この記事でわかること
- さいたま市の不動産売却相場（2026年最新版）と区ごとの価格傾向
- 査定額の決まり方とAI査定・訪問査定の使い分け
- 仲介手数料の正確な計算方法と交渉の余地
- 3000万円特別控除・長期譲渡所得による節税の具体額
- 売却にかかる期間・流れと、Matterportで内覧なし売却を実現する方法
さいたま市の売却価格は、駅距離・接道・築年数・土地面積によって大きく変わります。東京23区より10〜20%安めですが、人口133万を抱える政令指定都市として大宮・浦和エリアを中心に需要は底堅く推移しています。
さいたま市では相続した築古戸建てを「いくらで売れるのか見当もつかない」という状態で相談されるケースが少なくありません。AI査定で出た価格より、訪問査定で南向き角地・前面道路の広さといった条件が評価され、数百万円単位で高く成約につながる例もあります。AI査定だけで判断すると、本来の価値を取りこぼすことがあります。この記事では、売却で損をしないコツをお伝えします。
さいたま市の不動産売却相場は？2026年の市場動向
さいたま市は浦和・大宮・与野が2001年に合併して誕生した政令指定都市で、10区それぞれに価格特性が異なります。2026年現在、人口は増加傾向が続き、住宅市場は新築と中古売買が活発に並立しています。
Q: さいたま市の不動産は2026年、いくらで売れる？ A: ひとつの金額レンジではお答えしていません。同じさいたま市でも駅距離・接道・築年数で数百万円単位の差が出るためです。国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の公示地価を、国税庁の路線価図で路線価（公示地価のおおむね8割の水準）を確認し、土地の㎡単価×面積を出発点に概算してください。
区ごとのおおまかな傾向は以下の通りです（あくまで目安であり、個別物件で変動します）。
公表されている一次情報から、ご自身の物件の目安を出す手順は次のとおりです。さいたま市の相場をひとつのレンジで示すことはしていません。同じさいたま市でも駅距離・接道・築年数で数百万円単位の差が出るため、レンジだけが独り歩きすると判断を誤るためです。
| 調べるもの | 一次情報 | 使い方 |
|---|---|---|
| 土地の㎡単価 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査） | 物件に近い標準地の住宅地単価を確認する |
| 相続税評価の単価 | 国税庁 路線価図 | 路線価は公示地価のおおむね8割の水準。路線価÷0.8で実勢の目安に戻す |
| 中古マンションの成約単価 | 東日本レインズ Market Watch | 圏域の成約㎡単価×専有面積で概算する |
土地の単価×面積が出発点になりますが、用途地域・間口・形状・前面道路の幅員で上下します。建物は築年数で残存価値が変わり、築20年超の木造は実質的に土地値での取引が中心です。正確な金額は訪問査定で物件固有の条件を反映して確認してください。
さいたま市は競合業者が多く適正価格の競争が活発なため、複数社の査定を比較することが特に有効なエリアです。ROCKEDGEはさいたま市内各区に対応しており、細かな相場感を踏まえたご提案ができます。
査定額はどう決まる？AI査定 vs 訪問査定の使い分け
査定額は「取引事例比較法」を基本に、近隣の成約事例・路線価・物件固有の条件を組み合わせて算出されます。査定には大きく2種類あります。
AI査定（机上査定）の特徴
過去の取引データから瞬時に概算を出す方法です。
- メリット: 無料・即時・匿名で大まかな相場がわかる
- デメリット: 角地・日当たり・室内状態・リフォーム履歴を反映できない
訪問査定の特徴
担当者が現地を確認して算出する方法で、実際の売出価格はこちらを基準にします。
- メリット: 物件の個別事情を正確に反映、精度が高い
- デメリット: 日程調整が必要（所要30分〜1時間程度）
AI査定と訪問査定で数百万円の差が出ることは珍しくありません。まずAI査定で相場観をつかみ、本格的に売るなら必ず訪問査定を受ける——この2段階が損をしない基本です。
仲介手数料はいくら？計算方法と交渉の余地
不動産を仲介で売却すると、成約時に仲介手数料（売買を仲介した報酬）が発生します。媒介契約とは、売主が不動産会社に売却活動を依頼する契約のことです。
Q: 3,000万円で売れたら手数料はいくら？ A: 上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で、約105.6万円（2026年現在・税率10%で計算）です。
宅地建物取引業法で定められた速算式（売買価格400万円超の場合）は次の通りです。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限（税込・概算） |
|---|---|
| 2,000万円 | 約72.6万円 |
| 3,000万円 | 約105.6万円 |
| 4,000万円 | 約138.6万円 |
| 5,000万円 | 約171.6万円 |
これは「上限」であり、法律上それ以下にすることは可能です。ただし手数料を値引く会社が必ずしも有利とは限りません。広告費や写真撮影、内覧対応に十分な費用をかけられず、結果として成約価格が下がっては本末転倒です。さいたま市は業者が多く競争が活発なので、手数料の額面だけでなく「販売戦略の中身」で比較することをおすすめします。
売却の税金は？3000万円特別控除と長期譲渡所得
売却益（譲渡所得）が出ると所得税・住民税がかかりますが、節税制度を使えば大きく軽減できます。
居住用財産の3000万円特別控除
マイホームを売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度（租税特別措置法第35条）です。多くのケースで税額がゼロになります。
長期譲渡所得の軽減税率
