この記事でわかること
- 2026年（令和8年）4月1日から始まった「住所・氏名の変更登記」の義務化の中身と、対象になる人
- 期限は「変更した日から2年以内」。施行前に引っ越していた人は2028年（令和10年）3月31日まで
- 正当な理由なく申請しないと5万円以下の過料の対象になること、実際に過料通知に至るまでの流れ
- 先に義務化された相続登記（3年以内・10万円以下の過料）との違いと、両方が必要になるケース
- 申請の手間を減らせる「検索用情報の申出（スマート変更登記）」の仕組みと、売却時に困らないための準備
2026年4月1日から、不動産の登記名義人は住所や氏名を変えた日から2年以内に変更登記を申請する義務を負い、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。
ROCKEDGE住まい相談室に寄せられるご相談で、特に多い行き違いがあります。親から実家を相続し、相続登記はきちんと済ませた。ところがその後ご自身が転居していて、登記簿に載っている住所は何年も前のまま——というパターンです。「相続登記は終わったから、もう登記の宿題はない」と受け取ってしまうのは自然なことですが、実際には売却の話が具体化した段階で「登記名義人の住所と、いまお住まいの住所が一致しない」ことが分かり、決済の前に住所変更登記を入れる必要が出てきます。
Q: 住所・氏名の変更登記の義務化とは？ A: 引っ越し・改姓から2年以内に登記を直す義務です
まず言葉の整理からです。「登記」とは、その不動産の持ち主が誰なのかを国（法務局）の帳簿に記録しておく制度のこと。その帳簿に名前が載っている人を「所有権の登記名義人」といいます。
これまで、引っ越して住所が変わったり、結婚・離婚で名字が変わったりしても、登記簿の記載を直すかどうかは持ち主の自由でした。それが2026年（令和8年）4月1日から変わり、所有権の登記名義人は、氏名・名称または住所を変更した日から2年以内に、変更の登記を申請する義務を負うことになりました。
そして、正当な理由がないのに申請を怠ったときは、5万円以下の過料の適用対象となります（不動産登記法第164条第2項）。過料とは、刑罰である罰金とは違い、行政上の秩序を守るために課される金銭的な負担です。前科がつくものではありませんが、裁判所から通知が届く手続きであり、気持ちのよいものではありません。
なぜこんな制度ができたのか。背景にあるのは「所有者不明土地」の問題です。登記簿の住所が古いままだと、行政や関係者が持ち主に連絡を取れません。持ち主にたどり着けない土地は、災害復旧も、道路整備も、隣地との話し合いも止まってしまう。その入り口をふさぐための制度、と理解しておくとイメージしやすいと思います。
Q: 自分は対象？ A: 次のチェックリストで確認できます
「相続登記だけの話でしょう」と思っていた方こそ、一度確認してみてください。ひとつでも当てはまれば、変更登記を検討する対象になり得ます（2026年7月現在の制度にもとづく目安です）。
- 自分名義（または家族名義）の家・土地・マンションがある
- その不動産を買った・相続した後に、一度でも引っ越しをした
- 結婚・離婚・養子縁組などで名字が変わった
- 相続した実家があり、自分は別の場所に住んでいる
- 権利証や登記識別情報の通知書に書かれた住所が、いまの住所と違う
- 何度か転居していて、登記の住所から現住所まで2回以上の移動がある
- 亡くなった親の名義のままの不動産がある（この場合は相続登記が先です）
登記簿にどう記載されているか分からないときは、法務局で「登記事項証明書」を取得すれば確認できます（2026年7月現在、窓口・郵送のほかオンライン請求も可能です）。誰でも取得できる書類なので、まずは現状を見るところから始めるのが確実です。
Q: 期限はいつまで？ A: 原則2年以内、すでに引っ越し済みの人は2028年3月31日まで
期限の数え方は、次の2つに分かれます。
| ケース | 期限 |
|---|---|
| 2026年4月1日以後に住所・氏名が変わった | 変更した日から2年以内 |
| 2026年4月1日より前に住所・氏名が変わり、まだ登記を直していない | 2028年（令和10年）3月31日まで |
大事なのは、施行日より前の引っ越しや改姓も対象になるという点です。「昔の話だから関係ない」とはならず、経過措置として2028年3月31日という期限が設けられています。逆にいえば、今この記事を読んだ時点で、まだ1年半以上の準備期間があるということでもあります。あわてる必要はありませんが、後回しにすると忘れます。
なお、正当な理由があると認められる場合には、直ちに過料の対象とはなりません。法務省の案内では、重い病気などの事情がある場合、DV被害などで住所を知られると危険がある場合、経済的に困窮している場合などが例として挙げられています（2026年7月現在）。市町村合併などの行政区画の変更にともなう住所表記の変わり方は、そもそも申請が不要とされるケースもあります。
Q: 相続登記の義務化と何が違うの？ A: 期限も過料額も別物で、両方必要になることがあります
2024年（令和6年）4月1日に先行して義務化された「相続登記」と混同されがちですが、これは別の義務です。
| 相続登記の申請義務 | 住所等変更登記の申請義務 | |
|---|---|---|
| 施行日 | 2024年（令和6年）4月1日 | 2026年（令和8年）4月1日 |
| 期限 | 相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内 | 変更した日から2年以内 |
| 過料 | 10万円以下（同法第164条第1項） | 5万円以下（同法第164条第2項） |
| 施行前分の期限 | 2027年（令和9年）3月31日まで | 2028年（令和10年）3月31日まで |
| 根拠条文 | 不動産登記法第76条の2 | 不動産登記法第76条の5 |
