相続した実家を3年10か月以内に売れば、納めた相続税の一部を取得費に加算できる
相続で受け継いだ実家や土地を売ると、売却益に対して譲渡所得税がかかります。ただし相続税を納めた方には、その税額の一部を「取得費」に上乗せできる特例があります。空き家になった実家をどうするか考えている首都圏の方には、期限が関わる話です。
何が変わったのか
正式には「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算しますが、この取得費に、納めた相続税のうち売った資産に対応する分を足せる仕組みです。取得費が増えれば譲渡益が小さくなり、そのぶん税の負担が軽くなります。
使える期間が決まっています。相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで。相続税の申告期限が相続開始から10か月なので、実質は相続開始から約3年10か月というのが目安です。
加算できる金額には上限があります。その資産に対応する相続税額が加算額ですが、この特例を使わずに計算した譲渡益を超えて加算することはできません。つまり、譲渡益がゼロやマイナスの場合に、この特例で赤字を作ることはできない仕組みです。
なお、この特例は相続税を納めた方が対象です。基礎控除などで相続税がかからなかった場合は、加算する税額そのものがありません。
首都圏の住まいへの影響
東京・埼玉・神奈川・千葉は地価が高く、相続税を納めることになる世帯が全国と比べて出やすい地域です。相続税を納めたうえで実家を売却する場合、この特例が使えるかどうかで手取りが変わる可能性があります。
一方で、首都圏の実家じまいは時間がかかりがちです。遺産分割の話し合い、家財の片付け、境界の確認、名義変更などを順に進めていると、3年10か月はあっという間に過ぎます。特例を使うつもりなら、逆算して動くことが大事です。
売却の期限は「引き渡し」なのか「契約」なのか、どの資産にいくら対応するのかといった具体的な計算は、個別の事情で変わります。ご自身のケースで使えるか、いくら加算できるかは、税理士に確認してください。
いつ・何を確認すればいいか
- 相続税を実際に納めたかどうかを、相続税の申告書で確認する（納めていなければこの特例の対象外です）
- 相続開始日と相続税の申告期限を確認し、そこから「申告期限の翌日以後3年を経過する日」がいつになるか把握する
- 売却を考えているなら、片付け・測量・名義変更にかかる期間を見込んで逆算する
- 適用の可否と加算できる金額は税理士に、名義変更など登記のことは司法書士に相談する
よくある質問
Q. 相続税を納めていなくても使えますか。 A. この特例は、納めた相続税の一部を取得費に加算する仕組みです。相続税を納めていない場合、加算する税額そのものがありません。ご自身が納めたかどうかは相続税の申告書でご確認ください。
Q. 期限の「3年10か月」は正確な日付ですか。 A. 正確には「相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」です。申告期限が相続開始から10か月であるため、目安として約3年10か月と言われます。ご自身の期限日は一次ソースや税理士にご確認ください。
Q. 納めた相続税の全額を取得費に足せますか。 A. 加算できるのは、売った資産に対応する相続税額です。さらに、この特例を使わずに計算した譲渡益が上限になります。具体的な計算は税理士にご相談ください。