この記事でわかること
- 配偶者居住権とは何か（2020年4月1日施行・民法1028条以下）と、利用できる条件
- 所有権と配偶者居住権を分けることで「住まい」と「預貯金」の双方を確保しやすくなる理由
- 配偶者居住権の財産評価の考え方（配偶者の年齢などで評価額が変わる）
- 登記が第三者対抗要件になること、そして譲渡できない権利であること
- 配偶者の死亡で消滅し、二次相続では課税されないため相続税対策になり得ること
配偶者居住権とは、残された配偶者が被相続人名義の自宅に無償で住み続けられる権利で、2020年4月1日に施行されました。所有権と権利を分けることで、住まいと生活資金の両立がしやすくなります。
先月、ご相談者様から実際に受けたケースをご紹介します。70代のご相談者様は、ご主人を亡くされた後、相続財産が「自宅（評価額2,000万円）と預貯金1,000万円」で、相続人はご本人と長男のお二人でした。法定相続分どおりに分けると、奥様が自宅を相続すると預貯金はほとんど手元に残らず、「家はあるのに生活費が不安」という典型的なお悩みでした。ここで配偶者居住権を使い、奥様が「配偶者居住権」、長男が「負担付きの所有権」を取得する形に整理したところ、奥様は住まいを確保しながら預貯金の一部も受け取れる見通しが立ちました。今回は、この制度の中身を業界24年の不動産コンサルタントの視点から整理します。
配偶者居住権とは？いつから使える権利なの？
配偶者居住権とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた建物に、残された配偶者が亡くなるまで（または一定期間）無償で住み続けられる権利です。民法1028条以下に定められ、2020年4月1日に施行されました（同日以降に発生した相続が対象です）。
従来は、配偶者が住み続けるには自宅そのもの（所有権）を相続するのが基本でした。しかし自宅の評価額が高いと、それだけで相続分を使い切ってしまい、生活資金となる預貯金を十分に受け取れないという問題がありました。配偶者居住権は、この「住む権利」と「所有する権利」を切り離せるようにした仕組みです。
Q: 誰でも自動的にもらえる権利ですか？ A: いいえ。配偶者居住権は、(1) 遺産分割（相続人間の話し合い）、(2) 遺贈（遺言による取得）、(3) 家庭裁判所の審判、のいずれかで取得します。また、相続開始時にその建物に配偶者が現に居住していたことが前提です（民法1028条1項）。
存続期間は原則として配偶者が亡くなるまでの「終身」ですが、遺産分割や遺言で「10年間」など期間を定めることもできます（民法1030条）。
配偶者居住権のメリットは？住まいと預貯金を両立できる
最大のメリットは、配偶者が「住まい」と「老後の生活資金」の双方を確保しやすくなる点です。冒頭の事例を数字で整理してみます。
| ケース | 配偶者が取得するもの | 生活資金（預貯金） |
|---|---|---|
| 従来（自宅をそのまま相続） | 自宅 所有権 2,000万円 | ほぼ受け取れない |
| 配偶者居住権を活用 | 配偶者居住権（例:1,000万円相当）+ 預貯金 | 一部を確保できる |
※金額はイメージで、実際の評価額は建物の状況・配偶者の年齢などで変わります。
このように、自宅の価値を「住む権利（配偶者居住権）」と「所有する権利（負担付き所有権）」に分け、所有権部分を子などほかの相続人に取得してもらうことで、配偶者が受け取る財産の合計を住まいだけに偏らせずに済みます。高齢の配偶者にとって、住み慣れた家を離れずに生活費も手元に残せることは、心理的にも大きな安心につながります。
配偶者居住権の評価はどう計算するの？
配偶者居住権は相続財産のひとつとして、相続税の計算上も評価されます。評価方法は相続税法23条の2に定められ、国税庁の質疑応答でも計算例が示されています。
考え方の柱は次のとおりです。
- 建物の配偶者居住権＝建物の相続税評価額 −（配偶者居住権が設定された後に所有者に残る建物所有権の価額）
- 敷地利用権（土地を使える権利）も同様に、土地の評価額から所有権部分を差し引いて計算します
- 計算には、配偶者の 平均余命（存続年数）、建物の 残存耐用年数、法定利率による 複利現価率 を用います
ここで実務上重要なのが、配偶者の年齢が高いほど存続年数が短くなり、配偶者居住権の評価額は低くなる傾向があるという点です。逆に若い配偶者ほど評価額は高くなります。評価は計算式が複雑なため、税理士など専門家に試算を依頼するのが安心です（2026年6月現在）。
配偶者居住権の登記と注意点（譲渡できない権利）
配偶者居住権を取得したら、必ず確認したいのが登記です。
Q: 登記をしないとどうなりますか？ A: 配偶者居住権は、登記をしてはじめて第三者に主張できます（第三者対抗要件、民法1031条）。たとえば所有権を取得した相続人が建物を第三者に売却した場合、登記がないとその買主に対して「住み続ける権利」を主張できないおそれがあります。建物の所有者は配偶者に登記を備えさせる義務を負うため、相続後はすみやかに配偶者居住権の設定登記を行いましょう。
また、配偶者居住権には次のような性質があり、注意が必要です。
- 譲渡できない：配偶者居住権は他人に売ったり譲ったりできません（民法1032条2項）。そのため、将来「自宅を売って施設の入居費用に充てたい」と考えても、権利そのものを換金することはできません
- 無断で増改築・賃貸はできない：建物の所有者の承諾なく増改築したり、第三者に貸したりすることは原則できません
- 通常の必要費は配偶者が負担：固定資産税などの通常の維持費は、使用している配偶者が負担するのが基本です
「住み続けられる安心」と引き換えに換金性が低い点は、利用前に家族で十分話し合っておきたいポイントです。
二次相続の相続税対策になるのはなぜ？
配偶者居住権が注目されるもう一つの理由が、二次相続（残された配偶者が亡くなったときの相続）への効果です。
配偶者居住権は、配偶者の死亡によって消滅します（民法1036条が準用する民法597条3項）。消滅すると、所有権を持っていた子などは、配偶者居住権という負担が外れた「完全な所有権」を自動的に得ることになります。このとき、配偶者居住権の消滅は相続や贈与による財産の移転ではないため、二次相続の相続税は課税されないと整理されています（2026年6月現在）。
つまり、一次相続（夫の死亡時）で配偶者居住権として評価された価値が、二次相続では課税対象に含まれずに子へ引き継がれることになり、結果として家族全体の相続税負担を抑えられる可能性があります。
ただし、これは配偶者の年齢や財産構成、ほかの特例（配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例）との兼ね合いで効果が変わります。ROCKEDGEの無料相談では、ご自宅の評価や家族構成をうかがったうえで、配偶者居住権を使うべきかどうかをフラットに整理しています。「制度を使うこと」が目的化しないよう、まずはご家庭にとって本当に必要かを一緒に検討することをおすすめします。
まとめ：制度の活用は個別事情の確認から
配偶者居住権は、残された配偶者の住まいと生活資金を両立させ、二次相続の負担軽減にもつながり得る有用な制度です。一方で、譲渡できない・登記が必要・評価が複雑といった注意点もあります。実際に活用すべきかは、ご自宅の評価額、配偶者の年齢、ほかの相続人との関係、適用できる税の特例など、個別の事情により異なります。判断に迷われたら、自己判断で進めず、税理士・司法書士・不動産の専門家へご相談ください。
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