この記事でわかること
- 宅建業法で定められた仲介手数料の「上限」（売買・賃貸でルールが異なる）
- 売買の速算式「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が成り立つ仕組みと根拠
- 2024年7月施行の「低廉な空家等の特例」で上限が33万円まで認められた点
- 賃貸の手数料上限（原則賃料1か月分＋消費税）と、依頼者の「承諾」が必要なケース
- 手数料の支払時期の目安と、売主・買主の双方から限度を超えて受け取る「二重取り」が違法である理由
不動産の仲介手数料には宅建業法による明確な上限があり、売買では「価格×3%＋6万円＋消費税（400万円超の場合）」、賃貸では「原則として賃料1か月分＋消費税」が基本です。2024年7月からは800万円以下の空家等で上限33万円までの特例も加わりました（2026年5月現在）。
先月、ご相談者様から「親から相続した地方の空き家を400万円で売りたいが、仲介業者から『調査費がかかるので手数料は40万円』と言われた。これは正しいのか」というご相談を受けました。結論から申し上げると、通常の売買であれば400万円の物件の手数料上限は約19.8万円（税込）ですが、後述する空家特例の対象であれば最大33万円まで認められる場合があり、金額の妥当性は「特例の対象かどうか」で大きく変わります。だからこそ、まず上限の計算ルールを正しく知ることが、ご自身を守る第一歩になります。
仲介手数料の上限は誰が決めている？
不動産の仲介手数料（媒介報酬）は、宅地建物取引業者（宅建業者）が自由に決められるものではありません。宅地建物取引業法第46条により、国土交通大臣が定める額を超えて報酬を受け取ることが禁じられています。具体的な上限は国土交通省の告示（いわゆる「報酬告示」）で定められており、全国一律のルールです。
業界24年の実務経験から申し上げると、上限は「これ以上は受け取れない」という天井であって、「必ずこの金額を払う」という意味ではありません。理論上は値引き交渉も可能ですが、実務では上限額が請求されるのが一般的です。
ポイントは次の2つです。
- 上限を超える請求は宅建業法違反であり、監督処分の対象になり得る
- 上限の計算式は「売買」と「賃貸」でまったく異なる
売買の仲介手数料の上限はいくら？
売買の媒介報酬は、売買価格（消費税抜き）を3つの区分に分けて計算します。
| 売買価格の区分 | 上限の割合 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円を超える部分 | 3% |
各区分の合計に、別途消費税が加算されます。
速算式「価格×3%＋6万円」の根拠
物件価格が400万円を超える場合、区分ごとの計算を簡略化したものが速算式です。
- 200万円以下の部分: 200万円×5% ＝ 10万円（区分計算より＋2%＝＋4万円の差）
- 200万円超〜400万円の部分: 200万円×4% ＝ 8万円（区分計算より＋1%＝＋2万円の差）
この「＋4万円＋2万円＝6万円」を全体に3%を掛けた額へ足し戻すと、結果が一致します。これが「売買価格×3%＋6万円＋消費税」という速算式の正体です。
例えば3,000万円の物件なら、3,000万円×3%＋6万円＝96万円、消費税10%を加えて105万6,000円が上限となります。
2024年7月施行「低廉な空家等の特例」とは？
価格の低い空き家や土地は、現地調査や境界確認などの手間に対して通常の手数料では業者の採算が合わず、取引が敬遠されがちでした。そこで設けられたのが「低廉な空家等の特例」です。
2024年7月1日に施行された改正により、内容が大きく拡充されました（2026年5月現在）。
- 対象となる物件価格の上限が、従来の「400万円以下」から「800万円以下」へ引き上げ
- 受け取れる報酬の上限が「30万円＋消費税（＝33万円）」までに
- 従来は売主側からのみだった特例が、買主側からも同様に受け取れるように
つまり冒頭のご相談のように400万円の空き家でも、この特例の対象であれば、通常上限の約19.8万円ではなく最大33万円までの手数料が適法となる場合があります。ただし、特例を適用するには、媒介契約を結ぶ前にあらかじめ依頼者へ説明し、合意しておくことが前提です。「後出し」で高額請求された場合は、その妥当性を確認する必要があります。
賃貸の仲介手数料の上限と「承諾」の要件は？
賃貸（居住用建物の貸借）の媒介報酬は、売買とは別のルールです。
- 貸主・借主の双方から受け取れる合計額の上限は、賃料の1か月分＋消費税
- 居住用建物では、依頼者の一方から受け取れるのは原則として賃料の0.5か月分＋消費税まで
ここで重要なのが「承諾」です。借主から賃料1か月分を受け取るには、媒介の依頼を受けるにあたって、その借主の承諾を得ていることが原則の要件です。承諾のタイミングは「依頼を受けるにあたって」とされており、契約直前にまとめて承諾させるような運用には注意が必要です。
Q: 「仲介手数料は家賃1か月分が当たり前」と言われましたが、断れますか？ A: 居住用建物では、承諾がなければ借主負担の上限は0.5か月分です。承諾の有無や時期について確認する余地はあります。ただし慣行として1か月分の地域も多く、まずは内訳の説明を求めるのが現実的です。
手数料の支払時期と「二重取り」の違法性
仲介手数料は「成功報酬」が原則です。したがって、媒介によって売買契約・賃貸借契約が成立して初めて請求できる費用です。支払時期に法律上の固定の定めはありませんが、実務では売買の場合、契約時に半額・引渡し時に残額、賃貸では契約時に一括、という分け方が一般的です。
注意したいのが「二重取り」です。宅建業者が受け取れるのは、あくまで定められた上限額の範囲内です。例えば売主・買主の双方を1社が仲介する「両手仲介」自体は違法ではありませんが、その場合でも売主から上限額・買主から上限額をそれぞれ受け取れるという意味であり、一方から上限を超えて受け取ることはできません。また、上限額に加えて「事務手数料」「書類作成費」などの名目で別途上乗せ請求することは、原則として認められていません（依頼者の依頼に基づく特別な広告費等、例外を除く）。
ROCKEDGEの無料相談では、提示された手数料の見積りが上限の範囲内か、特例の対象になり得るか、名目別の上乗せがないかを、契約前のタイミングで一緒に確認しています。「サインする前に金額の根拠を知りたい」という段階こそ、最もお役に立てる場面です。
なお、手数料の取り扱いは物件の種類や契約形態、地域の慣行によって個別の事情が異なります。具体的な金額や特例の適用可否については、契約前に宅地建物取引業者や専門家へご相談ください。
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