この記事でわかること
- 江東区の不動産査定を費用0円で受ける方法と、机上（AI）査定・訪問査定の使い分け
- 査定額が決まる仕組み（取引事例比較法・路線価・公示地価）と、江東区の湾岸タワーマンション特有の評価ポイント
- 査定書のどこを見るべきか、「査定額＝売却価格」ではない理由
- 査定前に揃えておきたい書類7点と、評価を落とさないための事前準備
- 複数社に依頼するメリットと一括査定の注意点、査定後に売却へ進む流れ（媒介契約・Matterport内覧）
江東区の不動産査定は、費用0円（無料）で受けられるのが一般的です。査定は宅地建物取引業者が売却相談を受ける過程で行うもので、依頼した時点で売却の義務が生じるわけではありません。一方で「江東区の相場は坪いくら」という一律の目安は存在せず、同じ区内でも豊洲・有明のタワーマンションと亀戸・砂町の戸建てでは、評価の見方そのものが変わります。
先月、江東区のご相談者様からROCKEDGE住まい相談室に寄せられた相談では、「豊洲のタワーマンションを査定に出したら、同じ棟の同じ間取りなのに3社の査定額が800万円以上開いた」というものがありました。査定書を並べて確認すると、開きの正体は階数・方位の補正幅と、直近の大規模修繕をどう織り込んだかの差でした。タワーマンションは棟内での価格差が大きく、「同じマンションの成約事例」を出されただけでは根拠として不十分です。どの住戸の事例を、どう補正したのかまで確認するようお伝えしています。
江東区の不動産査定は無料で受けられる？費用と2種類の査定方法
Q: 江東区で不動産査定を受けるといくらかかる？ A: 0円（無料）です。 宅地建物取引業者による売却査定は、媒介契約（売却の仲介を依頼する契約）の獲得を目的とした営業活動の一環として行われるため、費用を請求されないのが通例です。
有料になるのは、相続税申告・離婚時の財産分与・裁判資料などに使う不動産鑑定士による鑑定評価書で、20万円〜40万円程度（2026年8月現在・評価目的や物件種別により変動）が目安です。売却価格の当たりをつけたいだけであれば、無料査定で足ります。
机上（AI）査定と訪問査定の違い
| 項目 | 机上（AI）査定 | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 所要時間 | 数分〜翌営業日 | 現地30分〜60分＋報告に3日〜7日程度 |
| 使うデータ | 住所・面積・築年数・成約事例 | 上記＋現地確認（内外装・設備・眺望・境界・接道） |
| 精度の幅 | ±10〜20%程度 | ±5%程度に収まりやすい |
| 向いている場面 | 相場観をつかむ初期段階 | 売却時期が半年以内に見えている段階 |
江東区のタワーマンションでは、机上査定は「同じ棟・同じ間取り」でまとめて計算されがちです。しかし実際には、低層階と高層階、運河側と内陸側、前面に新築計画があるかどうかで成約価格が分かれます。売却を具体的に考え始めた段階では訪問査定に切り替えるのが実務的です。
査定額はどう決まる？取引事例比較法・路線価・公示地価
査定額の中心となるのは取引事例比較法（近隣で実際に成約した類似物件の価格をもとに、駅距離・面積・築年数・階数・方位などの差を補正して価格を求める手法）です。江東区は人口約53万人、持ち家率約44%（令和5年住宅・土地統計調査）で、湾岸部に大規模マンションが集積しているため、マンションについては成約事例が集まりやすく、この手法が機能しやすいエリアといえます。
3つの公的価格の関係を知っておく
| 指標 | 公表元 | 水準の目安 | 主な用途 |
|---|---|---|---|
| 公示地価・基準地価 | 国土交通省・都道府県 | 100 | 取引の指標 |
| 相続税路線価 | 国税庁 | 公示地価の約80% | 相続税・贈与税の計算 |
| 固定資産税評価額 | 市区町村 | 公示地価の約70% | 固定資産税・登録免許税 |
自分で相場を調べるなら、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」、東日本不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」、国税庁の「路線価図」の3つを突き合わせると、査定書の数字が妥当かどうかを検証できます。町丁ごとの数値は年により動くため、最新年度のものを参照してください。
江東区で評価が分かれる3つのポイント
