この記事でわかること
- 立川市の不動産売却相場（2026年最新）とマンション・戸建ての価格目安
- AI査定と訪問査定の違いと、査定額に数百万円の差が出る理由
- 仲介手数料の正確な計算方法と、交渉で損をしないための考え方
- 3,000万円特別控除・長期譲渡所得を使った節税の具体策
- Matterportで内覧負担を減らし、遠方の買い手にも売却を実現する方法
立川市の不動産売却は、**マンションで2,800万円〜5,500万円、戸建てで3,500万円〜6,500万円（2026年現在・立地と築年数により変動）**が一つの目安です。多摩の拠点として再開発が活発な立川市は、23区よりも工事費・諸経費が抑えられる一方、駅近物件は底堅い需要があり、適正価格で出せば比較的スムーズに成約に至ります。
立川市で多いのが、相続した戸建てを「いくらで売れるか見当がつかない」と相談されるケースです。AI査定はあくまで概算であり、南向き角地で日当たりが良く境界も確定済みといった条件がそろった物件では、訪問査定で数百万円単位で評価が上がる例は少なくありません。査定は「数字」ではなく「現地の価値」を見極めることが大切です。
立川市の不動産売却相場は？（2026年最新）
不動産売却を検討するなら、まず現在の相場を正確に把握することが出発点です。2026年の立川市は、立川駅周辺の再開発や多摩地域の拠点性を背景に、住宅需要が安定しています。
2026年 立川市の売却相場
| 物件種別 | エリア | 相場目安 |
|---|---|---|
| マンション | 立川駅徒歩10分圏 | 3,800〜5,500万円 |
| マンション | 駅徒歩15分以遠 | 2,800〜3,800万円 |
| 一戸建て | 立川市全域 | 3,500〜6,500万円 |
| 中古マンション単価 | 駅近 | 70〜95万円/㎡ |
人口約18万人の立川市は、多摩の商業・行政の拠点として再開発が活発で、UR都市機構の大規模団地リノベーション案件も多いエリアです。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」でも持ち家率が比較的高く、商業施設に隣接した住宅も多いのが特徴です。立川市の不動産は23区と比べて価格水準が落ち着いている分、実需層（自分で住む買い手）が中心となり、売り急がなければ堅実に成約しやすい市場といえます。
2025年比でマンション価格は概ね横ばい〜微増で推移しており、駅近・築浅物件ほど需要が安定しています。
査定額の決まり方：AI査定 vs 訪問査定
査定とは「この物件がいくらで売れるか」を専門家が算出することです。2026年現在、立川市でも査定方法は大きく2種類に分かれます。
AI査定（机上査定）
AI査定とは、登記情報・築年数・近隣の成約事例をアルゴリズムで分析し、オンラインで即座に概算額を提示するサービスです。
- 所要時間: 1〜3分
- 精度: ±15〜20%のブレが生じやすい
- メリット: 匿名・無料で相場感をつかめる
- デメリット: 日当たり・リフォーム歴・境界状況など現地要因を反映できない
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、室内状態・周辺環境・法令上の制限まで確認して算出する方法です。
- 所要時間: 現地30分〜1時間＋報告まで数日
- 精度: AI査定より高く、売出し価格の根拠になる
- ポイント: 業者によって数百万円の差が出ることもある
立川市では角地・接道状況・南向きといった現地要因が価格に大きく影響します。まずAI査定で相場感をつかみ、その結果を持って2〜3社に訪問査定を依頼するのが効率的です。
仲介手数料はいくら？計算方法と交渉のコツ
仲介手数料とは、売買が成立した際に不動産会社へ支払う成功報酬のことです。法律（宅地建物取引業法）で上限が定められています。
Q: 立川市で3,000万円の物件を売ると仲介手数料はいくら？ A: 約105.6万円（税込）が上限です。
計算式は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」です（売却価格が400万円超の場合）。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限（税込） |
|---|---|
| 3,000万円 | 約105.6万円 |
| 4,000万円 | 約138.6万円 |
| 5,000万円 | 約171.6万円 |
立川市を含む多摩地域は地元業者が多く競合するため、価格競争が働きやすい土地柄です。手数料の値引き交渉は可能ですが、大幅に下げると広告費を抑えられたり、他案件を優先されたりするリスクもあります。手数料の数万円より「どれだけ高く・早く売れるか」を軸に業者を選ぶことをお勧めします。
不動産売却の節税：3,000万円特別控除と長期譲渡所得
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税の課税対象になります。ここで知っておきたいのが節税制度です。
3,000万円特別控除
マイホーム（自分が住んでいた家）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です（租税特別措置法第35条）。
