変動金利の上昇が不安なら、フラット35の借換融資という選択肢があります

変動金利で住宅ローンを返している方から、「これから金利が上がったらどうなるのか」というご相談が増えています。住宅金融支援機構の【フラット35】には、いま借りているローンを全期間固定金利に借り換えるための「借換融資」があります。ただし誰でも使えるわけではなく、返済の実績や年齢、年収に対する返済の重さについて条件が決められています。

何が変わったのか

【フラット35】の借換融資は、すでに返済中の住宅ローンを、返済が終わるまで金利が変わらない全期間固定金利のローンに置きかえる仕組みです。使うためには、住宅を買ったときの借入日から申し込む日までに1年以上が経っていることが必要です。あわせて、申込日の前日までの1年間、きちんと返済できていること（正常に返済していること）も条件になります。申込時の年齢は満70歳未満とされています。さらに、年収に対して1年間の返済額がどれくらいを占めるかを示す「総返済負担率」は、年収400万円未満の方は30％以下、年収400万円以上の方は35％以下とされています。

首都圏の住まいへの影響

東京・埼玉・神奈川・千葉は物件価格が高く、その分だけ借入額も大きくなりがちです。借入額が大きいほど、金利が動いたときに毎月の返済額が受ける影響も大きくなります。全期間固定に借り換えれば返済額が最後まで変わらないため、家計の見通しを立てやすくなる、という点が検討の理由になります。一方で、総返済負担率の上限（年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下）があるため、借入額が大きい方ほどこの条件に当たるかどうかを先に確かめる必要があります。ここで挙げた条件以外の細かい取扱いは確定情報に含まれていませんので、ご自身のケースについては一次ソースや金融機関にご確認ください。

いつ・何を確認すればいいか

  • 住宅を買ったときの借入日から1年以上経っているかを、契約書や返済予定表で確認する
  • 申込日の前日までの1年間、遅れずに返済できているかを返済履歴で確認する
  • 申込時の年齢が満70歳未満にあてはまるかを確認する
  • 年収に対する総返済負担率が、年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下におさまるか試算する
  • 申込みの締切や最新の取扱いは確定していないため、一次ソース（住宅金融支援機構【フラット35】借換融資のご利用条件 https://www.flat35.com/loan/karikae/outline.html ）で最新の状況を確認する

よくある質問

Q. 借りてすぐでも借換融資は使えますか。 A. 使えません。住宅を買ったときの借入日から申込日まで1年以上経っていることが条件とされています。まだ1年経っていない場合は、時期が来てから検討することになります。

Q. 過去に返済が遅れたことがあると、申し込めませんか。 A. 条件として示されているのは「申込日の前日までの1年間を正常に返済していること」です。それより前の状況の扱いまでは確定情報に書かれていませんので、ご自身のケースについては一次ソースや金融機関にご確認ください。

Q. 総返済負担率が上限を超えていそうな場合はどうなりますか。 A. 年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下という基準が示されています。この範囲におさまるかどうかが判断の分かれ目になりますので、まずは年間の返済額と年収をもとに試算し、判断に迷う場合は一次ソースを確認したうえで金融機関にご相談ください。税金や相続がからむ場合は税理士へ、登記に関することは司法書士・弁護士へご相談ください。