中古の実家を売った後も、売主の責任は続きます——2020年4月1日施行の改正民法で「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました

相続した実家や長く住んだ家を売ろうと考えている方に関係する話です。2020年4月1日に施行された改正民法によって、売主が負う責任の呼び名と中身が「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に改められました。「売ってしまえばそれで終わり」ではなく、引き渡した後も買主から請求を受けることがある、という点を売る前に知っておく必要があります。

何が変わったのか

これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていた売主の責任が、「契約不適合責任」という呼び方と枠組みに改められました。ポイントは、引き渡した建物や土地が「契約の内容に適合しているかどうか」で判断される点です。契約の内容に合っていない場合、買主は売主に対して、直してもらうこと（追完請求）、代金を安くしてもらうこと（代金の減額請求）、損害賠償を求めること、そして契約そのものを解除することを求められます。つまり、買主が取れる手段が整理され、はっきり示された形です。この改正は2020年4月1日に施行されています。

首都圏の住まいへの影響

民法は全国共通のルールですので、東京・埼玉・神奈川・千葉で家や土地を売る場合も、同じ枠組みが当てはまります。首都圏では親から受け継いだ家を売るケースが多くありますが、自分が長く住んでいなかった家ほど、どんな状態なのかを売主自身が把握しきれていないことがあります。契約不適合責任は「契約の内容に適合しているか」が基準になりますので、建物や土地の状態をどう契約書に書いたかが、後から効いてきます。知っていることを隠さずに伝え、気になる点は契約書に書き込んでおくことが、引き渡し後のトラブルを避ける現実的な備えになります。具体的にどこまで書くべきかは、取引ごとに事情が違いますので、契約前に不動産会社や専門家に相談してください。

いつ・何を確認すればいいか

  • 買主からの通知には期間がある点を押さえる：買主が追完・減額・損害賠償・解除を求めるには、契約に適合していないと知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。
  • 建物や土地の状態を、売る前に洗い出しておく：分かっている不具合や気になる点を整理し、契約書にどう記載するかを不動産会社と確認してください。
  • 制度の詳しい中身は一次ソースで確認する：法務省「民法の一部を改正する法律（債権法改正）について」（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html）をご覧ください。最新の運用や個別の判断は、一次ソースや専門家にご確認ください。
  • 税金・登記は担当が分かれます：売却に伴う税金は税理士、登記の手続きは司法書士、法的な争いごとは弁護士にご相談ください。

よくある質問

Q. 「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」は、名前が変わっただけですか。 A. 名前だけの変更ではありません。契約不適合責任では、引き渡したものが契約の内容に適合していない場合に、買主が「直してもらう（追完請求）」「代金を安くしてもらう（減額請求）」「損害賠償を求める」「契約を解除する」を求められることが示されています。詳しい違いは法務省の資料や専門家にご確認ください。

Q. 買主はいつまで請求できるのですか。 A. 買主がこれらを求めるには、契約に適合していないと知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。起算点は「引き渡した日」ではなく「買主が知った時」である点にご注意ください。個別のケースの当てはめについては弁護士にご相談ください。

Q. この改正はいつから適用されていますか。 A. 2020年4月1日に施行された改正民法によるものです。ご自身の売買がどの時点のルールで扱われるかについては、契約の時期などによって判断が変わりうるため、一次ソースを確認のうえ、専門家にご確認ください。