この記事でわかること（結論先出し）
- 渋谷区の2026年売却相場：東京都区部の中古マンション成約㎡単価は約133万円/㎡（前年比+12.9%）、渋谷区の住宅地公示地価は約187万円/㎡（+10.98%）（いずれも公的データ・出典明記）
- 売り時の見極め：首都圏は約6年連続で上昇したが、2026年5月に成約坪単価が73か月ぶり下落と潮目が変化
- AI査定と訪問査定の違いと、数百万円の差を生む査定準備のコツ
- 仲介手数料の計算式（速算法）と2024年改正の最新ルール
- 3,000万円特別控除・長期譲渡所得で手取りを増やす節税の基本
- **Matterport（3D空間スキャン）**で内覧負担を減らし、遠方・海外の買い手にも届ける方法
渋谷区の不動産売却は、松濤・広尾・代官山などの高級住宅地と、駅近の単身向け投資マンションが混在し、リノベーション需要が高いエリアです。同じ広さでも立地と建物状態で価格が大きく分かれます。本記事では業界中立的な立場で、公的データに基づく相場・査定・節税・売り時までを具体的な数値で解説します。
渋谷区で多いのが、相続した築古マンションを「旧耐震だから売れないのでは」と心配されるケースです。渋谷駅・恵比寿駅などの徒歩圏という立地評価が効き、訪問査定で想定を上回る提案につながる例も少なくありません。一方で旧耐震物件は買い手の住宅ローン審査が慎重になりやすく、価格設定や説明の工夫が成否を分けます。築年数だけで諦めず、机上のAI査定で判断する前に、現地の条件を踏まえた訪問査定を受けることが重要です。
1. 渋谷区の不動産売却相場（2026年・公的データ）
公的データで見る相場の基準値
「相場いくら？」を感覚ではなく公的データで確認しましょう。渋谷区を含む東京都区部の最新の基準値は次のとおりです。
| 指標 | 数値 | 時点・出典 |
|---|---|---|
| 中古マンション 成約㎡単価（東京都区部） | 約133.37万円/㎡（前年比+12.9%） | 2026年2月度・東日本レインズ Market Watch |
| 中古マンション 成約価格（首都圏） | 約5,458万円（前年比+9.5%） | 2026年2月度・東日本レインズ |
| 住宅地 公示地価（渋谷区平均） | 約187.4万円/㎡（坪約619万円・前年比+10.98%） | 国土交通省 令和8年地価公示 |
| 不動産価格指数（マンション・区分所有） | 223.7（2010年=100） | 国土交通省・令和7年10月分 |
※渋谷区の住宅地公示地価は区部平均を大きく上回り、松濤・広尾・南平台などの高級住宅地ではさらに高水準です。成約㎡単価は区部全体の平均のため、自分の物件の正確な価格は、㎡単価×専有面積を起点に訪問査定で確定させてください。
自分の物件の概算を出す簡易計算
たとえば渋谷区の70㎡・駅近中古マンションなら、区部の成約㎡単価（約133万円/㎡）を当てはめると 133万円 × 70㎡ ＝ 約9,310万円 が一つの目安です。ただし渋谷区は立地ブランドが価格を押し上げるため、人気駅徒歩圏ではこれを上回ることも珍しくありません。より正確には国税庁の路線価（財産評価基準書） で前面道路の路線価を確認し、土地の概算評価を取るとブレが小さくなります。
一戸建て・土地、旧耐震マンションの考え方
渋谷区は築40〜50年超のマンションが多く、旧耐震（1981年5月以前の建築確認）物件の流通も活発です。旧耐震は買い手の住宅ローン審査が慎重になる一方、駅近・希少立地では立地評価が築年のマイナスを上回ることがあります。土地・戸建ての概算は「住宅地公示地価（約187万円/㎡）× 土地面積」を起点に、間口・形状・前面道路幅で補正します。高級住宅地では希少性で高値が付く一方、再建築の可否や接道条件で価格差が大きく出ます。
2. 今は売り時？ 2026年の市場転換点
約6年の上昇から、潮目が変わりつつある
首都圏の中古マンション価格は、70か月（約6年）を超えて前年比プラスが続く歴史的な上昇局面にありました（東日本レインズ）。ところが、
2026年5月、首都圏の中古マンション成約坪単価が73か月ぶりに前年同月比で下落し、成約価格も19か月ぶりに下落しました（東日本レインズ）。
渋谷区の住宅地公示地価は令和8年も+10.98%と高い上昇率を維持していますが、これは2026年1月1日時点の評価です。足元では都心3区を中心に一本調子の上昇に変化の兆しが見られ、**「長期上昇トレンドの高値圏で、足元は調整の兆し」**というのが2026年半ばの実像です。
