この記事でわかること
- 荒川区の不動産売却相場と2026年の市場動向（下町・再開発エリアの価格傾向）
- AI査定と訪問査定の違い、査定額が決まる仕組み
- 仲介手数料の正確な計算方法と交渉できるポイント
- 3000万円特別控除・長期譲渡所得を使った節税の考え方
- 売却にかかる期間の目安と、Matterportで内覧なし売却を実現する方法
荒川区の不動産売却は、戸建てで**3,000万円〜6,000万円程度、マンションで2,500万円〜5,500万円程度（2026年5月現在・立地と築年数により変動）**が一つの目安です。23区で最も面積が小さくコンパクトな荒川区は、日暮里・西日暮里・南千住の再開発を背景に、下町の利便性が見直されているエリアです。
先月、荒川区東日暮里にお住まいのご相談者様から「相続した木造戸建てを売りたいが、築45年で旧耐震だから値段がつかないのでは」とご相談を受けました。実際に現地を拝見すると、駅徒歩7分・再開発エリアの隣接区画で、土地としての評価が建物のマイナスを大きく上回るケースでした。建物を「古家付き土地」として売り出した結果、当初想定より高い水準でお引き合いをいただけました。荒川区は土地の価値で動く取引が多く、建物の古さだけで判断するのは早計です。私はミヤオ ヒロキ、不動産業界24年の視点から、荒川区特有の売却ポイントを解説します。
荒川区の不動産売却相場は？2026年の市場動向
荒川区は人口約22万人、持ち家率は約42%で、下町の木造密集地域が多いのが特徴です。面積が23区で最小という地理的条件から、業者の移動効率が良く、査定・内覧・契約までのスピードが出やすいエリアでもあります。
Q: 荒川区の不動産は今、売り時ですか？ A: 日暮里・西日暮里・南千住の再開発エリアは需要が堅調で、2026年も売り時が続く見込みです（市況により変動）。
エリアごとの傾向を整理すると以下の通りです。
| エリア | 特徴 | 価格傾向（2026年現在） |
|---|---|---|
| 日暮里・西日暮里 | 再開発進行・交通利便性高 | やや強含み |
| 南千住 | 工場跡地の住宅転用が増加 | 安定〜上昇 |
| 町屋・荒川 | 下町の住宅地・生活利便性 | 標準的 |
| 尾久 | 落ち着いた住環境 | 標準的 |
下町の木造密集地域では、防火・耐震の観点から「古家付き土地」としての評価が中心になることが多く、更地化や再建築の可否が価格を左右します。再建築不可物件（接道義務を満たさない土地）の場合は相場の6〜7割程度まで下がることもあるため、まずは正確な現況把握が欠かせません。
査定額はどう決まる？AI査定と訪問査定の違い
査定とは、不動産がいくらで売れそうかを専門家が見積もることです。査定には大きく2種類あります。
- AI査定（机上査定）: 過去の成約データや路線価をもとに自動算出。所要時間は数分〜数時間。あくまで概算
- 訪問査定: 担当者が現地で接道・日当たり・劣化・越境などを確認。実際の売出価格に直結
Q: AI査定だけで売却を進めても大丈夫？ A: 概算把握には有効ですが、荒川区の木造密集地は接道や越境の確認が必須のため、最終判断は訪問査定で行うことをおすすめします。
荒川区で特に査定額に影響するのは「接道状況」です。私道に面した土地や、間口が狭い旗竿地は、再建築や融資の可否で評価が変わります。AI査定では拾いきれないこうした要素を、訪問査定で一つひとつ確認することが、適正価格での売却につながります。
仲介手数料はいくら？計算方法と交渉のポイント
媒介契約（不動産会社に売却の仲介を依頼する契約）を結ぶと、成約時に仲介手数料が発生します。宅地建物取引業法で上限が定められており、計算式は以下の通りです。
仲介手数料の上限（税抜）= 売却価格 × 3% + 6万円（売却価格400万円超の場合）
例えば荒川区で4,000万円の戸建てを売却した場合、上限は「4,000万円 × 3% + 6万円 = 126万円（税抜）」、消費税込みで約138.6万円です。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限（税込・概算） |
|---|---|
| 2,500万円 | 約90.7万円 |
| 4,000万円 | 約138.6万円 |
| 6,000万円 | 約204.6万円 |
これはあくまで「上限」であり、交渉の余地があります。専任媒介契約（1社に絞って依頼する契約）にすることで手数料の調整に応じるケースもあります。ただし、手数料の安さだけで会社を選ぶと、売却活動の質が下がる本末転倒もあるため、活動内容とセットで判断することが大切です。
売却益の税金は？3000万円特別控除と長期譲渡所得
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。ここで知っておきたいのが**「居住用財産の3,000万円特別控除」**です。
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度（租税特別措置法第35条）で、多くのケースで税負担がゼロになります。
さらに、所有期間による税率差も重要です。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税+住民税、復興税除く） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20% |
所有期間が5年を超えると税率がほぼ半分になります。「売り時を1月またぐだけで長期になる」というケースもあるため、売却タイミングは税金面でも検討が必要です。相続した荒川区の物件の場合は、取得費の引き継ぎや相続空き家の3,000万円特別控除（一定の要件あり）も使える可能性があります。税務の最終判断は税理士に確認することをおすすめします。
売却の期間と流れは？Matterportで内覧なし売却を実現
荒川区での売却は、査定から引き渡しまで**おおむね3〜6ヶ月程度（物件・市況により変動）**が目安です。
- 査定・媒介契約（1〜2週間）
- 売却活動・内覧対応（1〜3ヶ月）
- 売買契約（買主決定後1〜2週間）
- 引き渡し・決済（契約から1〜2ヶ月）
このうち、売主の負担が大きいのが「内覧対応」です。下町のコンパクトな住環境では、近隣の目が気になり何度も内覧を入れたくないという声もよくいただきます。
そこで活用したいのがMatterportです。室内を360度・3D空間としてデータ化し、買主はスマホやPCから実物さながらの内覧ができます。私が荒川区で扱った物件でも、遠方の投資家がMatterportで物件を確認し、現地内覧を1回に絞って契約に至ったケースがありました。内覧の手間を減らしながら、購入検討者の母数を広げられるのが大きな利点です。
荒川区での売却をご検討なら、ROCKEDGEでは現況のヒアリングからMatterport撮影、価格戦略のご提案までワンストップで対応しています。「いくらで売れるか知りたい」という段階でも、まずは情報整理からお手伝いします。
まとめ：荒川区の売却は土地評価と再開発を味方に
荒川区は23区最小という地理的特性から取引スピードが出やすく、日暮里・西日暮里・南千住の再開発が価格を下支えしています。下町の木造物件は建物の古さより土地評価が鍵を握るため、接道や再建築可否を正確に押さえることが適正価格への近道です。3,000万円特別控除や長期譲渡所得の活用、Matterportによる内覧負担の軽減も含め、戦略的に進めれば納得のいく売却が実現できます。個別の事情により最適な進め方は異なりますので、詳細は専門家へご相談ください。
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