この記事でわかること
- 荒川区の不動産査定を無料で受ける方法と、費用が発生する例外的なケース
- 机上（AI）査定と訪問査定の違い、荒川区の物件ではどちらを使うべきか
- 査定額の決まり方（取引事例比較法・路線価・公示地価）と、自分で概算を出す手順
- 査定書のどこを読むべきか、「査定額」と「売却価格」が別物である理由
- 不燃化特区・耐震助成という荒川区固有の事情が査定にどう影響するか
- 査定前に揃えておく書類と、売却へ進む場合の流れ（媒介契約・Matterport内覧）
荒川区の不動産査定は、0円（無料）で受けられるのが基本です。 費用が発生するのは、相続税の申告や裁判のように公的な根拠が求められる場面で、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する場合に限られます。「まだ売ると決めていない」段階でも、金銭的な負担なく相場を確かめられる、というのが出発点です。
先月、荒川区の東尾久エリアからROCKEDGE住まい相談室に寄せられた相談では、築48年の木造戸建てをAI査定サイトで調べた金額と、近隣の実際の成約価格に大きな開きがありました。原因は前面道路と敷地の形状にありました。幅4m未満の道路に接しており、建て替え時にセットバック（道路後退）が必要なうえ、間口が3m台の細長い敷地だったのです。荒川区は木造住宅が密集した街区が多く残っており、こうした条件は公開データに現れません。荒川区で査定を受けるなら、まず「その土地にもう一度建てられるか」を押さえることが第一歩になります。
荒川区の不動産査定は無料？費用がかかるのはどんなとき？
Q: 荒川区で不動産査定を受けるといくらかかりますか？ A: 0円（無料）です。有料になるのは不動産鑑定士による鑑定評価を依頼する場合のみで、20万円〜30万円程度（2026年現在・目的と規模により変動）が目安です。
不動産会社が行う査定は、売却の依頼（媒介契約）を受けることを目的とした営業活動の一環です。そのため査定そのものに費用は請求されません。訪問査定を受けたからといって、その会社に売却を任せる義務も生じません。
一方、費用がかかるのが鑑定評価です。これは「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づく国家資格者による評価で、相続税の申告・遺産分割協議・離婚時の財産分与・裁判の証拠など、第三者に対して公的な根拠を示す必要がある場面で使われます。
荒川区で多い「実家を相続したが、兄弟間で分け方を決めたい」というケースでは、まず無料査定で相場感をつかみ、話し合いがまとまらない場合にはじめて鑑定評価を検討する、という順序が現実的です。
机上（AI）査定と訪問査定はどう使い分ける？
査定には2つの方法があります。荒川区のように土地の個別条件が価格を左右するエリアでは、この使い分けが結果を大きく変えます。
| 机上（AI）査定 | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 所要時間 | 即時〜数日 | 現地30分〜1時間＋算出に数日 |
| 精度 | 概算レベル | 実勢価格に近い |
| 見られる情報 | 面積・築年数・駅距離・過去の成約データ | 上記＋接道・境界・間口・日当たり・室内の状態・私道の権利 |
| 向いている場面 | まず相場感を知りたい／人に会わずに進めたい | 具体的に売却を検討している |
机上査定は、公開データと過去の成約事例から機械的に算出する方法です。手軽ですが、荒川区でもっとも金額を動かす「接道の実態」「間口・敷地形状」「境界が確定しているか」は一切反映されません。
荒川区は南千住で工場跡地の大規模な住宅転用が進み、日暮里・西日暮里では駅周辺の再開発が続く一方、町屋・尾久の一帯には昭和期からの木造住宅が密集して残ります。同じ区内でも街の性格が大きく異なるため、南千住や日暮里の中古マンションのように同一建物内の成約事例が集まる物件では机上査定でも数字のぶれは小さくなりますが、木造密集地域の築古戸建てでは机上と訪問で結論が変わることが珍しくありません。
なお都電荒川線（東京さくらトラム）沿線では最寄りが停留場になる区画があり、徒歩分数の起点をどこに取るかで机上査定の数字が動くことがあります。この点も現地確認でしか埋まりません。