所有期間で税率が変わります。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税＋住民税・復興税含む） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 約39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 約20.315% |
| 10年超（居住用） | 軽減税率 | 約14.21%〜（6,000万円以下部分） |
相続した不動産の場合は「相続空き家の3000万円特別控除」が使える可能性もあります。売却のタイミングを1月ずらすだけで所有期間が5年を超え、税率が約半分になることもあるため、売り急ぐ前に専門家へ確認する価値は十分にあります。具体的な適用可否は税理士・税務署にご確認ください。
売却の流れと期間は？Matterportで内覧なし売却
さいたま市での一般的な売却の流れと期間の目安は次の通りです。
- 査定依頼（1〜3日）
- 媒介契約の締結（数日）
- 売却活動・内覧対応（1〜3ヶ月）
- 売買契約（1日）
- 決済・引渡し（契約から1〜2ヶ月後）
全体ではおおむね3〜6ヶ月程度を見ておくと安心です。最も時間がかかるのが内覧対応ですが、ここで活躍するのがMatterport（マターポート）——空間を丸ごと3DスキャンしてWeb上で360度内覧できる技術です。
遠方に住む相続人や、仕事で立ち会えないオーナーでも、購入希望者がオンラインで隅々まで確認できるため、実際の内覧回数を減らしながら成約スピードを上げられます。さいたま市は東京・他県からの転入需要もあるため、遠隔地の買主に訴求できるMatterportは特に効果的です。空き家や引越し後で「内覧のたびに通うのが大変」という方にも有効です。
不動産売却は、相場・査定・税金・販売手法が複雑に絡み合います。さいたま市での売却を具体的に検討されている方は、まずは現状の査定額と節税の見込みを把握することから始めるとよいでしょう。
詳細は専門家へご相談ください。
家売却・住宅売却はいつが有利？さいたま市で時期を選ぶ判断材料
家売却や住宅売却を考えるとき、「今すぐ出すべきか、もう少し待つべきか」で迷う方は多いはずです。時期の選び方には、季節要因・自分側の事情・市場側の事情という三つの軸があり、どれを優先するかで答えが変わります。
季節で見る動き方
さいたま市は都心への通勤圏で、大宮・浦和を中心に転勤や進学にあわせた住み替え需要が動く地域です。そのため物件を探す人が増えるのは、おおむね1〜3月と、異動が動く9〜10月とされる時期です。買い手の母数が増える時期に売り出すと内覧の機会は得やすくなりますが、同時に売り出す家も増えるため、似た条件の物件と比較されやすくなる点は表裏一体です。逆に7〜8月や年末年始は動きが鈍る一方、競合が少ないぶん、条件の合う買い手に丁寧に見てもらえることもあります。「繁忙期が有利」と一律には言えません。
自分側の事情のほうが優先されることが多い
実務では、季節よりも売主側の事情が期限を決めます。代表的なのは次の三つです。
- 住み替え：先に買うか先に売るかで資金繰りが変わります。売却代金を購入資金に充てるなら、引き渡し時期の逆算が最優先になります
- 相続した家：空き家のまま持ち続けると固定資産税や管理の手間が続きます。特例の適用期限がからむこともあるため、税務の取り扱いは専門家に確認してください
- 住宅ローンが残っている：残債と売却見込み額の差を先に把握しないと、時期の選択肢そのものが狭まります
建物の状態は時間とともに変わる
木造戸建ての場合、築年数が進むほど建物としての評価は下がり、土地の値に近づいていきます。設備の不具合や雨漏りが出てからでは、その分が価格交渉の材料になりやすい。「値上がりを待つ」判断をするなら、待っている間に建物側で目減りする分と見比べる必要があります。
目安としての所要期間
売り出しから引き渡しまでは、査定・媒介契約・売り出し・内覧・契約・決済という流れをたどり、おおむね3〜6か月程度を見ておくのが一般的です。売りたい時期が決まっているなら、そこから逆算して動き出す時期を決めるのが現実的です。まず相場と残債を把握したうえで、季節ではなく自分の期限から組み立ててください。
さいたま市の不動産売却をROCKEDGEに相談する
ROCKEDGEではさいたま市エリアの不動産売却について、査定・媒介契約・購入者探索・決済まで一貫してサポートします。買取・仲介どちらの方法が有利か、中立的な立場でアドバイスします。
対応エリア: 東京・埼玉・神奈川・千葉（1都3県）
出典・補足
- 相続空き家の3,000万円特別控除は、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという個別の期限とは別に、制度そのものに期限がある点にご注意ください。また令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合の控除額は1人あたり2,000万円までとなります（国税庁 タックスアンサー No.3306: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）
- 譲渡所得の税率20.315%（長期）・39.63%（短期）には、復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が含まれます。この上乗せは令和29年（2047年）分までの措置です（国税庁 タックスアンサー No.3208 / No.3211: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm）
- 「価格×3%＋6万円」は速算式です。国土交通省告示の本文は税込5.5%（200万円以下）・4.4%（200万円超400万円以下）・3.3%（400万円超）の3段階で、合計額が上限になります。なお売買代金800万円以下の低廉な空家等では、媒介報酬の上限が33万円（税込）まで認められる特例があります（国土交通省告示（昭和45年建設省告示第1552号・令和6年7月1日施行の改正版）: https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf）
