所有不動産記録証明制度とは｜親名義の不動産を全国まとめて調べる（2026年2月開始）

この記事でわかること

• 所有不動産記録証明制度（2026年2月2日運用開始）でできるようになったこと
• 請求できる人・手数料（窓口は1通1,600円）・請求できる場所と必要書類
• 市区町村が出す「名寄帳（なよせちょう）」との違いと、上手な使い分け方
• 「親がどこに不動産を持っていたか分からない」ときの調査手順
• この証明書だけでは見つからない不動産（抽出漏れ）と、その埋め方

結論から先にお伝えします。 所有不動産記録証明制度とは、ある人が登記名義人となっている不動産を全国分まとめて一覧化し、証明書として交付する制度です。2026年2月2日に始まりました。

これまでは、亡くなった方の不動産を探すには「心当たりのある市区町村に、ひとつずつ問い合わせる」しか方法がありませんでした。その手間が、大きく減る制度です。

ROCKEDGE住まい相談室にも、「父が亡くなり、実家のほかに山林か何かを持っていたらしいのですが、権利証も見当たらず、どこに何があるのか家族の誰も分かりません」というご相談は少なくありません。多くの場合、ご本人は「何から手をつければいいのか分からない」という状態で止まっています。この記事では、そうした方が今日から動けるように、順番を追って整理します。

所有不動産記録証明制度とは？2026年2月2日から何が変わった？

なぜこの制度が必要になったのか

日本の登記簿（不動産の権利関係を記録した公的な帳簿）は、土地1筆・建物1棟ごとに1つずつ作られています。「この土地の所有者は誰か」を調べる仕組みであって、その逆の「この人は、どこにどれだけ不動産を持っているか」を全国横断で調べる仕組みは、これまで存在しませんでした。

そのため相続では、次のようなことが起こりがちでした。

• 実家は登記したが、隣接する小さな畑や私道の持分を見落としていた
• 数年後に固定資産税の通知で気づき、もう一度相続手続きをやり直すことになった

こうした「登記漏れ」は、所有者が分からない土地（所有者不明土地）が生まれる原因のひとつとされてきました。そこで、相続人の負担を減らし、登記漏れを防ぐ目的で新設されたのが、所有不動産記録証明制度です（法務省・2026年7月現在）。

何がもらえるのか

請求すると、指定した人が所有権の登記名義人として記録されている不動産の一覧が、証明書の形で交付されます。全国の登記記録が対象なので、市区町村をまたいでいても、遠方の物件でも一枚のリストに載ってきます。

ただし、記載されるのは「どこに、どんな不動産があるか」という一覧です。評価額や税額は載りません。金額を知りたい場合は、後述する名寄帳や固定資産評価証明書が別途必要になります。

誰が請求できる？手数料は？請求の手順と必要書類

請求できる人

「隣の家の名義人が持っている不動産を調べたい」といった、他人の財産を第三者が調べる用途では使えません。

請求できる場所と方法

全国どの法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）でも請求できます。 不動産の所在地を管轄する法務局に行く必要はありません。方法は次の3つです。

1. 窓口（書面で請求）
2. 郵送（書面で請求）
3. オンライン（登記・供託オンライン申請システムから、申請用総合ソフトを使って請求。電子署名が必要）

手数料

手数料は、検索条件1件につき1通あたりで決まります。不動産の数が多くても加算はされません（2026年7月現在）。

書面請求の場合は、収入印紙で納めます。

必要な書類の目安

• ご本人が請求する場合：印鑑証明書または本人確認書類。過去の氏名・住所でも検索したい場合は、それが分かる戸籍謄本等
• 相続人が請求する場合：上記に加えて、亡くなった方との相続関係が分かる戸籍謄本等。法定相続情報一覧図の写しでも代用できます
• 代理人が請求する場合：実印を押した委任状と、その印鑑証明書

法定相続情報一覧図とは、戸籍一式を法務局に提出して、相続関係を1枚の図にまとめて認証してもらう仕組みです（法定相続情報証明制度）。無料で必要枚数を取得でき、銀行手続きにも使い回せるため、先にこれを作っておくと相続手続き全体がぐっと楽になります。

なお、交付までの日数は登記所ごとに異なり、制度開始当初は混み合って2週間程度かかる場合があると案内されています。急ぐ手続きがある方は、余裕をもって請求してください。

名寄帳との違いは？どう使い分ける？

「不動産の一覧」といえば、従来は市区町村の**名寄帳（なよせちょう）**が使われてきました。名寄帳とは、その市区町村が課税のために作っている台帳を、所有者ごとにまとめたものです。両者は情報の出どころが違います。

