この記事でわかること（結論先出し）
- 東京都（区部）の2026年売却相場：中古マンション成約㎡単価は約133万円/㎡（前年比+12.9%）、首都圏成約価格は約5,458万円（公的データ・出典明記）
- 売り時の見極め：首都圏は約6年連続で上昇したが、2026年5月に成約坪単価が73か月ぶり下落と潮目が変化
- 23区エリア別の探し方：千代田・港・渋谷の都心3区から城東・周辺部まで、各区の売却相場ページへのリンク集
- 仲介手数料の計算式（速算法）と2024年改正の最新ルール
- 3,000万円特別控除・長期譲渡所得で手取りを増やす節税の基本
- AI査定と訪問査定の違い、そして数百万円の差を生む査定準備のコツ
東京都の不動産は、同じ「東京」でも区によって価格水準・買い手層・売れ方が大きく異なります。本記事は東京都の不動産売却の「総合ハブ」として、まず区部全体の公的データと売り時・税金の基礎を押さえ、そこからお住まいの区の詳細ページへ進めるよう構成しています。すべて業界中立的な立場で、公的データに基づいて解説します。
1. 東京都（区部）の不動産売却相場（2026年・公的データ）
公的データで見る相場の基準値
「東京の相場いくら？」を感覚ではなく公的データで確認しましょう。東京都区部の最新の基準値は次のとおりです。
| 指標 | 数値 | 時点・出典 |
|---|---|---|
| 中古マンション 成約㎡単価（東京都区部） | 約133.37万円/㎡（前年比+12.9%） | 2026年2月度・東日本レインズ Market Watch |
| 中古マンション 成約価格（首都圏） | 約5,458万円（前年比+9.5%） | 2026年2月度・東日本レインズ |
| 不動産価格指数（マンション・区分所有） | 223.7（2010年=100） | 国土交通省・令和7年10月分 |
※成約㎡単価は区部全体の平均です。後述のとおり、23区内でも都心部と周辺部で水準が大きく異なります。自分の物件の正確な価格は、㎡単価×専有面積を起点に訪問査定で確定させてください。
簡易計算の考え方
たとえば区部の60㎡・駅近中古マンションなら、区部の成約㎡単価（約133万円/㎡）を当てはめると 133万円 × 60㎡ ＝ 約7,980万円 が一つの目安です。ただしこれは区部平均からの概算で、区・築年・階数・管理状態で大きく上下します。より正確には国税庁の路線価（財産評価基準書） で前面道路の路線価を確認すると、土地のブレが小さくなります。
2. 今は売り時？ 2026年の市場転換点
約6年の上昇から、潮目が変わりつつある
首都圏の中古マンション価格は、70か月（約6年）を超えて前年比プラスが続く歴史的な上昇局面にありました（東日本レインズ）。ところが、
2026年5月、首都圏の中古マンション成約坪単価が73か月ぶりに前年同月比で下落し、成約価格も19か月ぶりに下落しました（東日本レインズ）。
特に都心3区を中心に、これまでの一本調子の上昇に変化の兆しが見られます。一方で国土交通省の不動産価格指数（マンション）は長期では高水準を維持しており、**「長期上昇トレンドの高値圏で、足元は調整の兆し」**というのが2026年半ばの実像です。
売り時の判断ポイント
- 高値圏での出口を狙うなら、早めの現在価値把握が有利：まず査定で「現時点でいくらか」を押さえる
- 金利動向に注意：住宅ローン金利が上がると買い手の予算が下がり、売り出し価格はより慎重に
- 所有期間の5年判定：あと数か月で所有5年超になる場合、売却年をずらすだけで税率が約39.63%→約20.315%に下がることがある（後述）
3. 23区エリア別 不動産売却ガイド
東京都の不動産売却は、「どの区か」で相場も買い手層も売れ方も変わります。区の平均より「駅距離・築年・管理状態」のほうが個別物件の価格を左右しますが、まずはお住まいの区の詳細ページで、相場・売り時・査定のポイントを確認してください。
都心・城南エリア（高価格帯）
国土交通省の地価公示では、千代田・中央・港の都心3区が住宅地・商業地ともに最高水準で、渋谷・新宿・目黒・文京がこれに続きます。
- 千代田区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 中央区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 港区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 渋谷区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 新宿区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 目黒区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 品川区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 文京区の不動産売却の相場と査定のコツ
城西・住宅エリア（人気の住宅地）
- 世田谷区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 杉並区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 中野区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 大田区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 豊島区の不動産売却・査定 相場と売り時
- 練馬区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 板橋区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 北区の不動産売却の相場と査定のコツ
城東・城北エリア（手の届きやすい価格帯）
- 台東区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 墨田区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 江東区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 荒川区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 足立区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 葛飾区の不動産売却の相場と査定のコツ
