この記事でわかること
- 相続した空き家を売却したときに使える「3000万円特別控除（措置法35条3項）」の基本と、適用期限が2027年（令和9年）12月31日までの譲渡に延長された点
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であることなど、対象となる空き家の要件
- 「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という譲渡期限の数え方
- 2024年（令和6年）改正で変わった、相続人が3人以上いる場合の控除額（2000万円への調整）
- 耐震改修または取壊しの時期に関する2024年改正の緩和点
相続した空き家の3000万円特別控除とは？
相続した空き家の3000万円特別控除とは、相続した親の自宅（被相続人の居住用財産）を売ったとき、譲渡所得から最大3000万円を差し引ける制度（租税特別措置法35条3項）です。譲渡益に税金がかかる前に大きく控除できるため、税負担を抑えられます。
通常、不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。この特例が使えれば、利益が3000万円以下ならば課税される所得がゼロになるケースもあります。
先月、ご相談者様から実際に受けたケースでは、地方にあるお母様の実家を相続したものの、誰も住む予定がなく管理に困っているという内容でした。築年数を確認すると昭和50年代の木造で、まさにこの特例の対象になり得る物件。「売って終わり」ではなく、控除を使えるかどうかで手残りが数百万円単位で変わるため、要件の確認から一緒に進めました。業界24年の経験からも、要件を一つでも見落とすと適用できなくなる、慎重さが求められる制度だと感じています。
適用期限はいつまで？2027年末までの譲渡が対象
Q: 3000万円特別控除はいつまで使えますか？
A: 2027年（令和9年）12月31日までに行う譲渡が対象です（2026年5月現在）。
この特例はもともと期間限定の措置でしたが、2023年（令和5年）度の税制改正により、適用期限が2027年（令和9年）12月31日までの譲渡に延長されました。期限が区切られた制度のため、対象となりそうな空き家をお持ちの方は、早めに検討を始めることをおすすめします。
ただし、期限内であれば必ず適用できるわけではなく、後述する物件・譲渡それぞれの要件を満たす必要があります。
対象となる空き家の主な要件は？
この特例の対象となるには、家屋・敷地・譲渡のそれぞれについて要件があります。代表的なものを整理します。
| 区分 | 主な要件 |
|---|---|
| 建築時期 | 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること |
| 構造 | 区分所有建物（マンション等）でないこと |
| 居住状況 | 相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと（一定の老人ホーム入所等は例外あり） |
| 譲渡時の状態 | 耐震基準に適合させて売る、または家屋を取り壊して敷地を売ること |
| 譲渡価額 | 売却代金が1億円以下であること |
ポイントは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された、いわゆる旧耐震基準の家屋が対象という点です。新耐震基準（1981年6月1日以降）で建てられた家屋は、原則この特例の対象外となります。
「耐震改修」か「取壊し」かの選択
古い家屋をそのまま売ると要件を満たさないため、(1)耐震リフォームをして耐震基準に適合させてから売る、(2)家屋を取り壊して更地（敷地のみ）にして売る、のいずれかが必要です。
なお、2024年（令和6年）1月1日以後の譲渡については、買主が引渡し後、その譲渡した年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合でも要件を満たすものとされ、売主側の負担が緩和されました。実務では、買主との契約条件にこの取扱いを織り込むかどうかが重要になります。
譲渡の期限「3年を経過する日の属する年末」の数え方は？
Q: いつまでに売ればよいのですか？
A: 相続開始（被相続人の死亡）があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する必要があります。
たとえば2024年（令和6年）5月に相続が開始した場合、「3年を経過する日」は2027年5月となり、その日の属する年の年末、すなわち2027年12月31日までが譲渡の期限です。
この「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限と、制度全体の適用期限である「2027年12月31日まで」の両方を満たす必要がある点に注意してください。相続のタイミングによっては、思っているより準備期間が短いこともあります。
相続人が3人以上の場合は控除額が変わる？
Q: きょうだいなど複数人で相続した場合も3000万円使えますか？
A: 2024年（令和6年）1月1日以後の譲渡では、その空き家を取得した相続人が3人以上いる場合、一人あたりの控除額の上限が2000万円に調整されます。
2024年（令和6年）改正により、被相続人居住用家屋等を取得した相続人の数が3人以上である場合には、各人の特別控除額が3000万円ではなく2000万円となりました。相続人が1人または2人の場合は、従来どおり一人あたり最大3000万円です。
複数人で共有して相続したケースでは、誰がどの持分を取得し、何人で取得するかによって使える控除額が変わります。**この特例は要件が細かく、ご家庭ごとの相続の状況によって適用可否や控除額が大きく変わります。**ROCKEDGEの無料相談では、お手元の登記事項や相続関係をもとに、適用できそうかどうかの初期確認からお手伝いしています。
なお、本記事は2026年5月現在の制度を一般的に解説したものです。耐震基準の判定、譲渡価額の計算、必要書類（被相続人居住用家屋等確認書など）の準備は、個別の事情により異なるため、適用の最終判断は税理士・税務署など専門家へご相談ください。
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