【フラット35】は借入額が住宅価格の9割を超えると金利が上乗せされます

【フラット35】の金利は、借入額が住宅の価格に対してどのくらいの割合かで変わります。9割を超えて借りると、9割以下で借りる場合の金利に一定の金利が上乗せされます。頭金を1割用意できるかどうかで、毎月の返済額と総返済額が変わってくるため、申込みの前に自己資金の配分を整理しておくことが大切です。

何が変わったのか

【フラット35】には「融資率」という考え方があります。これは、借入額を住宅の建設費または購入価額で割って計算したものです。この融資率が9割を超えると、9割以下の場合の金利に一定の金利が上乗せされ、借入金利が高くなります。つまり、同じ物件・同じ借入期間でも、頭金をいくら入れるかによって適用される金利が変わるということです。なお、金利は取扱金融機関ごとに異なり、加入する団体信用生命保険の種類によっても変わります。上乗せされる幅や実際の金利は、申込みを考えている金融機関と一次ソースで必ず確認してください。

首都圏の住まいへの影響

首都圏（東京・埼玉・神奈川・千葉）では住宅の価格そのものが大きくなりやすいため、頭金1割にあたる金額も相応に大きくなります。自己資金が足りず借入額が住宅価格の9割を超えると、金利が上乗せされた条件で長期間返済していくことになります。逆に、諸費用の支払いなどで手元資金を使い切らないよう気をつけながら、融資率が9割以下に収まるよう資金計画を組めれば、上乗せのない金利で借りられます。買い替えや住み替えで売却代金を頭金に充てる場合は、売却の時期と購入の時期がずれることもあるため、どの資金をいつ使えるのかを早めに整理しておくと判断しやすくなります。具体的にいくら必要になるかは物件と借入条件によって変わるので、金融機関の試算を取り寄せて比べてください。

いつ・何を確認すればいいか

  • 検討している物件の建設費または購入価額と、借入予定額から、融資率が9割を超えるかどうかを確認する
  • 融資率が9割以下の場合と9割を超える場合で、毎月返済額と総返済額がどう変わるか、金融機関に試算を依頼する
  • 金利は取扱金融機関ごとに異なり、団体信用生命保険の種類でも変わるため、複数の金融機関の条件を比べる
  • 最新の金利・上乗せの扱い・申込み条件は、住宅金融支援機構の一次ソース（【フラット35】融資率とは）で確認する

よくある質問

Q. 融資率とは何を指すのですか。 A. 借入額を、住宅の建設費または購入価額で割って算出した割合です。この割合が9割を超えるかどうかで、適用される金利が変わります。

Q. 頭金を1割用意できないと借りられないのですか。 A. 借りられないという話ではありません。ただし融資率が9割を超えると、9割以下の場合の金利に一定の金利が上乗せされ、借入金利が高くなります。上乗せ後の具体的な金利は取扱金融機関にご確認ください。

Q. 金融機関によって金利は違うのですか。 A. 違います。【フラット35】の金利は取扱金融機関ごとに異なり、加入する団体信用生命保険の種類によっても変わります。最新の状況は一次ソースや各金融機関にご確認ください。