- 江戸川区の不動産売却の相場と査定のコツ
※価格帯による区分は、地価公示の傾向に基づく大まかな目安です。各区内でも駅・地域で水準は大きく異なります。
4. 査定額はどう決まる？ AI査定 vs 訪問査定
AI査定（机上査定）とは
AI査定とは、過去の取引データや周辺相場をもとに、現地を見ずに自動で概算価格を算出する仕組みです。スマホから数分・無料で結果が出るため、相場感をつかむ最初のステップとして有効です。
- メリット：早い・無料・匿名で試せる
- デメリット：現地確認がないため±20〜30%の誤差が出やすい。眺望・日当たり・室内状態・管理組合の修繕積立状況などは反映されない
訪問査定とは
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を見て価格を算出する方法です。東京都のように物件ごとの個別条件（角部屋か、接道方向、リフォーム履歴、騒音・採光）が価格を左右するエリアでは、訪問査定が事実上の必須になります。AI査定と訪問査定で数百万円のズレが出ることも珍しくありません。
| 比較項目 | AI査定 | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 所要時間 | 数分 | 30分〜1時間＋報告数日 |
| 精度 | 概算（誤差大） | 高い（売り出し価格の根拠になる） |
| 費用 | 無料 | 無料が一般的 |
| 向いている人 | まず相場を知りたい | 本格的に売却を進めたい |
Q：査定額を上げるには何を準備すればいい？
A：書類を揃えるだけで、減額リスクの見込みすぎを防げます。 登記簿謄本・購入時の売買契約書、マンションは管理規約・長期修繕計画・修繕積立金残高の書類、リフォーム履歴（領収書）、一戸建て・土地は境界確認書が揃っていると、査定担当者は評価を下げすぎずに済み、高めの適正価格を提示しやすくなります。
5. 仲介手数料の計算方法と2024年改正
法定上限の計算式（速算法）
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています（売却価格400万円超の場合）。
売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
| 売却価格 | 仲介手数料（税込・上限） |
|---|---|
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 8,000万円 | 270万6,000円 |
※上記は法律上の「上限」です。下回る金額での契約も可能で、交渉の余地がある場合があります。
2024年7月の改正：低廉な空家等の特例
2024年7月1日施行の改正で、800万円以下の物件は売主・買主それぞれから上限33万円（税込）まで受領できるようになりました（従来は400万円以下・売主のみ）。
媒介契約の3種類
- 専属専任媒介：1社のみに依頼。自己発見取引も不可。レインズ登録・報告義務が最も手厚い
- 専任媒介：1社のみに依頼。自己発見取引は可
- 一般媒介：複数社に同時依頼が可能
買い手が付きやすい都心マンションは窓口を一本化する専任系が動きやすい一方、希少な一戸建ては一般媒介で広く露出させる戦略も考えられます。
6. 3,000万円特別控除・長期譲渡所得で節税する
譲渡所得の基本
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税の対象になります。譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用） で計算します。
マイホーム売却の3,000万円特別控除
**居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例（租税特別措置法35条・国税庁No.3302）**があります。これにより、多くのケースで譲渡所得税がゼロになります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率差
所有期間によって税率が大きく変わります（国税庁No.3208）。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20.315% |
※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。あと数か月で5年超になる場合、売却タイミングを少しずらすだけで税負担が大きく変わることがあります。
相続した空き家の特例
相続した空き家を売る場合、**「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」（租税特別措置法35条3項・国税庁No.3306）**が使える場合があります。主な条件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売ること、耐震基準を満たすか家屋を取り壊すこと等で、適用期限は令和9年12月31日までです。
7. Matterportで「内覧なし売却」を実現する
Matterport（マターポート）は、室内を3Dスキャンしてオンライン上でウォークスルー内覧ができる技術です。買い手はスマホやPCから、まるで現地にいるように間取り・採光・動線を確認できます。東京都の物件は遠方・海外の投資家からの問い合わせも多く、現地に来られない買い手にも魅力を伝えられます。内覧回数を絞れるため、居住中・賃貸中の売却でも負担が小さく、結果として早期成約・価格維持につながりやすくなります。ROCKEDGEでは、Matterportによる3D内覧の制作から販売戦略の設計までワンストップで対応しています。
東京都の不動産売却をROCKEDGEに相談する
ROCKEDGEでは東京都全域（23区・多摩エリア）の不動産売却について、査定・媒介契約・購入者探索・決済まで一貫してサポートします。買取・仲介どちらの方法が有利か、公的データと直近の成約動向をふまえ、中立的な立場でアドバイスします。
対応エリア： 東京・埼玉・神奈川・千葉（1都3県）
なお、本記事の数値は記載した時点・出典の公的データに基づきます。税制・特例の適用可否や個別の売却戦略は、物件やお客様の状況により異なります。詳細は専門家へご相談ください。
