実家の土地は330㎡まで評価8割減、ただし申告してはじめて使える
親が住んでいた家の土地を相続すると、相続税の計算のもとになる評価額を大きく下げられる制度があります。これが「小規模宅地等の特例」です。ただし、放っておいて自動で適用されるものではなく、相続税の申告書を出すことが条件になっています。実家を相続する予定のある方、すでに相続が起きた方に関わる話です。
何が変わったのか
被相続人（亡くなった方）が住んでいた宅地は、「特定居住用宅地等」として、330㎡までの部分の相続税評価額が80％減額されます。人に貸していた土地（貸付事業用の宅地）は、200㎡までの部分が50％減額です。減額される割合も上限の面積も、住んでいた土地と貸していた土地とで違う点に注意してください。
この特例を受けるには、相続税の申告書に「この特例の適用を受ける」旨を記載し、明細書や遺産分割協議書の写しを添える必要があります。さらに、原則として相続税の申告期限までに、その土地を誰が取得するかの分割が済んでいることも条件です。
首都圏の住まいへの影響
東京・埼玉・神奈川・千葉では土地の評価額が高くなりやすいため、8割減額されるかどうかで相続税の負担が大きく変わる場面が出てきます。一方で、330㎡（およそ100坪）という上限があるので、広い敷地の場合は上限を超えた部分に減額が及びません。
実務上とくに気をつけたいのが、「特例を使った結果、納める税額がゼロになる」ケースです。この場合でも申告そのものは省略できません。税額がゼロだから何もしなくていい、と考えて申告しないと、特例が使えないことになってしまいます。
また、申告期限までに遺産分割がまとまっていることが原則の条件なので、相続人の間で話し合いが長引きそうなときは早めに動く必要があります。実家を売るか残すか、誰が引き継ぐかで結論が変わるため、方針を先に決めておくことが結果的に税負担にも影響します。
いつ・何を確認すればいいか
- 相続した土地が「被相続人が住んでいた宅地」なのか「貸していた宅地」なのかを整理する（減額割合が80％と50％、上限面積が330㎡と200㎡で異なります）
- 土地の面積を登記事項証明書などで確認し、上限面積との関係を把握する
- 申告期限までに遺産分割の話し合いを終えられそうか、相続人同士で早めに見通しを立てる
- 適用要件の細かい条件や最新の取扱いは、国税庁 No.4124 のページで確認し、実際の判断は税理士にご相談ください
よくある質問
Q. 特例を使えば税額がゼロになります。それでも申告は必要ですか。
必要です。この特例は、相続税の申告書に適用を受ける旨を記載し、必要な書類を添付してはじめて適用されます。納税額がゼロになる場合でも申告は欠かせません。
Q. 実家の敷地が400㎡あります。全部が8割減になりますか。
特定居住用宅地等として80％減額されるのは330㎡までの部分です。上限を超える部分の扱いを含め、具体的な計算は税理士にご確認ください。
Q. 人に貸していた土地も同じ扱いですか。
いいえ、扱いが異なります。貸付事業用の宅地は200㎡までの部分について50％の減額です。住んでいた宅地の330㎡・80％とは、上限面積も減額割合も別のものとして定められています。