この記事でわかること
- 千代田区の不動産査定を無料で受ける方法と、費用が発生する例外的なケース
- 公示地価・路線価・成約単価を使って、依頼前に自分で概算相場を出す手順
- 机上（AI）査定と訪問査定の違いと、成約事例が少ない千代田区での使い分け方
- 番町・麹町の居住用マンションと、神田・岩本町の事業用ビルで査定方法がどう変わるか
- 査定書のどこを読むべきか、一括査定サイトの注意点、揃えておく書類と売却までの流れ
千代田区の不動産査定は依頼費用0円が基本で、査定額の目安は70㎡の中古マンションで約1億円〜2億円、土地20〜30坪の一戸建てで約2億円〜4億円（2026年現在・公的データからの概算）です。金額の幅がこれほど大きいのは、人口約7万人と23区で最も居住者が少ない千代田区が、番町・麹町の高級住宅地から神田・岩本町の問屋街まで、性格の異なるエリアを同じ区内に抱えているためです。
先月、ROCKEDGE住まい相談室に千代田区・番町エリアの築25年マンションについて寄せられた相談は、「AI査定サイト経由で3社の金額が届いたが、上下で6,000万円以上開いていて、どれを信じればよいのか分からない」という内容でした。差の主因は各社の営業姿勢ではなく、同じマンション内に直近の成約事例がなく、3社がそれぞれ別の物件を比較対象に選んでいたことでした。千代田区は持ち家率が約33%（令和5年住宅・土地統計調査）にとどまり、オフィスビル・議員宿舎・公務員宿舎が住宅ストックの相当部分を占めるため、市場に出る居住用物件の母数が他区より小さくなります。千代田区の査定では、金額そのものより「何と比較したのか」を確認することが最も効きます。
千代田区の不動産査定は無料？費用がかかるのはどんなとき？
Q: 千代田区で不動産査定を受けるといくらかかりますか？ A: 0円（無料）が基本です。
不動産会社が売却の依頼を受けることを目的に行う査定は、原則として無料で提供されます。査定を受けたからといって、その会社と契約する義務は発生しません。
費用が発生するのは、相続税の申告・遺産分割協議・離婚時の財産分与・裁判の証拠など、公的な根拠を持つ評価額が必要な場面で、不動産鑑定士による「鑑定評価」を依頼する場合です。鑑定評価書は20万円〜40万円程度（2026年現在・物件の規模や用途により変動）が一般的な水準です。
媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を正式に依頼する契約のことです。査定はその前段階にあたり、査定を受けた時点では何の拘束も生まれません。なお宅地建物取引業法34条の2第2項により、不動産会社が媒介契約に際して価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにする義務があります。「なぜこの金額なのか」を書面で求めるのは正当な権利です。
千代田区の査定額はどうやって決まる？
査定額は担当者の感覚ではなく、公的な基準値と実際の成約事例を組み合わせて算出されます。千代田区で使われる代表的な指標は次のとおりです。
| 指標 | 数値 | 時点・出典 |
|---|---|---|
| 住宅地 公示地価（千代田区平均） | 約363.14万円/㎡（坪約1,200万円・前年比+10.65%） | 国土交通省 令和8年地価公示 |
| 商業地 公示地価（千代田区平均） | 約735.65万円/㎡（坪約2,432万円・前年比+13.05%） | 国土交通省 令和8年地価公示 |
| 中古マンション 成約㎡単価（東京都区部） | 約133.37万円/㎡（前年比+12.9%） | 2026年2月度・東日本レインズ Market Watch |
| 路線価（相続税評価の基準） | 前面道路ごとに設定 | 国税庁 財産評価基準書 |
数字の読み方に注意が必要です。千代田区の住宅地公示地価が坪1,200万円という突出した水準になるのは、住宅地の標準地が番町・麹町・九段といった限られた一等地に偏っているためで、神田・岩本町方面にそのまま掛けると過大な数字が出ます。中古マンションの成約㎡単価も東京都区部全体の平均であり、千代田区の実勢は通常これを大きく上回ります。区平均は「出発点」として使い、路線価と実成約で上下を確認してください。
取引事例比較法とは
取引事例比較法とは、近隣で実際に成約した類似物件の価格を基準に、対象物件との違い（駅距離・築年数・階数・向き・面積）を加減点して価格を導く方法です。マンション査定ではこれが中心になります。
千代田区では「比較できる事例の少なさ」が最大の変数