つまり、「広く探す」のが所有不動産記録証明書、「深く確かめる」のが名寄帳です。片方だけでは足りません。

とくに注意したいのが、未登記の建物です。登記されていない古い倉庫や増築部分は登記記録に存在しないため、所有不動産記録証明書には出てきません。一方、課税されていれば名寄帳には載ることがあります。逆に、非課税の私道などは名寄帳に出にくく、登記記録には残っています。両方を突き合わせて、初めて全体像が見えます。

親の不動産が分からないときの調査手順（①〜④）

はじめて相続を経験する方向けに、実際に動く順番を整理します。

① まず、亡くなった方の戸籍をそろえる

出生から死亡までの戸籍謄本等を取得します。これは相続人を確定するために不可欠で、後のすべての手続きの土台になります。可能なら、この段階で法務局に提出して法定相続情報一覧図を作っておくと、以降の請求で戸籍の束を持ち歩かずに済みます。

② 所有不動産記録証明書を請求する（全国をざっと網にかける）

最寄りの法務局で請求します。ここで**「どの市区町村に不動産があるか」の当たり**がつきます。

このとき大切なのが、登記簿に載っている氏名・住所で検索することです。検索条件が正確でないと抽出されないことがある、と法務省も注意を促しています。亡くなった方が何度も引っ越していて、登記簿の住所が昔のまま更新されていない場合、死亡時の最後の住所だけで検索してもヒットしないことがあります。過去の住所や旧姓が分かるなら、それも検索条件に加えてください。 逆に、同姓同名の別人の不動産が混ざって抽出される可能性もあるため、出てきた一覧は鵜呑みにせず確認が必要です。また、旧字体・異体字がすべて自動変換されるわけではない点も案内されています。

③ 出てきた市区町村で名寄帳を取る

②で判明した市区町村ごとに名寄帳を請求し、評価額と、未登記建物の有無を確認します。心当たりのある地域（親の出身地、配偶者の実家など）があれば、②で出てこなくても念のため取得しておくと安心です。

④ 手元の資料と突き合わせる

権利証（登記識別情報通知）、毎年春に届く固定資産税の納税通知書、預金通帳の引き落とし履歴、火災保険の証券なども有力な手がかりです。納税通知書には課税対象の不動産が記載されているので、①〜③の結果と一致するか確認します。

最後に、確定した不動産について登記事項証明書を取り、抵当権などが残っていないかまで見ておくと、その後の売却や名義変更がスムーズです。

なお、相続登記は令和6年（2024年）4月1日から申請が義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となり得ます（不動産登記法第76条の2、第164条）。財産の洗い出しは、この期限の起点にもなる大事な作業です。

分けにくい不動産で、家族がもめないために

財産の全体像が見えたあと、多くのご家族がぶつかるのが「どう分けるか」です。

現金や預金は1円単位で分けられますが、不動産は分けにくく、すぐには現金化できません。 「兄が実家に住み続けるなら、弟の取り分はどうなるのか」「田舎の土地を押しつけ合いたくない」——こうした感情のすれ違いが、争いの火種になります。言い出しにくいまま何年も放置され、次の世代で相続人が10人以上に増えてしまう例も現実にあります。

分け方には主に次の方法があります。

• 現物分割：不動産をそのまま誰かが取得する
• 代償分割：1人が取得し、他の相続人にお金を支払う
• 換価分割：売却して、現金を相続人で分ける
• 共有：全員の共有名義にする（ただし将来の売却や修繕に全員の同意が必要になり、問題を先送りしがちです）

不公平感が生まれやすいケースでは、**換価分割（売却して現金で分ける）**が、結果としていちばん納得を得やすい選択になることがあります。現金なら1円単位で公平に分けられ、「誰が得をした」という感情が残りにくいからです。もちろん、実家に住み続けたいご家族もいますので、答えはひとつではありません。

そして、もめないための最大のコツは、早い段階で中立の第三者を入れることです。当事者だけで話すと立場の主張になりがちですが、間に第三者が入ると「制度上どうなるか」「相場はいくらか」という共通の土台の上で話せます。

ROCKEDGE住まい相談室では、不動産の調査・査定から、必要に応じた司法書士・税理士との連携、売却が選択肢になる場合の進め方まで、中立的な立場でご相談をお受けしています。「売るかどうかまだ決めていない」「まず全体像を知りたい」という段階でのご相談も歓迎しています。

制度の運用や手数料は今後変更される可能性があり、また相続人の構成・不動産の状況・税務の取り扱いは個別の事情によって結論が大きく変わります。 実際の手続きにあたっては、最新の情報を法務局等の公的機関でご確認のうえ、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。

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