 |
市場動向として、TX沿線の人口流入で柏方面に需要が動く一方、常磐線沿線の古い団地ではリノベーション需要が高まっています。松戸市内でも「駅近・整形地」は強含み、「バス便・接道狭い・築古」は価格調整が必要、という二極化が進んでいるのが2026年の実感です。
査定額はどう決まる?AI査定と訪問査定の違い
査定額は主に次の5つの要素で決まります。
- 立地（最寄り駅・徒歩分数・周辺環境）
- 築年数と構造（木造・鉄骨・RC、1981年の新耐震基準前後）
- 土地面積・形状・接道（間口・私道負担の有無）
- 室内状態（リフォーム履歴・水回りの劣化）
- 直近の成約事例（近隣の売れた価格）
AI査定（机上査定）のメリット・注意点
AI査定は過去の取引データと立地から瞬時に概算を出す方法です。匿名・無料で「だいたいの相場」を知るのに便利ですが、室内状態やリフォーム履歴が反映されないため、実際の成約価格と±10〜20%ずれることがあります。あくまで初期の目安と捉えてください。
訪問査定が必要な理由
訪問査定では、専門家が現地で日当たり・劣化箇所・越境物・私道の状況などを確認します。松戸市の築古物件では、AI査定では拾えない「擁壁の劣化」「旧耐震」「浄化槽の維持費」などが価格を左右します。正確な売り出し価格を決めるには訪問査定が欠かせません。
仲介手数料の計算と交渉のポイント
媒介契約（売却を不動産会社に正式に依頼する契約）を結ぶと、成約時に仲介手数料が発生します。法律（宅地建物取引業法）で上限が定められており、売買価格400万円超の場合は次の速算式です。
仲介手数料の上限 = 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税
例えば3,000万円で成約した場合: 3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円。消費税10%を加えて105万6,000円が上限となります。
交渉できる部分・できない部分
- 手数料は「上限」であり、値引き交渉自体は可能です。ただし安易な値引きは広告費の縮小につながり、結果的に高く売れないこともあります。
- 2024年7月の宅建業法改正で、800万円以下の低廉な空き家等は売主負担の上限が引き上げられました（現地調査費用等を含め最大33万円・税込）。松戸市の築古・空き家売却ではこの点を確認しておくと安心です。
3,000万円特別控除と長期譲渡所得で節税する
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税・住民税がかかります。ここで使えるのが節税制度です。
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（租税特別措置法第35条）があります。松戸市の一般的な住宅売却では、この控除を使えば税負担がゼロになるケースも少なくありません。
所有期間で税率が変わる
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 売却年の1月1日時点で5年以下 | 約39%（39.63%） |
| 長期譲渡所得 | 同5年超 | 約20%（20.315%） |
5年を境に税率が約2倍違うため、売却タイミングは重要です。さらに相続した空き家の場合は「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」(令和9年12月31日までの譲渡が対象)が使える可能性があります。松戸市は相続案件が多いため、該当するか必ず確認しましょう。
※税制は要件が細かく、適用可否は個別事情によります。詳細は税理士・専門家にご確認ください。
売却にかかる期間と流れは?
一般的な売却の流れと期間の目安は次の通りです。
- 査定・媒介契約（1〜2週間）
- 売り出し・広告掲載（開始）
- 内覧対応・価格調整（1〜3か月)
- 売買契約・手付金受領（買主決定後）
- 決済・引き渡し（契約から約1〜2か月）
トータルで3〜6か月が一般的な目安です。松戸市の駅近・整形地は早期に決まりやすく、バス便・築古は半年以上かかることもあります。相続案件では、売却前に相続登記（2024年4月から義務化）を済ませておく必要があります。
Matterportで内覧の手間なく売却を実現
冒頭でご紹介した八ヶ崎のご相談者様のように、「遠方に住んでいて何度も松戸市に通えない」という方は増えています。そこで有効なのがMatterport（マーターポート）です。
Matterportとは、専用カメラで室内を3Dスキャンし、買主がスマホやPCで実際に歩いているように物件内を見られる仕組みです。これにより、
- 遠方の売主が何度も内覧に立ち会う必要がなくなる
- 買主が事前に細部まで確認するため、無駄な内覧が減る
- 24時間いつでも閲覧でき、購入意欲の高い買主を効率的に集められる
といったメリットがあります。築古物件でも室内の状態を正直に開示することで、かえって買主の信頼を得やすくなります。松戸市のような相続・空き家案件が多いエリアでは、内覧負担の軽減が売却成功の鍵になります。
私たちROCKEDGEでは、松戸市の物件についてMatterportによる3D内覧の作成から、相続登記・節税の専門家連携、価格戦略までワンストップで対応しています。「まず相場だけ知りたい」という段階のご相談も歓迎です。
不動産売却は、相場の把握・査定・税金・タイミングが複雑に絡み合います。本記事は2026年5月時点の一般的な情報であり、個々の物件・税務の最終判断は、詳細は専門家へご相談ください。
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