相場感をつかむだけなら机上査定で十分。売却を具体的に考えるなら訪問査定は避けて通れない——これが実務上の使い分けです。
荒川区の査定額はどう決まる？取引事例比較法・路線価・公示地価
マンションは「取引事例比較法」が中心
取引事例比較法とは、条件の似た物件の実際の成約価格を集め、面積・階数・築年数・駅距離などの差を補正して価格を導く手法です。マンションは類似事例が集まりやすいため、この手法が精度を発揮します。荒川区のマンション査定では、専有面積あたりの成約単価を起点に、階数・方角・眺望に加えて**管理組合の運営状態（長期修繕計画の有無、修繕積立金が不足していないか）**が評価に反映されます。
一戸建て・土地は「土地の評価＋建物の残存価値」の積み上げ
戸建ては土地と建物を分けて評価します。木造住宅は税務上の耐用年数が22年とされ、築20年を超えると建物にほとんど値がつかず、実質的に土地値での取引が中心になります。
したがって荒川区の戸建て査定の結論は、建物の古さよりも**「その土地にもう一度建てられるか」で決まると考えたほうが実態に近くなります。敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は建築基準法上あらたに建物を建てられない再建築不可**の扱いとなり、買主が住宅ローンを使いにくいため評価が大きく下がります。幅4m未満の道路（いわゆる二項道路）に接する敷地では、道路中心線から2m後退した部分が敷地面積から実質的に除かれるため、この点も査定に効いてきます。
路線価から自分で概算を出す手順
査定額の妥当性を自分で確かめる方法があります。
- 路線価: 国税庁が毎年公表する、道路ごとに付けられた1㎡あたりの評価額。路線価図・評価倍率表で誰でも無料で閲覧できます。相続税・贈与税の計算に使われ、公示地価の8割程度の水準に設定されています
- 公示地価: 国土交通省が毎年公表する標準地の価格。標準地・基準地検索システムで確認できます
路線価 ÷ 0.8 × 土地面積で、おおよその土地の実勢水準に近づけて考えられます。ただしこれは整形地を前提とした計算です。荒川区に多い間口の狭い土地・旗竿地・不整形地は補正が入って下がる一方、角地は上がるため、最終的な数字は訪問査定で確認してください。
不燃化特区・耐震助成は査定材料になる
荒川区は木造住宅密集地域の解消に向けて不燃化特区を指定しています。対象は荒川一〜四丁目・荒川七丁目・南千住一丁目・南千住五丁目・町屋一丁目の一部（荒川・南千住地区）、荒川五〜六丁目・町屋二〜四丁目・東尾久一〜六丁目・西尾久一〜六丁目（町屋・尾久地区、一部地番指定あり）で、事業期間は令和12年度までとされています（2026年現在）。特区内では老朽建物の建替えにあたり、解体工事費として延べ面積1㎡あたり26,000円（延べ面積500㎡を上限）などの助成が用意されています。
また荒川区の木造建物耐震化推進事業では、旧耐震（昭和56年5月31日以前の建築）などを対象に、耐震診断は費用の全額・1棟30万円を限度、耐震補強工事は費用の5分の4・180万円を限度（高齢者・障害者等の優遇措置により360万円）、不燃化特区内の防火耐震補強工事は費用の10分の9・500万円を限度としています（2026年現在・要件および年度の受付状況は区へ要確認）。
これらは「売る前に工事をすべき」という意味ではありません。**買主にとって、その土地が助成の対象地区にあるかどうかは購入判断の材料になります。**診断だけでも受けておくと、査定時にも交渉時にも示せる根拠が増えます。
査定書の見方と「査定額≠売却価格」｜複数社依頼と一括査定の注意点
査定書は金額の大小ではなく、根拠を読んでください。確認すべきは次の3点です。
- 比較に使った成約事例が、いつ・どこの・どんな物件か具体的に示されているか
- 面積・築年数・駅距離・接道条件・間口などの補正理由が書かれているか
- その金額が「売り出し価格」なのか「成約見込み価格」なのか
