ファイルを `sr” author: “ミヤオ ヒロキ” publishedAt: “2026-05-26” updatedAt: “2026-05-26” area: “渋谷区” prefecture: “東京都” serviceCategory: “fudosan-baikyaku” schemaType: “Article” image: “/blog/akiya-management-tokyo.jpg” tags:
- “不動産売却”
- “査定”
- “相場”
- “仲介手数料”
- “節税”
- “渋谷区” faq:
東京都渋谷区は代官山・広尾・松濤・代々木上原などの高級住宅街と、渋谷・恵比寿・表参道のビジネス・商業エリアが混在する、日本でも屈指の高地価エリアです。リノベーション需要は都内トップクラスで、外国人投資家の関心も年々高まっています。一方で、「高く売れるはずだが相場が読みにくい」「査定額の根拠がわからない」「売却益の税金がいくらかかるか不安」という声を持つオーナーも少なくありません。
本記事では、2026年の渋谷区における売却相場の最新動向から、査定・手数料・節税・Matterport活用まで、売却を成功させるために押さえておくべき情報を専門家の視点で解説します。
2026年の渋谷区不動産市場——売却相場の最新動向
マンションの売却相場（エリア別）
| エリア | 坪単価の目安 |
|---|---|
| 代官山・恵比寿・広尾 | 700〜1,200万円 |
| 渋谷駅周辺・表参道 | 500〜900万円 |
| 代々木上原・幡ヶ谷・笹塚 | 400〜700万円 |
| 本町・西原・富ヶ谷 | 350〜600万円 |
代官山エリアの50㎡・2LDKでは1億円〜1億8,000万円超、代々木上原では6,000万円〜1億円程度になるケースも少なくありません。
戸建て・土地の売却相場
松濤・広尾周辺の公示地価は1㎡あたり130万〜280万円前後。30坪（約99㎡）の宅地で土地だけ4,000万〜2億8,000万円前後の開きがあります。旧耐震基準（1981年5月31日以前建築）の戸建ては買主の住宅ローン審査に影響する場合があり、耐震診断（5万〜10万円）や改修（100万〜300万円程度）の事前検討を推奨します。
2026年の市場動向
- 円安による外国人投資家の需要継続: 欧米・アジア系投資家にとって割安感が生じやすく、国際ポータルへの問い合わせが増加傾向
- 渋谷駅周辺の再開発効果: スクランブルスクエア完成・東横線地下化による利便性向上が住宅需要を下支え
- リノベーション物件への旺盛な需要: 築古でも土地値評価での売却が成立しやすい環境
査定額はどう決まる？AI査定と訪問査定の違い
AI査定（机上査定）のしくみ
AI査定（机上査定）：現地訪問なしで成約データ・公示地価・路線価などをもとにアルゴリズムが価格算出するサービス。
- 所要時間：入力から5分程度
- 精度：±10〜20%程度。渋谷区の1億円超物件では誤差が1,000万〜2,000万円規模になる場合がある
- リノベーション状況・眺望・管理組合の健全性は反映されない
訪問査定（現地査定）のしくみ
担当者が実際に物件を訪問し、室内状態・設備・日当たり・周辺環境を直接確認したうえで価格算出。高額物件ほど正確な査定に現地確認が欠かせません。
渋谷区で特に重要な査定ポイント
- リノベーション・内装グレード：フルリノベーション済みは未改装同条件比10〜30%のプレミアムがつくケースあり
- 接道条件：前面道路幅員4m未満の再建築不可物件は融資が付きにくく売却価格が大幅に下がる場合がある
- 管理組合の健全性（マンション）：修繕積立金残高・大規模修繕履歴が買主の銀行審査に影響
仲介手数料の計算と交渉のポイント
上限 = 売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税（10%）
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 3,000万円 | 約105万6,000円 |
| 5,000万円 | 約171万6,000円 |
| 8,000万円 | 約270万6,000円 |
| 1億2,000万円 | 約402万6,000円 |
交渉が有効なケース： 売主・買主の両方を同一会社が担当する「両手仲介」の場合や、需要が高く売れやすい立地の物件では交渉余地が生じやすい傾向があります。ただし手数料を大幅に引き下げた場合、販売活動の優先度が下がるリスクも考慮が必要です。
売却益の節税——3,000万円特別控除と長期譲渡所得
居住用財産の3,000万円特別控除
譲渡所得（売却価格 − 購入価格 − 諸経費）から最大3,000万円を差し引ける特例。主な適用条件：
- 売却物件が自分のマイホームであること
- 前年・前々年に同特例を使っていないこと
- 転居後3年以内の売却であれば適用可能
長期譲渡所得と税率の目安
| 所有期間 | 所得税（復興税含む） | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 5年超（長期） | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 10年超の居住用（軽減） | 10.21%（6,000万円以下） | 4% | 14.21% |
渋谷区の高額物件では3,000万円控除後も課税対象が残るケースがあります。購入価格5,000万円の物件が1億円で売却できた場合、控除後約2,000万円が課税対象になる例では、長期保有なら税額は約407万円（20.315%）の目安です。購入時の売買契約書が手元にない場合は取得費が「売却価格の5%」とみなされ税負担が大幅に増えるため、書類の保管状況を今のうちに確認することをお勧めします。
売却の流れとMatterport活用による内覧なし売却
渋谷区での売却ステップと所要期間
| ステップ | 内容 | 目安期間 |
|---|---|---|
| ① 査定依頼 | 複数社にAI・訪問査定を依頼 | 1〜2週間 |
| ② 媒介契約 | 専任・専属専任・一般媒介から選択 | 1〜2週間 |
| ③ 売り出し・内覧 | 各ポータルへの掲載・購入希望者対応 | 1〜3ヶ月 |
| ④ 価格交渉・契約 | 売買契約締結・手付金受領 | 1〜2週間 |
| ⑤ 決済・引渡し | 残金受領・所有権移転登記 | 1〜2ヶ月 |
全体では3〜6ヶ月程度が目安。価格設定が高すぎると長期化するリスクがあるため、相場に沿った設定が重要です。
Matterportによる内覧なし売却
Matterport（マーターポート）：専用3Dカメラで室内を撮影し、インターネット上でバーチャル内覧ができるサービス。スマートフォンやPCから室内を「歩き回る」体験が可能です。
- 海外・遠方からの投資家へのアプローチ：渋谷区を注目する外国人投資家が現地訪問なしで詳細確認できる
- プライバシー保護：居住しながら売却する場合も内覧者を大幅に絞れる
- 商談の質向上：事前にバーチャルツアーで気に入った人だけが内覧に来るため成約率が高まる傾向
撮影費用の目安は物件規模により5万〜15万円程度。早期成約・差別化効果がコストを上回るケースがあります。
渋谷区での不動産売却をご検討中の方は、ROCKEDGEへお気軽にご相談ください。査定依頼からMatterport撮影の手配、税務の初期整理まで、売却に関する包括的なサポートを提供しています。お問い合わせはこちら
まとめ
- 渋谷区のマンション売却相場は坪単価350〜1,200万円と幅広く、エリア・築年数・リノベーション状況で大きく変わる
- AI査定で相場感を把握したうえで、複数社の訪問査定を受けて比較することが重要
- 仲介手数料の上限は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」。両手仲介・高額物件では交渉の余地がある場合がある
- 3,000万円特別控除と**長期譲渡所得の低税率（14.21〜20.315%）**を組み合わせることで節税効果が大きくなる
- Matterport活用でバーチャルツアーを公開し、内覧回数を絞りながら国内外の購入希望者にリーチできる
詳細は専門家へご相談ください。
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