マンション管理の「外部管理者方式」に国が留意点を整理——令和6年6月にガイドライン

マンションの管理者を区分所有者ではなく管理業者が務める「外部管理者方式（第三者管理）」が広がるなか、国土交通省が令和6年6月に運営上の留意事項をまとめたガイドラインを策定しました。管理組合の役員のなり手が見つからずお困りの方や、すでに管理を業者に任せているマンションにお住まいの方に関わる話です。

何が変わったのか

役員のなり手不足を背景に、管理組合の管理者を区分所有者ではなくマンション管理業者が務める「外部管理者方式（第三者管理）」を採用するマンションが増えています。国土交通省は令和6年6月、この方式を適正に運営するための留意事項を整理したガイドラインを策定しました。ガイドラインでは、管理を業者に任せきりにせず、業務の進め方を住民側が見守る（監督する）体制が必要だとされています。また、業者と組合の利益がぶつかる「利益相反」や、かかる費用が妥当かどうかの確認が課題として挙げられています。

首都圏の住まいへの影響

東京・埼玉・神奈川・千葉の首都圏はマンションが多く、高経年の物件や、共働き・高齢化で役員のなり手が集まりにくいケースも少なくありません。そうしたマンションでは外部管理者方式が選択肢になりやすく、今回のガイドラインは自分たちの管理を見直すきっかけになります。すでにこの方式を採り入れているマンションでも、業者に任せきりにせず業務の状況をチェックする仕組みがあるかを確かめる意味があります。具体的にどう運用するかは各マンションの規約や総会での取り決めによりますので、詳しくは管理会社や専門家にご確認ください。

いつ・何を確認すればいいか

  • 自分のマンションが外部管理者方式を採用しているか、または導入を検討しているかを確認する
  • 業者の業務執行状況を住民側が監督できる体制（監事の設置や報告の仕組みなど）があるかを確認する
  • 管理にかかる費用の内訳や妥当性、利益相反への対応がどうなっているかを総会資料などで確認する
  • ガイドラインの詳しい内容や最新の状況は、国土交通省の一次ソースや管理の専門家にご確認ください

よくある質問

Q. 外部管理者方式とは何ですか？ A. 管理組合の管理者を、区分所有者（住民）ではなくマンション管理業者が務める方式のことです。役員のなり手不足を背景に広がっており、「第三者管理」とも呼ばれます。

Q. 業者に任せれば住民は何もしなくてよいのですか？ A. いいえ。ガイドラインでは、管理を業者に任せきりにせず、業務の進め方を住民側が見守る（監督する）体制が必要とされています。任せきりにしないことが大切です。

Q. どんな点に注意すればよいですか？ A. 業者と組合の利益がぶつかる「利益相反」や、かかる費用が妥当かどうかの確認が課題とされています。詳しくは一次ソースや専門家にご確認ください。