相続した空き家をどう扱うか——「とりあえず管理しながら考える」と何年も経ってしまうケースが現場で多発しています。4つの選択肢それぞれの数字とリスクを把握して、早期判断するのが得策です。
4つのルート
1. 賃貸活用
- 家賃収入: 月5〜15万円(立地・物件状態による)
- 初期投資: 100〜1,000万円(リフォーム費)
- 想定回収: 5〜10年
- リスク: 入居者トラブル・滞納・修繕
2. 民泊活用
- 売上: 高単価だが180日上限
- 初期投資: 200〜500万円(設備+届出)
- 運営手間: 高(清掃・予約管理)
- 適地: 観光地・主要駅近接
3. 解体更地化→駐車場/売却
- 解体費: 100〜300万円(木造・規模による)
- 駐車場収益: 月2〜10万円
- 固定資産税: 大幅増加(住宅用地特例外れる)
- 適地: 駐車場需要のある立地
4. 売却(現物または取り壊し後)
- 一括現金化
- 維持コスト/リスクから完全解放
- 譲渡所得税・取得費加算特例検討
判断フレーム
| 物件特性 | 推奨ルート |
|---|---|
| 都心・駅近・築浅 | 賃貸 or 売却(高値期待) |
| 観光地・温泉地 | 民泊 |
| 駅近・建物老朽 | 解体→駐車場 or 売却 |
| 地方・需要薄 | 売却(空き家3,000万特例)or 早期手放し |
| 思い入れ強い・収益不問 | 管理サービス併用で残す |
収益試算サンプル(東京郊外・築40年・木造2階建)
賃貸
- リフォーム300万円
- 月家賃8万円→年96万円
- 表面利回り 32%
- 修繕積立・管理費控除後の実利回り 約20%
- 4〜5年で投資回収可能
売却
- 現状売却 1,500万円
- 解体後土地売却 1,800万円(解体費200万円差引で実質1,600万円)
- 取得費加算特例で譲渡所得税軽減
民泊
- 設備投資400万円
- 月売上15万円(180日制限内)
- 清掃・運営委託費控除後 月8〜10万円
- 4〜5年で回収
リスクと注意点
賃貸
- 退去後の原状回復負担
- (退去原状回復ガイドライン)
- 賃借人保護で立退き困難
民泊
- 近隣トラブル・自治体規制強化リスク
- 観光業の市況変動
解体
- 解体後の固定資産税増(住宅用地特例外れ)
- 再建築不可物件は土地の価値低下
売却
- 一度手放すと戻せない
- 譲渡所得税の負担
ROCKEDGEでの対応
ROCKEDGEでは賃貸管理(東京・浦和)・売却仲介・空き家管理サービス(SONAIE)をワンストップで提供しています。「賃貸・民泊・売却どれがいいか」のご相談から対応可能です。お問い合わせフォームからどうぞ。
合わせて読みたい: