この記事でわかること
- 葛飾区の不動産査定を無料で受ける方法と、費用が発生する例外的なケース
- 査定額がどう決まるか（取引事例比較法・路線価・公示地価）と、自分で概算相場を調べる手順
- 机上（AI）査定・一括査定と訪問査定の違いと、葛飾区での使い分け方
- 柴又・立石の昭和築戸建て、水元・金町の工場跡地に建つ住宅がどう評価されるか
- 査定書のどこを読むべきか、揃えておく書類、査定後に売却へ進むときの流れ
葛飾区の不動産査定は、不動産会社に依頼する場合の費用が0円〜0円（2026年現在）、つまり無料が基本です。金額が発生するのは不動産鑑定士による鑑定評価を依頼する場合の20万円〜40万円程度（2026年現在・物件の規模や用途により変動）に限られます。「いくらで売れるか知りたい」という段階で費用を払う必要は、ほとんどありません。
先月、葛飾区・立石エリアのご相談者様からROCKEDGE住まい相談室に寄せられたのは、「亡くなった母が住んでいた昭和47年築の木造二階建てを相続した。一括査定サイトに登録したところ、A社は3,100万円、B社は1,900万円台と1,000万円以上の差が出た。どちらを信じればよいのか」というご相談でした。両社の査定書を並べて拝見すると、高い数字は「更地渡し」を前提に土地の価格だけを示し、解体費を差し引いていませんでした。低い数字は解体費に加えて、前面道路が幅員4m未満でセットバック（建て替え時に道路中心線から2m後退させること）が必要な点を有効宅地面積から控除していました。どちらも嘘ではなく、前提が違っただけです。葛飾区のように昭和期の木造住宅と狭あい道路が多い地域で損をしないために要るのは、金額そのものよりその数字がどんな前提で作られているかを読む力です。
葛飾区の不動産査定は無料？費用がかかるのはどんなとき？
Q: 葛飾区で不動産査定を受けるといくらかかりますか？ A: 0円（無料）が基本です。
不動産会社が行う査定が無料なのは、それが「売却の依頼＝媒介契約を受けるための営業活動」に位置づけられているためです。媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を正式に依頼する契約のことで、査定はその前段階にあたります。査定を受けたからといって、その会社に売却を任せる義務は生じません。
費用が発生するのは、次のように公的な根拠を持つ評価書が必要な場面です。
| 目的 | 依頼先 | 費用の目安（2026年現在） |
|---|---|---|
| 売却価格を知りたい・売却を検討中 | 不動産会社の査定 | 0円 |
| 相続税申告・遺産分割協議でもめている | 不動産鑑定士の鑑定評価 | 20万円〜40万円程度 |
| 離婚の財産分与・裁判の証拠として提出 | 不動産鑑定士の鑑定評価 | 20万円〜40万円程度 |
葛飾区は人口約46万人を抱え、持ち家率がおおむね5割前後と戸建ての比率が高いことから、相続にともなう査定のご相談が多いエリアです。相続人同士で金額の合意が取れているなら無料査定で足りますが、意見が割れている場合は費用をかけてでも第三者性のある鑑定評価を取ったほうが、結果として早く収まることがあります。どちらが適しているかは事情で変わるため、税理士や弁護士にもあわせてご確認ください。
なお、不動産会社が価額について意見を述べるときは、宅地建物取引業法第34条の2第2項によりその根拠を明らかにする義務があります。「なぜこの金額なのか」を尋ねるのは遠慮すべきことではなく、法律が前提としているやり取りです。
葛飾区の査定額はどうやって決まる？
査定額は担当者の感覚ではなく、公的な基準値と実際の成約事例を組み合わせて算出されます。
マンション査定は「取引事例比較法」が主軸
取引事例比較法とは、近隣で実際に成約した類似物件の㎡単価を集め、対象物件との違い（駅距離・築年数・階数・向き・面積・リフォームの有無）を加減点して価格を導く方法です。マンション査定ではこれが中心になります。
葛飾区でこの補正が特に効くのは鉄道路線の差です。JR常磐線・京成本線・京成押上線・北総線・JR総武線（新小岩）など複数の路線があり、同じ区内でも都心までの所要時間が大きく異なります。徒歩圏かバス便かでも単価は動くため、「葛飾区の平均」ではなく駅ごと・路線ごとの成約事例が採用されているかを確認してください。
一戸建て・土地は「土地＋建物」の積み上げ
一戸建て査定と土地査定では、土地に公示地価・路線価・実勢価格を、建物に残存価値を当てて積み上げます。木造住宅は税務上の耐用年数が22年で、これを超えると建物価格をほぼ見込まない査定になることが一般的です。
葛飾区は柴又・立石を中心に昭和期に建てられた木造戸建てが多く残ります。築40年〜50年の住宅は実務上「古家付き土地」として土地値で評価され、更地渡しを前提とする場合は解体費（木造2階建て30坪程度で150万円〜250万円程度・2026年現在、構造や前面道路の幅・搬出経路により変動）が差し引かれます。葛飾区は地元に根ざした職人気質の施工業者が多く、工事費が都内平均より抑えられる傾向がありますが、重機が入らない狭い路地では手壊し作業が増えて費用が上振れします。査定書が現況渡しと更地渡しのどちらを前提にしているかで金額は大きく変わるため、ここは読み飛ばさないでください。
水元・金町の工場跡地エリアで確認されること
水元・金町エリアでは工場跡地の住宅化が進みました。こうした土地では、土壌汚染対策法にもとづく調査の履歴や、造成・埋戻しの経緯が確認されることがあります。調査記録が残っていれば買主の不安が減り、話が早く進みます。反対に「何もわからない」状態だと、買主側が調査費用や地盤改良費を見込んで指値（値引き交渉）に入るため、査定も安全側（低め）に振れます。過去の資料が手元にあるかどうかを、査定の前に確認しておく価値があります。
自分で概算相場を調べる手順
区全体の平均地価は、駅前の商業地から河川沿いの低地までが混ざるため、個別の土地の判断材料になりにくいのが実情です。次の順で見るほうが実務に近くなります。
- 国税庁の路線価図で前面道路の路線価（1㎡あたり千円単位）を確認する
- 路線価は公示地価のおおむね80%の水準のため、路線価 ÷ 0.8 で実勢の見当をつける
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2024年4月運用開始）で、周辺の実際の取引価格とハザード情報を確認する
- 間口・形状・接道で補正する（旗竿地・不整形地は整形地より2〜3割低くなることがあります）
建築基準法第43条により敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があり、これを満たさない再建築不可の土地は評価が大きく下がります。葛飾区の古い住宅地では該当するケースがあるため、この確認は概算の段階でも効きます。
太陽光や区の住宅改修補助は査定額に上乗せされる？
設備投資が査定額にそのまま加算されることは、実務上ほとんどありません。太陽光パネルには東京都の補助（1kWあたり12万円）があり、葛飾区独自の上乗せがあるかは区の最新要項をご確認ください。葛飾区の住宅改修補助は高齢者向け改修と耐震改修が中心です。空き家の防犯対策のご相談も増えていますが、防犯カメラも含め、これらは設置時の費用負担を軽くする制度であって、売却時の評価とは別の話です。査定では「維持管理が行き届いた物件」という定性的な評価にとどまります。パネルにリース契約や残債が残っている場合は、加点どころか引継ぎ条件の確認が必要になります。
机上（AI）査定と訪問査定はどう使い分ける？
| 机上（AI）査定 | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 所要時間 | 数分〜翌営業日 | 現地60分程度＋報告まで3〜7日 |
| 精度 | 概算（実勢と1〜2割ずれることがある） | 個別条件を反映した実務価格 |
| 見るもの | 住所・面積・築年数などのデータ | 建物の劣化・接道・境界・室内・管理状況 |
| 向いている場面 | まだ売る決断をしていない段階 | 売却時期が具体的になった段階 |
**机上査定（AI査定）**は、登録された物件データと過去の成約事例だけから統計的に価格を推定する方法です。葛飾区のようにセットバック・再建築不可・老朽化した木造・境界未確定といった個別事情が価格を大きく動かす地域では、机上査定の数字をそのまま売出価格にするのは危険です。机上査定で当たりをつけ、売却を具体的に検討する段階で訪問査定へ進む流れが無理がありません。
査定書の見方と、査定額が売却価格にならない理由
査定額とは「おおむね3ヶ月以内に成約が見込める価格の目安」であり、その金額での売却を保証するものではありません。最終的な売却価格は市場の反応と買主との交渉で決まります。査定書を受け取ったら、金額の大小ではなく次の4点を確認してください。
- 採用された成約事例が示されているか（住所・面積・成約時期・成約価格）
- 加減点の根拠が書かれているか（駅距離で＋3%、築年数で−15%、セットバックで有効宅地◯㎡減 など）
- 前提と想定売却期間が明記されているか（現況渡しか更地渡しか、空室か賃貸中か）
- 売却にかかる費用の内訳が示されているか（仲介手数料は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が法定上限。3,000万円なら105万6,000円）
一括査定サイトを使うときの注意点
複数社に依頼する意義は、価格の妥当性を相対的に判断できる点にあります。一方で構造的な注意点もあります。
- 登録直後に複数社から一斉に連絡が来る
- 媒介契約を取るために意図的に高い査定額を出す会社が混じることがある
- 冒頭の相談例のように、更地前提と現況前提が混在して比較不能になる
- 立石駅周辺の再開発など、確定していない計画を織り込んだ数字が出ることがある（未確定の計画は成約事例に反映されていません）
対策はシンプルで、最高額と最低額を出した会社の双方に、前提条件と根拠を説明してもらうことです。高く売れる会社と、高い数字を出す会社は別物です。
査定前の準備・必要書類と、売却へ進むときの流れ
| 区分 | 書類 |
|---|---|
| 共通 | 登記事項証明書（登記簿謄本）、固定資産税納税通知書、本人確認書類 |
| マンション | 管理規約、長期修繕計画書、直近の総会議事録、修繕積立金の残高がわかる書類、間取り図 |
| 一戸建て・土地 | 測量図、境界確認書、建築確認済証・検査済証、私道がある場合は持分の資料 |
| 相続した空き家 | 被相続人の住民票除票、相続登記の完了資料、鍵・図面の所在 |
| 任意 | 購入時の売買契約書・重要事項説明書、リフォーム履歴、耐震診断報告書、土壌調査・地盤調査の記録 |
相続した空き家を家財が残ったまま放置すると、床や基礎の状態を確認できず査定が安全側に振れます。加えて空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年の改正で「管理不全空家」の区分が新設され、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例（課税標準6分の1）が解除されます。相続登記も令和6年（2024年）4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象です。手続きの詳細は司法書士にご確認ください。
売却へ進む場合の流れは次のとおりです。
- 査定結果の比較（1〜2週間）— 金額ではなく前提と根拠を比べます
- 媒介契約の締結 — 専属専任・専任・一般の3種類から選びます
- 売出価格の決定と販売開始 — 査定額＝売出価格ではありません
- 内覧対応 — 葛飾区では相続で取得した実家を遠方から売却するケースが多く、現地に何度も足を運べない売主が少なくありません。Matterportによる3Dバーチャル内覧を併用すると、買主が来訪前に間取りと室内の状態を確認でき、鍵の受け渡しや立ち会いの回数を減らせます
- 売買契約・決済・引き渡し — 査定開始から引き渡しまで3〜6ヶ月が目安です
居住用財産を売却して利益が出た場合、租税特別措置法35条の3,000万円特別控除の対象となることがあります。適用要件は個別事情で変わるため、税理士へご確認ください。
ROCKEDGEでは葛飾区の不動産査定について、路線価・公示地価・直近の成約事例をもとに、査定額の根拠と前提条件を書面で提示しています。売却を決めていない段階のご相談や、他社の査定書の読み方についてのご相談も承っています。お問い合わせフォーム・メール・LINEにてご連絡ください（フォーム・メールは24時間受付、ご返信は平日10:00〜18:00）。
本記事の数値は公的制度と一般的な実務にもとづく目安であり、個別物件の評価額を保証するものではありません。相続税評価・譲渡所得の課税関係・境界の確定・再建築可否・土壌に関する調査といった論点については、詳細は専門家へご相談ください。
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対応エリア: 東京・埼玉・神奈川・千葉（1都3県）