冒頭のご相談のように、両方が必要になるケースもあります。たとえば「親名義の実家を相続し、自分の名義に変えた（相続登記）。その後、自分が引っ越した（住所変更登記）」という流れです。相続登記を済ませた時点で安心してしまい、その後の転居で登記簿が再び古くなる——これは本当によくあるパターンです。相続登記を終えた方こそ、その後の住所変更にご注意ください。
Q: すぐに5万円取られるの？ A: いきなりではなく、まず法務局からの催告があります
「知らないうちに過料の通知が来るのでは」と不安になる方が多いのですが、そういう運用ではありません。
法務省の案内によれば、登記官が義務違反を把握した場合、まずその方に対して登記を申請するよう催告します。その催告を受けてもなお、正当な理由なく申請がされない場合に限り、裁判所への通知（過料通知）が行われる流れとされています（2026年7月現在）。催告に応じて申請すれば、過料の通知はされない扱いです。
つまり、この制度は「うっかりした人を罰する」ためのものというより、「登記を最新の状態にしてもらう」ためのもの。過料を恐れて動くのではなく、売るとき・貸すとき・次の世代に渡すときに困らないよう、先に直しておくという受け止め方のほうが、実態に合っています。
Q: 手続きはどうやる？ A: 5ステップ。「検索用情報の申出」を使う手もあります
自分で申請する場合の手順
- 登記事項証明書を取得する — 法務局で、いま登記簿にどの住所・氏名が記載されているか確認します。
- つながりを証明する書類を集める — 住所変更なら住民票の写しや戸籍の附票、氏名変更なら戸籍謄本など。登記簿の住所から現住所までが1本の線でつながることを示す必要があります。転居を何度も重ねている場合は、戸籍の附票が役に立ちます。
- 登記申請書を作る — 法務局のウェブサイトに様式と記載例が公開されています。
- 登録免許税を用意する — 不動産1個につき1,000円が原則です（2026年7月現在）。土地と建物ならそれぞれ1個と数えます。
- 管轄の法務局に申請する — 不動産の所在地を管轄する法務局へ、窓口・郵送・オンラインのいずれかで提出します。
比較的シンプルな手続きなので、ご自身で申請される方も少なくありません。ただし、転籍を繰り返している、外国に住んでいた期間がある、共有者が複数いる、といった場合は書類集めが一気に難しくなります。迷ったら司法書士に相談するのが早道です。
手間を減らす「検索用情報の申出」（スマート変更登記）
義務化にあわせて、負担を軽くする仕組みも用意されています。あらかじめ氏名・氏名のふりがな・住所・生年月日・メールアドレスといった「検索用情報」を法務局に申し出ておくと、登記官が住民基本台帳ネットワークの情報を確認し、住所などが変わったことを把握したうえで、職権で（本人の申請を待たずに）住所等変更登記をしてくれるという制度です。
この職権登記がされれば、申請義務は果たされたものとして扱われます。2026年7月現在、検索用情報の申出は国内に住所を有する自然人（個人）が対象とされており、法人については会社法人等番号を用いた別の仕組みが用意されています。所有権の保存・移転などの登記を申請する際に、あわせて検索用情報を申し出る運用も始まっています。詳しい適用範囲や必要書類は法務省・法務局の案内で最新の内容をご確認ください。
Q: 放置すると何が困る？ A: いちばん痛いのは「売るときに手続きが止まる」ことです
過料よりも現実的に効いてくるのが、実務上の不都合です。
不動産を売却するときは、買主への名義変更（所有権移転登記）を行います。このとき、登記簿の名義人の住所と、売主の現住所が一致していないと、そのままでは手続きを進められません。決済日までに住所変更登記を入れる必要があり、書類が足りなければ日程を組み直すことになります。買主のローン実行日が絡んでいると、影響は当事者だけにとどまりません。相談室に寄せられるご相談でも、「引き渡しの直前に分かって慌てた」という声は少なくありません。
賃貸に出すとき、担保に入れて融資を受けるとき、そして次の相続が起きたときも同じです。登記が古いままだと、必要な書類が一段階ずつ増えていきます。
相続不動産は「分けにくい」からこそ、早めの整理が効きます
相続の場面では、もうひとつの難しさがあります。現金や預金と違って、不動産は分けにくく、すぐには現金にもなりにくい。だからこそ、「誰が住むのか」「誰が引き継ぐのか」で意見が割れやすく、話が長引くほど登記も手続きも止まってしまいます。「言い出しにくい」「自分だけ得をしたと思われたくない」という気持ちが、そのまま先送りにつながることもあります。
こうしたとき、選択肢のひとつになるのが換価分割です。不動産を売却して現金に変え、その現金を相続人で分ける方法で、金額で公平に分けられるため納得を得やすいという特徴があります。もちろん、住み続けたい方がいる場合や思い入れの強いご実家の場合は、無理に売る必要はまったくありません。「いくらで売れるのか」という数字がひとつ分かるだけで、話し合いの前提が整い、感情のもつれがほどけることもあります。
ROCKEDGE住まい相談室では、実家の査定から売却、司法書士・税理士との連携まで、中立的な立場でワンストップにご相談をお受けしています。「売るかどうかまだ決めていない」「まず自分が変更登記の対象なのか知りたい」という段階でも構いません。もめないための最大のコツは、早い段階で第三者を中立役として入れておくことだと、多くのご相談を通じて感じています。
なお、登記や税金の取り扱いは、不動産の数・共有関係・相続の経緯といった個別の事情によって結論が変わります。ここでご紹介した内容は2026年7月現在の一般的な整理ですので、実際の手続きにあたっては、法務局の案内をご確認のうえ、司法書士・税理士などの専門家へご相談ください。
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