千代田区の査定を他区と分けているのは、この一点です。人口約7万人・持ち家率約33%という構成上、居住用不動産の年間成約件数は23区の中でも少なく、同一マンション内の成約が年に数件しかないことも珍しくありません。事例が足りないと、査定する側は次のいずれかを選びます。
- 千代田区内の別のマンションの事例を、条件補正して当てはめる
- 隣接する中央区・港区・文京区の事例を引いてくる
- 成約ではなく「売出中の価格」を参考にする（成約価格より高く出る傾向があります）
どれを選んだかで金額は数千万円単位で動きます。千代田区で複数社の査定を比べるときは、採用された比較事例の所在地・成約時期・成約価格が書面に明示されているかを最初に確認してください。
番町・麹町の住宅地と、神田・岩本町の事業用不動産
千代田区は同じ区内で査定手法が切り替わります。番町・麹町・九段の居住用マンションは取引事例比較法が中心で、眺望・階層・共用部の管理状態が評価軸になります。皇居周辺には千代田区景観まちづくり条例にもとづく景観形成の対象区域があり、高度地区や地区計画による高さ・用途の制限が土地の使い道を規定するため、都市計画情報の確認が査定の前提になります。
一方、神田・岩本町・東神田に多い店舗併用ビルや小規模事業用ビルでは、年間賃料収入を還元利回りで割り戻す収益還元法が主軸になり、次の点が査定額を左右します。
- レントロール（賃料一覧）と空室率、契約の残存期間
- 検査済証の有無（ないと買主の融資が付きにくくなることがあります）
- 消防法にもとづく点検報告の履歴、用途変更・増築の履歴
- 建築基準法43条の接道要件（敷地は道路に2m以上接する必要があります）と、42条2項道路に接する場合のセットバック
- 容積率の消化状況（都心部では容積率が土地価格に直結します）
相続税評価額は査定額と一致しない
相続税の評価額と売却時の査定額は目的が違うため、一致しないのが通常です。千代田区に多い分譲マンションについては、国税庁の法令解釈通達「居住用の区分所有財産の評価について」により、令和6年（2024年）1月1日以後の相続・遺贈・贈与から、評価乖離率にもとづく補正が入る取扱いになりました。実勢価格との開きが大きい都心の高層マンションほど影響を受けます。適用関係は個別事情で変わるため税理士へご確認ください。
なお2024年4月1日施行の改正不動産登記法76条の2により相続登記が義務化され、取得を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象となります。登記が済んでいないと売却手続きに進めません。
太陽光・リフォーム・防犯設備は査定額に加点される？
設備投資が査定額にそのまま上乗せされることは、実務上ほとんどありません。太陽光パネルには東京都の補助（1kWあたり12万円）があり、千代田区独自の上乗せ補助の有無は年度ごとに変わるため区の最新要項でご確認ください。千代田区の住宅改修に関する補助も対象住宅の要件が限られるため事前確認が必要です。いずれも工事時の負担軽減であって、売却時の評価とは別の話です。 外国大使館の多い千代田区では防犯設備への関心が高いものの、査定上は「管理が行き届いた物件」という定性評価にとどまります。千代田区は都内最高水準の工事費相場でもあるため、売却目的の大規模リフォームは費用を回収しきれず、現況引き渡しのほうが手取りが残るケースもあります。
机上（AI）査定と訪問査定はどう使い分ける？
| 机上（AI）査定 | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 所要時間 | 数分〜翌営業日 | 現地60分程度＋報告まで3〜7日 |
| 精度 | 概算（千代田区では実勢と2割以上ずれることがある） | 個別条件を反映した実務価格 |
| 見るもの | 住所・面積・築年数などのデータ | 眺望・階層・共用部・管理状況・接道・境界・室内 |
| 向いている場面 | まだ売る決断をしていない段階 | 売却時期が具体的になった段階 |
**机上査定（AI査定）**は、登録された物件データと過去の成約事例だけから統計的に価格を推定する方法です。千代田区は成約事例の母数が小さいため、この統計的推定の前提が他区より弱くなります。冒頭の相談で3社の金額が6,000万円以上開いたのも、この構造によるものでした。千代田区では机上査定を「桁を確かめる道具」と割り切り、金額を決める段階では訪問査定に進む流れをおすすめします。
査定書の見方と、査定額が売却価格にならない理由