売り時の判断ポイント
- 高値圏での出口を狙うなら、早めの現在価値把握が有利：価格がピーク圏にある今、まず査定で「現時点でいくらか」を押さえておく
- 金利動向に注意：住宅ローン金利が上がると買い手の予算が下がり、売り出し価格の設定はより慎重に
- 所有期間の5年判定：あと数か月で所有5年超になる場合、売却年をずらすだけで税率が約39.63%→約20.315%に下がることがある（後述）
「今売るべきか、待つべきか」は物件と家計の状況で答えが変わります。まずは無料査定で現在価値を把握したうえで判断するのが、後悔の少ない進め方です。
3. 査定額はどう決まる？ AI査定 vs 訪問査定
AI査定（机上査定）とは
AI査定とは、過去の取引データや周辺相場をもとに、現地を見ずに自動で概算価格を算出する仕組みです。スマホから数分・無料で結果が出るため、相場感をつかむ最初のステップとして有効です。
- メリット：早い・無料・匿名で試せる
- デメリット：現地確認がないため±20〜30%の誤差が出やすい。眺望・日当たり・室内状態・管理組合の修繕積立状況などは反映されない
訪問査定とは
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を見て価格を算出する方法です。渋谷区のように物件ごとの個別条件（旧耐震か新耐震か、リノベ履歴、立地ブランド、賃貸・民泊需要）が価格を左右するエリアでは、訪問査定が事実上の必須になります。
| 比較項目 | AI査定 | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 所要時間 | 数分 | 30分〜1時間＋報告数日 |
| 精度 | 概算（誤差大） | 高い（売り出し価格の根拠になる） |
| 費用 | 無料 | 無料が一般的 |
| 向いている人 | まず相場を知りたい | 本格的に売却を進めたい |
渋谷区は外国人居住者比率が高く、英語対応が可能な買い手層も視野に入ります。訪問査定時に賃貸需要や民泊（住宅宿泊事業法）の可否まで確認しておくと、投資目的の買い手にも訴求しやすくなります。
Q：査定額を上げるには何を準備すればいい？
A：書類を揃えるだけで、減額リスクの見込みすぎを防げます。 以下が揃っていると、査定担当者は評価を下げすぎずに済み、結果として高めの適正価格を提示しやすくなります。
- 登記簿謄本・購入時の売買契約書
- マンションは管理規約・長期修繕計画・修繕積立金の残高がわかる書類（旧耐震は耐震診断の有無も）
- リフォーム・設備交換の履歴（領収書）
- 境界確認書（一戸建て・土地の場合）
4. 仲介手数料の計算方法と2024年改正
法定上限の計算式（速算法）
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています（売却価格400万円超の場合）。
売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
渋谷区で多い価格帯での試算は次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料（税込・上限） |
|---|---|
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 8,000万円 | 270万6,000円 |
| 1.2億円 | 402万6,000円 |
※上記は法律上の「上限」です。下回る金額での契約も可能で、交渉の余地がある場合があります。
2024年7月の改正：低廉な空家等の特例
2024年7月1日施行の改正で、800万円以下の物件は売主・買主それぞれから上限33万円（税込）まで受領できるようになりました（従来は400万円以下・売主のみ）。渋谷区でも、相続した古い区分などで関係するケースがあります。
媒介契約の種類を理解する
媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を依頼する契約で、3種類あります。
- 専属専任媒介：1社のみに依頼。自己発見取引も不可。レインズ登録・報告義務が最も手厚い
- 専任媒介：1社のみに依頼。自己発見取引は可
- 一般媒介：複数社に同時依頼が可能
渋谷区のマンションのように買い手が付きやすい物件は窓口を一本化する専任系が動きやすい一方、希少な高級住宅地の戸建ては一般媒介で広く露出させる戦略も考えられます。
