この記事でわかること
- 相続登記の義務化はいつ施行され、誰が、いつまでに申請しなければならないのか
- 申請を怠った場合に科される「10万円以下の過料」の条件と「正当な理由」の考え方
- 期限に間に合わないときの簡易な代替手段「相続人申告登記」の使い方
- 必要書類（戸籍・遺産分割協議書・住民票）と、無駄なく集めるための取得の順序
- 2024年4月1日より前に発生した過去の相続にも、3年の猶予期間内の申請義務がある点
相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続したと知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。期限が迫る場合は「相続人申告登記」で義務を一旦果たせます。
私が先月ご相談を受けたケースをご紹介します。お父様を3年ほど前に亡くされた60代の男性が、「親の家の名義をそのままにしていたが、義務化のニュースを見て急に不安になった」とお越しになりました。お話を伺うと、相続人はご本人と弟さんの2人で、遺産分割協議もまだ。ご本人は「もう過料を取られるのでは」と顔色を失っていました。ですが、過去の相続には猶予期間があり、まずは相続人申告登記で義務を果たせること、そのうえで協議を進めればよいことをお伝えすると、ほっと胸をなで下ろされました。同じように不安を抱える方は本当に多いのです。
相続登記の義務化とは？ 施行日と申請期限
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた土地・建物の名義を、相続した人へ変更する登記手続きのことです。これまでは任意で、放置しても罰則はありませんでした。しかし所有者不明土地が全国で増え、公共事業や災害復興の妨げになったことから、不動産登記法が改正されました。
2024年（令和6年）4月1日に施行され、相続による不動産の取得を知った日から3年以内の登記申請が義務づけられました（不動産登記法第76条の2）。
ここでいう「知った日」とは、単に被相続人が亡くなった事実だけでなく、「自分がその不動産を相続によって取得した」と認識した日を指します。遺言で特定の不動産を取得した場合はその内容を知った日、遺産分割協議で取得が決まった場合は協議が成立した日が起算点となるのが基本的な考え方です（2026年5月現在）。
過去の相続も対象になる点に注意
見落とされがちですが、義務化は施行日より前に発生した相続にも適用されます。この場合の期限は「2027年（令和9年）3月31日まで」または「相続による取得を知った日から3年」のいずれか遅い日までとされています。冒頭の事例のように何年も前に名義を放置している方も対象ですので、心当たりのある方は早めの確認をおすすめします。
過料10万円が科されるのはどんなとき？
Q: 申請しないと必ず10万円取られるのですか？ A: いいえ。「正当な理由がないのに」期限内に申請を怠った場合に、10万円以下の過料の対象となります（不動産登記法第164条第1項）。
ポイントは「正当な理由」です。法務省は、次のようなケースを正当な理由の例として示しています。
- 相続人が極めて多数で、戸籍等の収集や他の相続人の把握に時間を要する場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲などが争われ、相続不動産の帰属が明らかでない場合
- 申請をしようとする相続人自身が重病等である場合
- 経済的に困窮しており登記費用を負担する能力がない場合
過料は、登記官が義務違反を把握した際に、まず相続人へ催告（お知らせ）を行い、それでも正当な理由なく申請がされない場合に裁判所へ通知される、という運用が予定されています。つまり、いきなり問答無用で科されるものではありません。とはいえ「正当な理由」に当たるかの判断は個別性が高く、安易に放置してよい根拠にはなりません。
期限に間に合わないとき—相続人申告登記の使い方
遺産分割協議がまとまらない、相続人が多くて書類が揃わない。そんなときの「駆け込み手段」が相続人申告登記です（不動産登記法第76条の3、2024年4月1日施行)。
これは、
- 登記簿上の所有者について相続が開始したこと
- 自分がその相続人であること