査定額とは「おおむね3ヶ月以内に成約が見込める価格の目安」であり、その金額での売却を保証するものではありません。最終的な売却価格は市場の反応と買主との交渉で決まります。査定書を受け取ったら、金額の大小ではなく次の4点を確認してください。
- 採用された成約事例が示されているか（住所・面積・成約時期・成約価格）— 千代田区では最重要項目です
- 加減点の根拠が書かれているか（駅距離◯分で+3%、築年数で−15%など）
- 想定売却期間が明記されているか
- 売却にかかる費用の内訳が示されているか（仲介手数料は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が法定上限。1億円なら306万円＋消費税）
一括査定サイトを使うときの注意点
複数社に査定を依頼する意義は、価格の妥当性を相対的に判断できる点にあります。一方で一括査定サイトには構造的な注意点があります。
- 登録直後に複数社から一斉に連絡が来る
- 媒介契約を取るために意図的に高い査定額を出す会社が混じることがある
- 千代田区の個別事情（比較事例の少なさ、容積率と地区計画、事業用ビルの収益評価）に不慣れな会社が含まれる場合がある
対策はシンプルで、最高額を出した会社と最低額を出した会社の両方に、その根拠と比較事例を説明してもらうことです。高く売れる会社と、高い数字を出す会社は別物です。
査定前の準備・必要書類と、売却へ進むときの流れ
| 区分 | 書類 |
|---|---|
| 共通 | 登記事項証明書（登記簿謄本）、固定資産税納税通知書、本人確認書類 |
| マンション | 管理規約、長期修繕計画書、直近の総会議事録、修繕積立金の残高がわかる書類、間取り図 |
| 一戸建て・土地 | 測量図、境界確認書、建築確認済証・検査済証、私道がある場合は持分の資料 |
| 事業用ビル・賃貸中の物件 | 賃貸借契約書、レントロール、管理委託契約書、消防点検の報告書 |
| 任意 | 購入時の売買契約書・重要事項説明書、リフォーム履歴、耐震診断報告書 |
千代田区は賃貸中のまま売る「オーナーチェンジ」や、事業用ビルの売却相談も多いエリアです。空室にして実需の買主に売るのか、賃貸中のまま投資家に売るのかで前提が変わりますので、どちらを想定しているかを依頼時にお伝えください。
売却へ進む場合の流れは次のとおりです。
- 査定結果の比較（1〜2週間）— 金額ではなく比較事例と説明を比べます
- 媒介契約の締結 — 専属専任・専任・一般の3種類から選びます
- 売出価格の決定と販売開始 — 査定額＝売出価格ではありません
- 内覧対応 — 千代田区は大使館・外資系企業が集積し、海外在住の買主や国内外の投資家からの問い合わせが入ります。Matterportによる3Dバーチャル内覧を併用すると、時差のある相手でも24時間いつでも室内を確認でき、実際に足を運ぶ前の絞り込みが進みます。オートロックやコンシェルジュのある物件で、入館手続きを伴う内覧の回数そのものを減らせる利点もあります
- 売買契約・決済・引き渡し — 査定開始から引き渡しまで、千代田区では平均3〜6ヶ月が目安です
居住用財産を売却して利益が出た場合、租税特別措置法35条の3,000万円特別控除の対象となることがあります。適用要件は個別事情で変わるため、税理士へご確認ください。
ROCKEDGEでは千代田区の不動産査定について、公示地価・路線価・直近の成約事例をもとに、どの事例と比較したのかを含めて査定額の根拠を書面で提示しています。売却するかどうかを決めていない段階のご相談や、他社の査定書の見方についてのご相談も受け付けています。お問い合わせフォームまたはメールにてお気軽にご連絡ください（フォーム・メールは24時間受付、ご返信は平日10:00〜18:00）。
本記事の数値は公的統計にもとづく目安であり、個別の物件の評価額を保証するものではありません。相続税評価・譲渡所得の課税関係・境界の確定・建築基準法や消防法の適合性といった論点については、税理士・土地家屋調査士・建築士など各分野の専門家へご相談ください。詳細は専門家へご相談ください。
千代田区の不動産査定をROCKEDGEに依頼する
ROCKEDGEでは千代田区エリアのマンション・一戸建て・土地・事業用ビルの無料査定を承っています。机上査定でおおよその相場を、訪問査定で精緻な査定額を、中立的な立場でご提示します。査定額の根拠もわかりやすくご説明し、「まだ売ると決めていない」段階のご相談も歓迎しています。
対応エリア: 東京・埼玉・神奈川・千葉（1都3県）
