三大都市圏で500㎡以上の宅地を相続したら、評価額を下げられる可能性があります

親から広い土地を受け継いだとき、相続税の評価額をそのまま受け入れる必要はないかもしれません。三大都市圏では500平方メートル以上、それ以外の地域では1,000平方メートル以上の宅地について、「地積規模の大きな宅地の評価」という仕組みが使える場合があります。首都圏で広めの敷地をお持ちの方や、これから相続の手続きに入る方に関わる話です。

何が変わったのか

相続税を計算するとき、土地は「路線価」などをもとに評価します。ただし、面積が大きな宅地は、そのままの単価で評価すると実態より高くなってしまうことがあります。そこで、一定の条件を満たす広い宅地には「規模格差補正率」という率を掛けて、評価額を下げられる仕組みが用意されています。対象になるのは、三大都市圏では500平方メートル以上、それ以外の地域では1,000平方メートル以上の宅地です。路線価が定められている地域では、普通商業・併用住宅地区と普通住宅地区にある宅地が対象になります。

首都圏の住まいへの影響

東京・埼玉・神奈川・千葉は三大都市圏に含まれるため、500平方メートル以上という、より小さい面積から対象になり得ます。郊外の一戸建てや、昔からの農地まじりの敷地など、「広めの土地」を相続するケースでは確認する価値があります。ただし、広ければ必ず使えるわけではありません。市街化調整区域にある宅地、工業専用地域にある宅地、指定容積率が400％以上（東京都の特別区は300％以上）の地域にある宅地は、対象から外れます。都心の容積率が高いエリアでは、面積の条件を満たしても使えないことがある、という点にご注意ください。

いつ・何を確認すればいいか

  • 土地の面積を登記簿や測量図で確認する — 三大都市圏なら500平方メートル、それ以外なら1,000平方メートルが目安になります
  • その土地の用途地域と指定容積率を調べる — 市街化調整区域・工業専用地域、指定容積率400％以上（東京都の特別区は300％以上）に該当しないかを確認します
  • 路線価地域なら、どの地区区分かを確認する — 対象は普通商業・併用住宅地区と普通住宅地区です
  • 実際の適用判断と申告は税理士に相談する — 適用要件の細かい部分や、申告期限を含む最新の取扱いは、下記の一次ソースと税理士にご確認ください

よくある質問

Q. 東京都内の土地ですが、600平方メートルあります。必ず評価を下げられますか。

A. 面積の条件（三大都市圏で500平方メートル以上）は満たしますが、それだけでは決まりません。市街化調整区域・工業専用地域にある宅地や、指定容積率が400％以上（東京都の特別区は300％以上）の地域にある宅地は対象外とされています。用途地域と容積率を合わせて確認する必要があります。

Q. 千葉県や埼玉県でも500平方メートルが基準になりますか。

A. 三大都市圏に当たる地域であれば、500平方メートル以上が基準です。それ以外の地域は1,000平方メートル以上となります。ご自身の土地がどちらに当たるかは、一次ソースである国税庁のページや税理士にご確認ください。

Q. どのくらい評価額が下がるのですか。

A. 「規模格差補正率」という率を掛けて計算しますが、具体的な率や下がる金額はこの記事では扱っていません。計算方法や実際の金額については、国税庁の該当ページと税理士にご確認ください。

※本記事は制度の概要をやさしくご紹介するものです。相続税の申告や具体的な評価額の計算は税理士、相続登記は司法書士・弁護士など、それぞれの専門家にご相談ください。最新の取扱いは必ず一次ソースでご確認ください。

一次ソース: 国税庁 No.4609 地積規模の大きな宅地の評価 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm