自宅を売って住み続ける「リースバック」で、賃料や買戻しの条件を伏せると宅建業法違反になります

自宅を売って、そのまま賃貸として住み続ける「リースバック」について、国土交通省が宅地建物取引業法（宅建業法）の解釈・運用の考え方をまとめたガイドラインを、2026年10月1日に施行しました。老後の生活費や住宅ローンの負担を軽くするためにリースバックを考えている方、すでに業者から提案を受けている方に関わる内容です。売った後の「家賃はいくらか」「いつまで住めるのか」「買い戻せるのか」を、業者が意図的に伏せてはいけない、という点がはっきりしました。

何が変わったのか

リースバックは、売買（自宅を売る）と賃貸借（売った家に住み続ける）がセットになった取引です。これまでは、売買の条件は説明されても、その後の賃貸の条件があいまいなまま進むことがありました。今回のガイドラインは、賃貸借の内容についても宅建業法上の説明すべき事柄に当たる、という整理を示しています。具体的には、買戻し特約（将来買い戻せるかどうか、その条件）、契約の解除や違約金、借賃（家賃）の額、契約期間や更新、修繕費の負担区分（誰がどの修理費を払うか）が挙げられています。これらを故意に告げなかった場合、宅建業法第47条第1号が禁じる「事実の不告知」に当たります。つまり、聞かれなかったから黙っていた、という対応は通らないということです。

首都圏の住まいへの影響

このガイドラインは宅建業法の解釈を示したものなので、東京・埼玉・神奈川・千葉で自宅をお持ちの方にも、そのまま当てはまります。リースバックの提案を受けたとき、業者側は売却価格だけでなく、その後の家賃や住める期間、買い戻しの条件についても、きちんと伝える立場にあることになります。逆に言えば、所有者の側は「売った後の条件が書面でどうなっているか」を遠慮なく確認してよい、ということです。売却価格の説明は丁寧なのに、家賃や契約期間の話が後回しになっている提案は、いったん立ち止まって中身を確かめたほうが安心です。契約書や説明書類の原本は、必ず手元に控えを残しておいてください。

いつ・何を確認すればいいか

  • 施行日は2026年10月1日です。これから提案を受ける場合も、すでに話が進んでいる場合も、まずは一次ソース（国土交通省のページ）で考え方の原文を確認してください。
  • 提案書や契約書に、家賃の額・契約期間と更新の有無・解除と違約金・修繕費の負担区分・買戻し特約の5点が書かれているかを、ひとつずつ照らし合わせます。
  • 書かれていない項目があれば、口約束ではなく書面での回答を求めてください。説明がないまま署名しないことが何よりの自衛になります。
  • 売却に伴う税金の扱いは税理士へ、所有権の移転登記や契約書の法的な効力については司法書士・弁護士へご相談ください。最新の運用状況は一次ソースや専門家にご確認ください。

よくある質問

Q. すでにリースバックの契約を結んでいます。今回のガイドラインは関係しますか。 A. ガイドラインは2026年10月1日に施行されたものです。すでに結んだ契約にどう関わるかは個別の事情によって判断が変わりますので、契約書をお手元に用意して、弁護士などの専門家にご相談ください。ご自身で判断せず、まず書類を見てもらうことをおすすめします。

Q. 業者から家賃の話を聞いていなかった場合、違反になりますか。 A. ガイドラインでは、借賃の額も含めた賃貸借の内容を故意に告げなかった場合は、宅建業法第47条第1号の事実不告知の禁止に当たる、と整理されています。実際に違反かどうかの判断は個々の事情によりますので、まずは契約書と説明を受けた記録を整理し、専門家や行政の窓口にご相談ください。

Q. 確認すべき項目は結局どれですか。 A. 今回のガイドラインで名前が挙がっているのは、買戻し特約、契約解除・違約金、借賃の額、契約期間や更新、修繕費の負担区分です。この5点が書面にあるかどうかが、最初のチェックポイントになります。

一次ソース: 国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_fr3_000001_00034.html