アパートの赤字は給与と通算できますが、土地の借入金利息にあたる部分は差し引けません

賃貸アパートや貸家の不動産所得が赤字になったとき、その赤字は原則として給与所得など他の黒字の所得と合わせて計算（損益通算）できます。ただし、必要経費に入れた「土地等を取得するために借りたお金の利子」に相当する部分は、この通算の対象になりません。借入をして賃貸用の土地・建物を買った方、これから買おうとしている方に関係する話です。

何が変わったのか

不動産所得が赤字になった場合、原則は他の所得との損益通算ができます。これに対して、必要経費に算入した「土地等を取得するために要した負債の利子」に相当する部分の金額については、損失が生じなかったものとみなされるという決まりがあります。つまり、赤字の金額のうち、土地を買うための借入金の利息に対応する部分は、給与などの黒字から差し引けないということです。建物を買うための借入金の利息と、土地を買うための借入金の利息を分けて考える必要がある、という点がポイントです。

また、別荘のように、主として趣味・娯楽・保養または鑑賞の目的で所有している不動産の貸付けによって生じた損失も、損益通算の対象外とされています。これらは制度として定められている取り扱いで、新しく決まった数字や期限の話ではありません。

首都圏の住まいへの影響

東京・埼玉・神奈川・千葉で賃貸物件を持っている方は、土地と建物をまとめて借入で購入しているケースが多くあります。その場合、支払っている利息のうち「どこまでが土地の分か」が、損益通算できる赤字の額に直接かかわってきます。土地の金額の割合が大きい取引では、利息のうち土地に対応する部分も相応に大きくなり、節税効果として見込んでいた金額と実際が食い違うことがあります。

購入前にシミュレーションを立てるときは、「不動産所得の赤字がそのまま給与から引ける」という前提で考えないほうが安全です。あわせて、別荘やセカンドハウスを人に貸している場合は、その貸付けの性質によって扱いが変わるため、ご自身のケースが当てはまるかどうかを個別に確かめる必要があります。具体的な区分や計算は税務の判断になりますので、税理士にご相談ください。

いつ・何を確認すればいいか

  • 売買契約書や重要事項説明書で、購入代金の土地と建物の内訳がどうなっているかを確認する
  • 借入金について、土地の取得に対応する部分と建物の取得に対応する部分がどう整理されているかを、金融機関の資料や返済予定表とあわせて確認する
  • 別荘など、趣味・娯楽・保養・鑑賞の目的で持っている不動産を貸している場合は、その貸付けによる損失の扱いを個別に確認する
  • 取り扱いの最新の内容は、一次ソース（国税庁 No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm ）と税理士にご確認ください

よくある質問

Q. アパートが赤字なら、その赤字は全部給与から引けるのですか？ A. いいえ。不動産所得の赤字は原則として他の黒字の所得と損益通算できますが、必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分は、損失が生じなかったものとみなされ、通算の対象から外れます。全額が引けるとは限りません。

Q. 建物を買うための借入金の利息も対象外になるのですか？ A. 対象外とされているのは「土地等を取得するために要した負債の利子」に相当する部分です。ご自身の借入がどのように区分されるかは契約や資料の内容によって異なりますので、税理士にご確認ください。

Q. 別荘を人に貸して赤字が出た場合はどうなりますか？ A. 主として趣味・娯楽・保養または鑑賞の目的で所有する不動産の貸付けによって生じた損失は、損益通算の対象外とされています。ご自身の物件がこれに当てはまるかどうかの判断は個別の事情によりますので、税理士にご相談ください。