この記事でわかること
- さいたま市の不動産売却相場（2026年最新版）と区ごとの価格傾向
- 査定額の決まり方とAI査定・訪問査定の使い分け
- 仲介手数料の正確な計算方法と交渉の余地
- 3000万円特別控除・長期譲渡所得による節税の具体額
- 売却にかかる期間・流れと、Matterportで内覧なし売却を実現する方法
さいたま市の不動産売却は、戸建てで2,500万円〜5,500万円程度（2026年現在・立地と築年数により変動）、マンションで2,000万円〜4,800万円程度が一つの目安です。東京23区より10〜20%安めですが、人口133万を抱える政令指定都市として大宮・浦和エリアを中心に需要は底堅く推移しています。
先月、さいたま市浦和区にお住まいのご相談者様（60代・親から相続した築38年の戸建て）から「兄弟3人で分けたいが、いくらで売れるのか見当もつかない」というご相談を受けました。当初はAI査定で「2,800万円」と出ていたのですが、現地を訪問したところ南向き角地で前面道路も広く、最終的に3,450万円で成約。AI査定だけで判断していたら600万円以上を取りこぼすところでした。この記事では、こうした実体験を踏まえて売却で損をしないコツをお伝えします。
さいたま市の不動産売却相場は？2026年の市場動向
さいたま市は浦和・大宮・与野が2001年に合併して誕生した政令指定都市で、10区それぞれに価格特性が異なります。2026年現在、人口は増加傾向が続き、住宅市場は新築と中古売買が活発に並立しています。
Q: さいたま市の不動産は2026年、いくらで売れる？ A: 戸建てで2,500万円〜5,500万円程度、マンションで2,000万円〜4,800万円程度（2026年現在・エリアと築年数により変動）です。
区ごとのおおまかな傾向は以下の通りです（あくまで目安であり、個別物件で変動します）。
| エリア | 中古戸建て相場の傾向 | 特徴 |
|---|---|---|
| 浦和区・南区 | 高め（3,500万円〜） | 文教地区・人気が安定 |
| 大宮区・北区 | 高め（3,300万円〜） | 商業集積・交通利便 |
| 中央区（旧与野） | 中位 | 浦和・大宮の中間 |
| 見沼区・岩槻区 | 安め（2,500万円〜） | 郊外・土地が広い |
さいたま市は競合業者が多く適正価格の競争が活発なため、複数社の査定を比較することが特に有効なエリアです。ROCKEDGEは浦和を拠点とするため、各区の細かな相場感に対応できる強みがあります。
査定額はどう決まる？AI査定 vs 訪問査定の使い分け
査定額は「取引事例比較法」を基本に、近隣の成約事例・路線価・物件固有の条件を組み合わせて算出されます。査定には大きく2種類あります。
AI査定（机上査定）の特徴
過去の取引データから瞬時に概算を出す方法です。
- メリット: 無料・即時・匿名で大まかな相場がわかる
- デメリット: 角地・日当たり・室内状態・リフォーム履歴を反映できない
訪問査定の特徴
担当者が現地を確認して算出する方法で、実際の売出価格はこちらを基準にします。
- メリット: 物件の個別事情を正確に反映、精度が高い
- デメリット: 日程調整が必要（所要30分〜1時間程度）
冒頭の浦和区の事例のように、AI査定と訪問査定で数百万円の差が出ることは珍しくありません。まずAI査定で相場観をつかみ、本格的に売るなら必ず訪問査定を受ける——この2段階が損をしない基本です。
仲介手数料はいくら？計算方法と交渉の余地
不動産を仲介で売却すると、成約時に仲介手数料（売買を仲介した報酬）が発生します。媒介契約とは、売主が不動産会社に売却活動を依頼する契約のことです。
Q: 3,000万円で売れたら手数料はいくら？ A: 上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で、約105.6万円（2026年現在・税率10%で計算）です。
宅地建物取引業法で定められた速算式（売買価格400万円超の場合）は次の通りです。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限（税込・概算） |
|---|---|
| 2,000万円 | 約72.6万円 |
| 3,000万円 | 約105.6万円 |
| 4,000万円 | 約138.6万円 |
| 5,000万円 | 約171.6万円 |
これは「上限」であり、法律上それ以下にすることは可能です。ただし手数料を値引く会社が必ずしも有利とは限りません。広告費や写真撮影、内覧対応に十分な費用をかけられず、結果として成約価格が下がっては本末転倒です。さいたま市は業者が多く競争が活発なので、手数料の額面だけでなく「販売戦略の中身」で比較することをおすすめします。
売却の税金は？3000万円特別控除と長期譲渡所得
売却益（譲渡所得）が出ると所得税・住民税がかかりますが、節税制度を使えば大きく軽減できます。
居住用財産の3000万円特別控除
マイホームを売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度（租税特別措置法第35条）です。多くのケースで税額がゼロになります。
長期譲渡所得の軽減税率
所有期間で税率が変わります。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税＋住民税・復興税含む） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 約39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 約20.315% |
| 10年超（居住用） | 軽減税率 | 約14.21%〜（6,000万円以下部分） |
相続した不動産の場合は「相続空き家の3000万円特別控除」が使える可能性もあります。売却のタイミングを1月ずらすだけで所有期間が5年を超え、税率が約半分になることもあるため、売り急ぐ前に専門家へ確認する価値は十分にあります。具体的な適用可否は税理士・税務署にご確認ください。
売却の流れと期間は？Matterportで内覧なし売却
さいたま市での一般的な売却の流れと期間の目安は次の通りです。
- 査定依頼（1〜3日）
- 媒介契約の締結（数日）
- 売却活動・内覧対応（1〜3ヶ月）
- 売買契約（1日）
- 決済・引渡し（契約から1〜2ヶ月後）
全体ではおおむね3〜6ヶ月程度を見ておくと安心です。最も時間がかかるのが内覧対応ですが、ここで活躍するのがMatterport（マターポート）——空間を丸ごと3DスキャンしてWeb上で360度内覧できる技術です。
遠方に住む相続人や、仕事で立ち会えないオーナーでも、購入希望者がオンラインで隅々まで確認できるため、実際の内覧回数を減らしながら成約スピードを上げられます。さいたま市は東京・他県からの転入需要もあるため、遠隔地の買主に訴求できるMatterportは特に効果的です。空き家や引越し後で「内覧のたびに通うのが大変」という方にも有効です。
不動産売却は、相場・査定・税金・販売手法が複雑に絡み合います。さいたま市での売却を具体的に検討されている方は、まずは現状の査定額と節税の見込みを把握することから始めるとよいでしょう。
詳細は専門家へご相談ください。
さいたま市の不動産売却をROCKEDGEに相談する
ROCKEDGEではさいたま市エリアの不動産売却について、査定・媒介契約・購入者探索・決済まで一貫してサポートします。買取・仲介どちらの方法が有利か、中立的な立場でアドバイスします。
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