5. 3,000万円特別控除・長期譲渡所得で節税する
譲渡所得の基本
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税の対象になります。譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用） で計算します。渋谷区は地価が高く譲渡益が出やすいため、節税知識が手取りを大きく左右します。
マイホーム売却の3,000万円特別控除
**居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例（租税特別措置法35条・国税庁No.3302）**があります。これにより、多くのケースで譲渡所得税がゼロになります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率差
所有期間によって税率が大きく変わります（国税庁No.3208）。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20.315% |
| 10年超所有の軽減税率 | 10年超（居住用） | 約14.21%（6,000万円超の部分は20.315%） |
※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。あと数か月で5年超・10年超になる場合、売却タイミングを少しずらすだけで税負担が大きく変わることがあります。なお3,000万円特別控除と住宅ローン控除（買い替え先）は併用できないなど細かな条件があるため、相続物件や賃貸併用は専門家へ確認してください。
相続した空き家の特例
相続した空き家を売る場合、**「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」（租税特別措置法35条3項・国税庁No.3306）**が使える場合があります。主な条件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売ること、耐震基準を満たすか家屋を取り壊すこと等で、適用期限は令和9年12月31日までです。適用可否が手取りを大きく左右するため、早めに税理士へご確認ください。
6. 売却にかかる期間と全体の流れ
渋谷区の不動産売却は、査定開始から引き渡し完了まで平均3〜6ヶ月が目安です。駅近マンションなど人気物件は2〜3ヶ月で成約する事例もあります。
売却の6ステップ
- 査定依頼（AI査定→訪問査定）：1〜2週間
- 媒介契約の締結：会社と方針を決定
- 売り出し・販売活動：広告掲載・内覧対応。ここが最も期間が読みにくい
- 買付申込・価格交渉
- 売買契約の締結：手付金の授受
- 決済・引き渡し：残代金受領・所有権移転
急いで現金化したい場合は、不動産会社による**直接買取（市場価格の70〜80%程度）**で最短2〜3週間も可能ですが、仲介より価格は下がります。「価格を優先する仲介」か「スピードを優先する買取」か、ご事情に合わせた選択が大切です。
7. Matterportで「内覧なし売却」を実現する
Matterport（マターポート）は、室内を3Dスキャンしてオンライン上でウォークスルー内覧ができる技術です。買い手はスマホやPCから、まるで現地にいるように間取り・採光・動線を確認できます。
渋谷区の売却で効果が高い理由
- 渋谷区は外国人居住者比率が高く、英語圏の買い手にも物件を正確に伝えられる。多言語の物件資料と組み合わせれば買い手層を国内外へ広げられる
- 単身世帯・賃貸利用者が多く、居住中の内覧調整が負担になりやすいエリアでも、内覧回数を絞れる
- 人件費が都内トップクラスで駐車規制も厳しい渋谷区では、内覧のたびの現地対応コストを抑えられる
- 24時間いつでも「内覧」できるため、購入検討のスピードが上がり、結果として早期成約・価格維持につながりやすい
ROCKEDGEでは、Matterportによる3D内覧の制作から販売戦略の設計までワンストップで対応しています。
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対応エリア： 東京・埼玉・神奈川・千葉（1都3県）
なお、本記事の数値は記載した時点・出典の公的データに基づきます。税制・特例の適用可否や個別の売却戦略は、物件やお客様の状況により異なります。詳細は専門家へご相談ください。