**査定額は、その価格で売れることを保証する数字ではありません。**一般には3か月程度で成約が見込める価格の目安であり、最終的な売却価格は市場の反応と買主との交渉で決まります。
複数社に依頼する意味は、金額を競わせることではなく根拠の説明を比べることにあります。3〜4社程度に絞り、「荒川区での成約実績」「その価格にした理由」を質問してください。一括査定サイトは効率的ですが、登録直後に多数の会社から一斉に連絡が来ること、受託したいがために相場より高い数字を提示する会社が混じることには注意が必要です。極端に高い1社ではなく、中央値に近く、説明が具体的な会社を選ぶほうが結果的に高く売れる傾向があります。
なお荒川区は面積が約10.16平方キロメートルと23区で2番目に小さく、区内の移動効率が良いエリアです。訪問査定や内覧の日程が組みやすく、複数社に依頼しても負担が膨らみにくいという実務上の利点があります。
査定前の準備・必要書類と、売却へ進む場合の流れ
査定前に情報を揃えておくと、不確定要素による減額を避けられます。
揃えておく書類
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 公図・測量図（境界確認のため）
- 間取り図・建築確認済証・検査済証
- 固定資産税納税通知書
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書
- （一戸建て）私道の通行・掘削承諾書、セットバック済みの範囲がわかる資料
- （マンション）管理規約・長期修繕計画・修繕積立金の資料
当日までにできる準備
- 室内の清掃と換気。生活感の強い荷物は査定前に減らす
- 雨漏り・シロアリ・給湯器の不具合などは隠さず伝える（後から発覚すると契約不適合責任の問題になります）
- 相続物件は相続登記が済んでいるかの確認。2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が求められます（施行前に発生した相続分は2027年3月31日が期限）。名義が被相続人のままでは売却できません
荒川区の持ち家率は約50%（令和5年住宅・土地統計調査）で、下町には築年数の経った木造戸建てが多く残ります。相続で取得した実家が空き家のまま数年経っているという相談も目立つため、その場合は登記状況の確認を最優先にしてください。
査定のあと、売却に進む場合の流れ
- 媒介契約の締結: 不動産会社に仲介を正式に依頼する契約です。専属専任・専任・一般の3種類があり、他社との併用の可否や販売状況の報告義務の頻度が異なります
- 販売準備: 写真撮影と、Matterport（マッターポート）による3D内覧データの作成。室内を丸ごと立体撮影し、購入希望者がスマホ上で歩くように見学できるため、内覧対応の負担を抑えながら本気度の高い買主に絞り込めます。荒川区のように築古戸建てが多く「実際どのくらい傷んでいるのか」を気にされやすいエリアでは、事前に内部を見せられること自体が問い合わせの質を上げます
- 売却活動〜成約: 内覧対応、価格交渉、売買契約、引き渡し・決済
売却時の最大のコストは仲介手数料です。宅地建物取引業法により売買価格400万円超の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で、3,000万円なら約105.6万円（税込・2026年現在）です。なお2024年7月1日施行の告示改正により、800万円以下の低廉な空家等については、依頼者への事前説明と合意を前提に上限が33万円（税込）までとされました。荒川区の築古戸建てで価格が低い物件は、この特例が適用される場合があります。
ROCKEDGE住まい相談室でも、荒川区の一戸建て・マンション・土地について、机上査定でのおおよその相場と、訪問査定での精緻な査定額を中立的な立場でお伝えしています。再建築の可否、二項道路のセットバック、境界の確定状況、不燃化特区の対象地区かどうかといった「評価が動きやすい論点」は、金額を出す前にご説明します。
税務の取り扱いや相続の分割方法は、個別の事情によって結論が変わります。本記事は一般的な考え方を整理したものですので、詳細は専門家へご相談ください。
荒川区の不動産査定をROCKEDGEに依頼する
ROCKEDGEでは荒川区エリアのマンション・一戸建て・土地の無料査定を承っています。机上査定でおおよその相場を、訪問査定で精緻な査定額を、中立的な立場でご提示します。査定額の根拠もわかりやすくご説明し、「まだ売ると決めていない」段階のご相談も歓迎しています。
対応エリア: 東京・埼玉・神奈川・千葉（1都3県）
