原状回復は「入居前の状態に戻すこと」ではなく、借主の使い方が原因で傷んだ部分を直すことです

賃貸住宅を退去するときの費用をめぐって、貸す側と借りる側でもめることは少なくありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、原状回復の意味を明確に示しています。首都圏で部屋を借りている方にも、賃貸に出しているオーナーにも関わる考え方です。

何が変わったのか

このガイドラインでは、原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。つまり、借りた当時の状態にそっくり戻すことではない、とはっきり書かれています。ふつうに暮らしていれば避けられない傷みや、時間の経過による変化（経年変化・通常損耗）は、貸主の負担と整理されています。さらに、住んだ年数が長いほど借主の負担割合は小さくなる、という考え方も示されています。このガイドラインは平成23年8月に再改訂されています。

首都圏の住まいへの影響

東京・埼玉・神奈川・千葉で賃貸の貸し借りをしている方にとって、退去時の精算はこの考え方が話し合いの土台になります。借りている方は、原状回復として請求されている中身が「自分の使い方が原因の傷み」なのか「経年変化・通常損耗」なのかを分けて見ることが大切です。貸している方は、通常損耗まで含めて借主に請求する前提で収支を組むと、実際の精算と食い違うおそれがあります。また、住んだ年数によって借主の負担割合が変わる点も、精算額の見込みに影響します。なお、ガイドラインは考え方を示したもので、個別の契約でどう扱われるかは契約内容や事情によります。

いつ・何を確認すればいいか

  • 賃貸借契約書と特約に、原状回復の負担をどう定めているかを読み返す
  • 請求された項目を「借主の故意・過失など」と「経年変化・通常損耗」に分けて整理する
  • 入居してからの年数を確認する（年数が多いほど借主の負担割合は小さくなる考え方が示されています）
  • 国土交通省の一次ソースで、ガイドラインの最新の内容を確認する（国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について）

よくある質問

Q. 壁紙が日に焼けて色が変わりました。借りた側が負担するのでしょうか。 A. ガイドラインは、経年変化や通常損耗は貸主の負担と整理しています。一方で、借主の故意・過失や善管注意義務違反、通常の使用を超える使い方による傷みは借主の負担とされています。個別のケースがどちらにあたるかは事情によりますので、判断に迷う場合は一次ソースを確認し、必要に応じて専門家にご相談ください。

Q. 長く住んだほうが、退去時の負担は重くなりますか。 A. ガイドラインの考え方はその逆で、経過年数が多いほど借主の負担割合は小さくなるとされています。具体的な割合の計算は一次ソースをご確認ください。

Q. このガイドラインはいつのものですか。 A. 平成23年8月に再改訂されています。その後の改訂や運用の状況については、国土交通省のページで最新の情報をご確認ください。