の2点を法務局に申し出ることで、申請義務を果たしたものとみなしてもらえる、簡易な制度です。
| 項目 | 通常の相続登記 | 相続人申告登記 |
|---|---|---|
| 名義変更 | される | されない（あくまで申告） |
| 必要書類 | 全相続人分の戸籍一式・遺産分割協議書など | 申出人と被相続人の関係がわかる戸籍のみ |
| 相続人全員の関与 | 原則必要 | 申出人ひとりで可 |
| 義務の履行 | される | される（一旦） |
注意したいのは、相続人申告登記はあくまで「義務を一旦果たした」状態にするものであり、不動産の名義はまだ被相続人のままだという点です。その後に遺産分割協議が成立したら、成立日から3年以内に改めて正式な相続登記を申請する義務が生じます。売却や担保設定をするには結局、本登記が必要になりますので、最終的なゴールではなく「時間を稼ぐ手段」と捉えてください。
相続登記の申請手順と必要書類—取得の順序がカギ
実務で書類集めに苦労される方が非常に多いので、無駄足を避ける順序でご説明します。
手順1: 相続人を確定する（戸籍の収集）
最初に行うのは戸籍の収集です。
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）
- 相続人全員の現在の戸籍（戸籍抄本）
被相続人の戸籍をさかのぼることで、誰が相続人かが法的に確定します。ここを飛ばすと、後から知らない相続人が判明して協議がやり直しになりかねません。なお、2024年3月1日から始まった「戸籍の広域交付制度」により、本籍地が遠方でも最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できるようになり、収集の負担はかなり軽くなりました。
手順2: 遺産分割協議書を作成する
遺言がない場合、誰がその不動産を取得するかを相続人全員で話し合い、遺産分割協議書にまとめます。全員の署名と実印の押印、そして印鑑証明書の添付が必要です。
手順3: 住所・評価額の書類を揃える
- 不動産を取得する相続人の住民票（登記簿に新所有者の住所を記載するため）
- 被相続人の住民票の除票
- 固定資産評価証明書（登録免許税の計算根拠）
手順4: 申請書を作成し法務局へ提出
不動産の所在地を管轄する法務局へ、登記申請書とともに上記書類を提出します。登録免許税は原則として**不動産の固定資産評価額の0.4%**です。オンライン申請のほか、郵送でも受け付けています。
書類の取得は「戸籍 → 協議書 → 住民票・評価証明書」の順が効率的です。相続人が確定しないうちに住民票だけ先に取っても、協議が長引けば有効期限の関係で取り直しになることがあるためです。
ご自身での手続きが難しいと感じたら、無理に抱え込まず専門家にご相談ください。ROCKEDGEの住まいの相談室では、どの書類から手をつければよいか、相続人申告登記で先に義務を果たすべきかといった「最初の一歩」のご相談を無料でお受けしています。
放置するとどうなる？ 過料以外のリスク
相続登記を放置する不利益は、過料だけではありません。むしろ実害が大きいのは次の点です。
- 売却・担保設定ができない: 名義が故人のままでは、不動産を売ることも、リフォーム融資の担保にすることもできません。
- 相続人がねずみ算式に増える: 一次相続を放置するうちに次の相続が発生し、相続人が10人、20人と膨れ上がります。全員から実印をもらうのは現実的に困難になります。
- 権利関係が複雑化し費用増: 時間が経つほど戸籍収集は大変になり、専門家報酬も高くなりがちです。
「いつかやればいい」が最も高くつく、というのが業界24年で繰り返し見てきた現実です。
なお、本記事の内容は2026年5月現在の制度に基づく一般的な説明です。起算日の判断や「正当な理由」の該当性、税額の計算は個別の事情により異なるため、詳細は司法書士・税理士・弁護士などの専門家へご相談ください。
相続のお悩みはROCKEDGEの無料相談へ
ROCKEDGEでは相続に関するご相談を承っています。「何から手をつければいいか分からない」という段階からお気軽にご連絡ください。業界24年の経験で、あなたの状況に合った選択肢を中立的な立場でご提案します。
対応エリア: 東京・埼玉・神奈川・千葉（1都3県）
