マイホームの買換えで、譲渡益への税金を将来に先送りできる特例は令和7年末の売却まで

長く住んだ自宅を売って新しい家に買い換える予定のある方は、譲渡益（売った利益）にかかる税金を将来に繰り延べられる特例が使える場合があります。ただし対象となるのは令和7年（2025年）12月31日までの売却で、条件も決まっています。ご自身に当てはまるか、早めに確認しておくと安心です。

何が変わったのか

「特定のマイホームの買換え特例」は、所有期間と居住期間がともに10年を超える自宅を売り、新しい自宅に買い換えたときに、売った利益にかかる税金を将来に先送りできる制度です。令和6年度の税制改正で、この特例の適用期限が令和7年12月31日までの売却に延長されました。注意したいのは、税金が「なくなる（非課税）」わけではないことです。買い換えた家を将来売るときまで、課税が繰り延べられる仕組みです。また、この特例は「3000万円の特別控除」とはどちらか一方を選んで使う（選択適用）ことになります。

首都圏の住まいへの影響

東京・埼玉・神奈川・千葉で、10年を超えて所有し住み続けた自宅からの住み替えを考えている方にとって、関係の深い制度です。地価が上がった時期に取得した住まいでは、売却時に譲渡益が出るケースもあり、その場合に税金の負担時期をどう扱うかは住み替え計画に影響します。この特例を使うか、3000万円特別控除を使うかは、どちらか一方の選択になるため、ご自身のケースでどちらが向いているかの見極めが大切です。判断には個別の事情が関わるため、税金の取り扱いは税理士など専門家にご確認ください。

いつ・何を確認すればいいか

  • 適用の対象となる売却期限は令和7年（2025年）12月31日まで。最新の期限や取り扱いは一次ソース（国税庁 タックスアンサー No.3355）で必ず確認してください
  • ご自身の自宅が「所有期間・居住期間ともに10年超」という条件に当てはまるかを確認する
  • 「3000万円特別控除」と「買換え特例」のどちらを選ぶのが自分に合うか、税理士に相談する
  • 売却と買換えの時期・順序については、条件を満たすかどうか早めに専門家へ確認する

よくある質問

Q. この特例を使うと、税金は非課税になりますか？ A. いいえ。非課税になるのではなく、買い換えた家を将来売るときまで課税が繰り延べ（先送り）される制度です。

Q. 3000万円の特別控除と一緒に使えますか？ A. どちらか一方を選んで使う「選択適用」となります。両方を同時には使えないため、ご自身のケースでどちらが向いているかを税理士にご相談ください。

Q. いつまでの売却が対象ですか？ A. 令和7年（2025年）12月31日までの売却が対象です。最新の期限は国税庁のタックスアンサー No.3355でご確認ください。