- 立川市の一般的な戸建て売却益であれば、この控除で課税額がゼロになるケースも多い
- 投資用・賃貸中の物件には原則適用不可
- 住まなくなってから3年を経過する年の年末までに売却することが要件
長期譲渡所得と短期譲渡所得
所有期間によって税率が変わります。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20% |
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。あと数ヶ月で5年を超えるなら、売却時期を調整するだけで税負担が大きく変わることもあります。控除や特例の適用可否は個別事情で異なるため、売却前に税理士へ確認することをお勧めします。
売却にかかる期間と流れ・Matterportで内覧なし売却
売却の標準的な流れ
立川市での一般的な不動産売却は、おおむね以下のステップで進みます。
- 査定依頼（AI査定→訪問査定）：1〜2週間
- 媒介契約の締結：不動産会社に販売を依頼する契約
- 売出し・販売活動（広告・内覧対応）：1〜3ヶ月
- 売買契約・引渡し：契約から1〜2ヶ月
トータルで3〜6ヶ月が目安です。媒介契約とは、売却を不動産会社に正式依頼する契約で、専属専任・専任・一般の3種類があります。
Matterportで内覧負担を減らす
Matterportとは、室内を3Dスキャンしてオンライン上で360度の内覧を可能にする技術です。
- 遠方在住の買い手や、相続で立川市外に住む親族にも物件を確認してもらえる
- 内覧の予定調整が減り、売主の負担が軽くなる
- 撮影は60〜100㎡で2〜3時間、Web公開まで3〜5営業日が目安
立川市は多摩地域の拠点として転勤・住み替え層の流入も多く、平日に内覧時間を取りにくい買い手も少なくありません。Matterport掲載があると、こうした層への訴求力が高まります。ROCKEDGEでは立川市の物件についても、訪問査定からMatterport撮影、節税を見据えた売却プランまで一貫してご相談いただけます。
省エネ改修や耐震改修を検討中の方は、立川市の住宅改修補助（高齢者向け・耐震改修補助）や東京都の太陽光補助（12万円/kW）が使える場合もあり、売却前のリフォーム判断にも関わります。立川市の補助制度は要件・予算枠が変わるため、最新情報は市の窓口で確認してください。
不動産売却は、相場の把握・査定・節税・販売手法のどれか一つでも判断を誤ると、数百万円単位で損をする可能性があります。立川市の地域特性を踏まえた最適な売却プランは物件ごとに異なりますので、詳細は専門家へご相談ください。
立川市のマンション売却は、戸建てと何が違うのか
同じ不動産売却でも、マンション売却は戸建てや土地とは価格の決まり方が異なります。戸建てが「土地の評価＋建物の残存価値」の積み上げで算出されるのに対し、マンションは専有面積×成約㎡単価を起点に、階数・方角・眺望・角部屋かどうか、エレベーターからの距離といった住戸ごとの条件で上下します。室内をきれいに保っていても、それだけで評価が決まるわけではありません。
買い手は「建物と管理」を見ている
マンション売却で見落とされやすいのが、管理組合側の事情です。毎月の管理費・修繕積立金の額、長期修繕計画の有無、大規模修繕の実施履歴と次回予定、修繕積立金の積立残高。積立が不足している物件は、将来の一時金徴収や積立金値上げのリスクを買い手が織り込み、価格交渉の材料になります。逆に修繕履歴が整理されている物件は、築年数が経っていても評価が下がりにくい傾向があります。売り出す前に、管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せて内容を確認しておくと、内覧時の質問にも根拠を持って答えられます。
1981年5月以前の旧耐震基準で建てられたマンションは、金融機関によって住宅ローンの取り扱いが異なる場合があり、買い手の層が絞られる点も想定しておきたいところです。
同じ建物のなかに競合がいる
戸建てと決定的に違うのは、同一マンション内に他の売出住戸が出ると直接比較されることです。間取りが同じで価格が安い部屋があれば、買い手はそちらを先に見ます。立川市は立川駅周辺の再開発エリアや多摩モノレール沿線に総戸数の多いマンション、UR系の大規模団地が集まっており、規模が大きい物件ほど同時期に複数住戸が売りに出やすい環境です。売出価格を決める前に、自分のマンションで現在いくつ売りに出ているか、直近の成約価格はいくらだったかを確認しておくと、価格設定を外しにくくなります。
売る前にリフォームすべきか
判断が分かれるのがこの点です。水回りを含む全面リノベーションは工期がおおむね1〜2ヶ月、費用も数百万円規模になりやすく、その分を売却価格に上乗せできるとは限りません。売却までの期間も延びます。一方、ハウスクリーニングと壁紙の張り替え程度に絞った部分的な手当ては、費用が数万〜数十万円の範囲に収まりやすく、内覧時の印象改善という効果が読みやすい選択です。迷った場合は、同じ建物のリフォーム済み住戸と現況渡し住戸の成約価格差を調べ、その差額が工事費を上回るかどうかを目安に考えると判断しやすくなります。
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