住宅ローンが残る自宅を売って損が出たら、給与所得と相殺できます

住宅ローンが残っている自宅を、ローン残高を下回る価格で売却して損失が出た場合、その損失を給与所得などと相殺できる制度があります。売却を検討していて「売っても住宅ローンが返しきれないかもしれない」という状況の方に関係する内容です。適用の期限は2027年12月31日までの売却とされています。

何が変わったのか

住宅ローンが残る自宅を、ローン残高を下回る価格で売って損失が出たとき、その損失を給与所得などと相殺できます。これを損益通算といいます。その年に控除しきれなかった分は、翌年以後3年間にわたって繰り越すことができます。

条件として、売った年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間がともに5年を超えていることが求められます。また、繰り越した損失を控除できるのは、合計所得金額が3,000万円以下の年に限られます。この特例が使えるのは2027年12月31日までの売却です。

首都圏の住まいへの影響

東京・埼玉・神奈川・千葉で住宅ローンを組んで自宅を購入し、その後の事情で売却を考えている方にとって、売却損が出るケースでの税負担の軽減につながる可能性があります。特に、ローン残高が売却見込み額を上回っている、いわゆるオーバーローンの状態にある方は、この特例の対象になるかどうかを早めに確認しておく価値があります。

所有期間が5年を超えているかどうかは、売った年の1月1日時点で判定されます。購入から日が浅い場合は、売却のタイミングによって適用の可否が変わることがあるため注意が必要です。適用期限が2027年12月31日までとされている点も、売却時期を考えるうえでの目安になります。

いつ・何を確認すればいいか

  • 自宅の家屋と敷地について、売った年の1月1日時点で所有期間がともに5年を超えているかを、登記簿や売買契約書で確認する
  • 現在の住宅ローン残高と、売却見込み額の関係を把握する
  • 繰越控除を使う場合、その年の合計所得金額が3,000万円以下かどうかを確認する
  • 適用期限は2027年12月31日までの売却です。要件の細かい部分や最新の状況は、国土交通省の一次ソース（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000029.html）や税理士にご確認ください

よくある質問

Q. 売却して損が出れば、誰でもこの特例を使えますか。

A. いいえ。住宅ローンが残る自宅を、ローン残高を下回る価格で売って損失が出た場合が対象です。さらに、売った年の1月1日時点で家屋と敷地の所有期間がともに5年を超えている必要があります。ご自身が要件を満たすかどうかは税理士にご確認ください。

Q. 損失がその年の所得より大きく、控除しきれなかったらどうなりますか。

A. 控除しきれなかった分は、翌年以後3年間にわたって繰り越すことができます。ただし繰越控除を受けられるのは、合計所得金額が3,000万円以下の年に限られます。

Q. この特例はいつまで使えますか。

A. 2027年12月31日までの売却が対象とされています。制度の内容や期限は変わることがありますので、実際に売却を進める段階では、国土交通省の一次ソースや税理士など専門家に最新の状況をご確認ください。