貸していた土地は「貸付事業用宅地等」として200㎡まで評価が半分になります

亡くなった方がアパートや駐車場、貸地として他人に貸していた宅地は、相続税を計算するときの評価額が200㎡までの部分について50％減額されます。小規模宅地等の特例のうち「貸付事業用宅地等」と呼ばれる区分です。ご家族が賃貸アパートや月極駐車場を持っていた、あるいは土地を他人に貸していたという方は、自分に関係のある話だと考えてください。

何が変わったのか

小規模宅地等の特例には、自宅の土地に使うものや事業用の土地に使うものなど、いくつかの区分があります。そのうち、他人に貸していた宅地にあたるのが「貸付事業用宅地等」です。この区分にあてはまると、200㎡までの部分について相続税の評価額が50％減額されます。

ただし誰でも使えるわけではありません。相続が始まる前の3年以内に新しく貸し始めた土地は、原則として対象から外れます。また、自宅の土地にも特例を使う場合は、それぞれ別々に上限いっぱいまで使えるわけではなく、限度となる面積が調整されます。そしてこの特例は、相続税の申告をして初めて適用されるものです。

首都圏の住まいへの影響

東京・埼玉・神奈川・千葉で賃貸アパートや駐車場、貸地をお持ちの方にとって、この特例を使えるかどうかは相続税の計算に直接ひびきます。減額の対象になるのは200㎡までの部分なので、土地がそれより広い場合は、どの土地のどの部分に特例をあてるかという選び方が出てきます。

自宅と賃貸物件の両方を持っているご家庭では、限度面積の調整が入るため、「自宅にも貸地にも満額で使う」という形にはなりません。どちらにどれだけあてるかは、個別の事情によって有利不利が変わります。

相続が近いからといって急いで土地を貸し始めても、相続開始前3年以内に始めた貸付は原則として対象外です。「直前に駐車場にすれば減額できる」という考え方は、そのままでは通らないとご理解ください。実際にどう扱われるかは土地ごとの事情で変わるため、最新の状況は一次ソースや税理士にご確認ください。

いつ・何を確認すればいいか

  • 所有している土地のうち、どれが「他人に貸していた土地」にあたるのかを整理する（アパート・駐車場・貸地）
  • その貸付をいつから始めたのかを、契約書などで確かめる（相続開始前3年以内かどうかが分かれ目になります）
  • 自宅の土地にも特例を使う予定があるか確認する。併用する場合は限度面積の調整が必要です
  • 適用には相続税の申告が必要です。申告の期限や具体的な計算は、国税庁 No.4124（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm）と税理士にご確認ください

よくある質問

Q. 月極駐車場として貸していた土地も対象になりますか。

A. 亡くなった方が他人に貸していた宅地であれば、駐車場も「貸付事業用宅地等」にあたり、200㎡までの部分が50％減額の対象になります。ただし3年以内に新しく貸し始めた場合は原則として対象外です。個別の判断は税理士にご確認ください。

Q. 土地が200㎡より広い場合はどうなりますか。

A. 減額されるのは200㎡までの部分です。それを超える部分は減額の対象になりません。複数の土地がある場合は、どこにあてるかの検討が必要になります。

Q. 相続税の申告をしなくても、自動的に減額されますか。

A. いいえ。この特例の適用には相続税の申告が必要です。申告をしないまま自動的に評価が下がることはありません。手続きの詳細は国税庁 No.4124を確認のうえ、税理士にご相談ください。