海外に住む親族から実家を買うときは、代金の10.21％を税務署に納める義務が生じることがあります

親が海外で暮らしていて、その親名義の日本の実家を買い取る。海外に移住したきょうだいから、共有していた土地の持分を買い取る。こうした場面で、買う側に「代金の10.21％を差し引いて国に納める」という手続きが発生することがあります。ご自身やご家族の住まいとして買い、代金が1億円以下であれば、この手続きは不要です。どちらに当てはまるかで、支払いの段取りが大きく変わります。

何が変わったのか

日本国内の土地や建物を、海外に住んでいる方（税法上の「非居住者」）から購入し、その代金を国内で支払う場合、買った側に源泉徴収の義務があります。差し引く割合は、所得税と復興特別所得税をあわせて10.21％です。差し引いた分は、原則として支払った月の翌月10日までに納めることになっています。

つまり売主に渡すのは代金の全額ではなく、10.21％を引いた残りということになります。ただし例外があります。買ったのが個人で、自分または親族が住むための家として購入し、その代金（譲渡対価）が1億円以下であれば、源泉徴収は必要ありません。ご自身の状況がどちらなのか、契約前に確かめておくことが大切です。

首都圏の住まいへの影響

東京・埼玉・神奈川・千葉で実家の相続や買い取りを考えている方のうち、相続人や共有者に海外在住の方がいるケースでは、この論点が直接関わってきます。海外赴任中のご家族、留学や結婚で海外に生活の拠点を移されたごきょうだいなどが該当しうるためです。

実務上つまずきやすいのは、売主側が「全額受け取れる」と思い込んでいる場合です。決済の当日に差し引く話が出ると、資金計画が崩れてしまいます。また、自己居住用で1億円以下という例外にあたるかどうかは、その物件が実際に住むための家なのか、代金がいくらなのかで判断が分かれます。賃貸に出す予定の物件は自己居住用にはあたりません。相続人が海外にお住まいの場合は、話を進める前の段階で確認しておくことをおすすめします。

いつ・何を確認すればいいか

  • 売主となる方が税法上の「非居住者」にあたるかどうかを、契約の話を詰める前に確認する（住民票の有無だけでは判断できないため、税理士へのご相談をおすすめします）
  • 自分または親族の住まいとして買うのか、代金が1億円以下かを整理し、源泉徴収が必要な取引かどうかを見極める
  • 源泉徴収が必要な場合、支払った月の翌月10日という納付期限を決済スケジュールに組み込み、売主にも事前に伝えておく
  • 税額の計算や納付の手続きは税理士へ、相続登記や共有持分の扱いは司法書士・弁護士へご相談ください。制度の最新の内容は国税庁のページ（No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき）で必ずご確認ください

よくある質問

Q. 海外に住む親から実家を買います。必ず10.21％を差し引かなければいけませんか。

いいえ、そうとは限りません。ご自身または親族が住むための家として購入し、代金が1億円以下であれば源泉徴収は不要とされています。ただしご自身のケースが該当するかどうかは、購入の目的や金額によって判断が変わります。契約を進める前に税理士へご確認ください。

Q. 差し引いた10.21％は、いつまでに納めればよいのですか。

原則として、代金を支払った月の翌月10日までに納めることとされています。決済日から納付期限までの日数は限られますので、あらかじめスケジュールに組み込んでおくと安心です。

Q. 源泉徴収した分だけ、売主が受け取る金額は減ってしまうのでしょうか。

決済の場では、代金から10.21％を差し引いた金額を売主にお渡しすることになります。差し引かれた分の最終的な精算については税務上の手続きが関わりますので、売主・買主それぞれが税理士にご相談のうえ進めてください。トラブルを避けるため、この仕組みを売主にも早めに伝えておくことをおすすめします。