災害リスクが高い市街化調整区域では、住宅を建てる許可が下りにくくなりました

2022年4月1日から、市街化調整区域のうち災害のリスクが高い区域では、住宅などを建てるための開発許可が厳しくなりました。首都圏で「市街化調整区域にある実家の建て替えを考えている」「相続した土地を売りたい」という方は、まず自分の土地がどの区域に入っているかを確かめる必要があります。区域の指定によって、建てられるかどうかの前提そのものが変わるためです。

何が変わったのか

市街化調整区域は、もともと市街化をおさえる区域なので、住宅を建てるには開発許可が必要です。その上で、都道府県が条例を定めて「ここなら特例として住宅などの開発を認める」という区域を指定するしくみがあります。2022年4月1日施行の見直しでは、この条例で指定する区域から、災害のリスクが高い区域を原則として外すことになりました。具体的には、災害危険区域、土砂災害警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域と、浸水想定区域のうち生命に危害が生じるおそれのある区域が、原則として除外の対象です。つまり、これまで特例の枠に入っていた土地でも、災害リスクが高いと位置づけられていれば、新しく住宅を建てる道が狭くなる可能性があります。

首都圏の住まいへの影響

東京・埼玉・神奈川・千葉には、郊外や丘陵地、川沿いに市街化調整区域が広がっています。こうした場所にある家や土地は、「今、家が建っている」ことと「今から建て替えの許可が下りる」ことが同じではありません。条例で指定する区域の扱いは都道府県ごとに決まるため、同じ首都圏でも、どの土地がどう扱われるかは自治体の指定内容を見ないと分かりません。売却を考える場合も、買い手側は「ここに家を建て直せるのか」を気にします。建て替えの見通しが立つかどうかは、価格や売りやすさに直結する話なので、話を進める前に区域の確認から始めるのが安全です。

いつ・何を確認すればいいか

  • その土地が市街化調整区域かどうか、都市計画の区域区分を市区町村の都市計画課などで確認する
  • 災害危険区域・土砂災害警戒区域・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域、および浸水想定区域に入っていないかを、自治体のハザードマップや担当窓口で確認する
  • 条例で指定された区域に入るかどうかは都道府県ごとに違うため、都道府県・市区町村の最新の指定内容を直接確かめる
  • 制度の中身や運用の最新の状況は、国土交通省の報道発表（令和2年11月24日 施行期日を定める政令等を閣議決定／https://www.mlit.go.jp/report/press/toshi07_hh_000166.html ）など一次ソースと、自治体の窓口・専門家にご確認ください

よくある質問

Q. 今住んでいる家は、建て替えができなくなるのですか。

A. 今回の見直しは、都道府県が条例で「特例として開発を認める区域」を指定するときに、災害リスクが高い区域を原則として外すという内容です。個々の土地で建て替えができるかどうかは、その土地が市街化調整区域かどうか、どの区域に指定されているか、どの許可の枠で判断されるかによって変わります。自分の土地について断定するのは難しいので、市区町村の都市計画の担当窓口で確認してください。

Q. 除外の対象になるのは、どの区域ですか。

A. 災害危険区域、土砂災害警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域と、浸水想定区域のうち生命に危害が生じるおそれのある区域が、原則として除外されます。浸水想定区域については「生命に危害が生じるおそれのある」ものが対象とされている点に注意が必要です。実際の指定の範囲は自治体の資料で確かめてください。

Q. 相続した市街化調整区域の土地を売るとき、何から手をつければいいですか。

A. まず、その土地が市街化調整区域かどうかと、災害関係の区域に入っていないかを確認するのが出発点です。建て替えの見通しは買い手の判断に関わるため、確認した内容は売る側から開示できるようにしておくと話が進みやすくなります。相続の税金については税理士、名義の変更（登記）については司法書士や弁護士など、それぞれの専門家にご相談ください。