- タワーマンションの修繕計画と積立金 — 江東区の湾岸部は築15年〜20年を超え、2回目の大規模修繕を迎える棟が増えています。長期修繕計画が直近で見直されているか、積立金が計画額に届いているか、一時金徴収や借入の予定がないかは、購入検討者が必ず見る項目です。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、超高層（20階以上）は一般のマンションより専有面積あたりの目安が高く示されています。管理状況が良いことを示せる資料は、そのまま価格の裏づけになります。
- 埋立地の地盤と水害ハザード — 豊洲・有明・東雲・辰巳は埋立地で、東京都が公表する液状化予測図や江東区の水害ハザードマップの区分が評価に影響することがあります。2020年8月28日施行の宅地建物取引業法施行規則改正により、売買時の重要事項説明で水害ハザードマップ上の所在地を説明することが義務化されています。売主側が先に把握しておくと、商談後半での値引き交渉材料になりにくくなります。
- 接道と再建築可否（下町エリア） — 住吉・亀戸・大島・砂町の古くからの住宅地には、私道・位置指定道路・旗竿地が残っています。建築基準法第42条の道路に2m以上接していない土地は再建築不可となり、評価が大きく下がります。公図と現況の照合が欠かせません。
マンション査定と一戸建て査定で見られる点の違い
同じ取引事例比較法でも、マンションと一戸建てでは補正する項目が変わります。
マンション査定は、同じ建物内または近隣の同規模の建物の直近成約を基準に、専有面積・階数・方角・角部屋かどうかの差を加減点します。江東区の湾岸部は同一棟内の成約事例が拾いやすく、事例比較の精度が出やすい一方、上層階と低層階で㎡単価が大きく開くため、階数の補正が価格を左右します。あわせて、上記1で挙げた修繕積立金の積立状況と長期修繕計画が確認されます。積立不足や一時金徴収の予定は、買主の住宅ローン審査や購入判断に影響するため、価格にも表れます。
一戸建て査定は、建物と土地を分けて考えます。木造は築20年を超えると建物の評価がほぼゼロに近づき、実質的に土地値での評価が中心になります。土地は上記2・3（埋立地の地盤と水害ハザード、接道と再建築可否）に加えて、間口と形状（旗竿地・不整形地は整形地より低くなることがあります）、前面道路の幅員（4m未満はセットバック分が有効宅地から差し引かれます）、私道持分の有無で補正されます。
なお、太陽光パネルや蓄電池は「あれば必ず加点」ではなく、設置後の年数と保証の残存で評価が変わります。東京都の助成（1kWあたり12万円程度・2026年8月現在）を使って設置した設備は、保証書・設置証明・発電実績を保管しておくと説明材料になります。江東区の住宅改修補助（高齢者向け改修・耐震改修）を活用した手すり設置や耐震補強も、記録として残しておくと評価につながります。制度の要件・予算枠は年度で変わるため、各窓口で最新の内容をご確認ください。
査定書の見方は？「査定額＝売却価格」ではない理由
査定額は**「3か月程度で売れると見込まれる価格」**として算出されるのが一般的で、実際の成約価格を約束するものではありません。ここを取り違えると、売り出し後に値下げを繰り返すことになります。
宅地建物取引業法第34条の2第2項では、媒介契約に際して価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければならないと定められています。根拠資料の提示を求めるのは売主の正当な権利です。査定書では次の4点を確認してください。
- 採用した成約事例（住所・成約時期・面積・階数・成約価格が記載されているか。売出価格ではなく成約価格か）
- 補正の内訳（階数・方位・眺望・築年数・管理状況をどう加減したか）
- 想定売却期間（3か月なのか6か月なのか）
- 費用の控除前か後か（仲介手数料・登記費用・測量費が反映されているか）
売却時にかかる費用は、仲介手数料（成約価格400万円超で成約価格×3%＋6万円＋消費税が上限）、印紙税、抵当権抹消費用などで、手取りは査定額より数%〜10%程度下がると見ておくと計画が立てやすくなります。戸建て・土地で境界確定測量が要る場合は35万円〜80万円程度（2026年8月現在・土地の形状と隣地数により変動）が別途かかることもあります。
査定を高く受けるための事前準備と必要書類は？
揃えておきたい書類
| 書類 | 入手先 | 効果 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書・公図 | 法務局 | 面積・権利関係・私道の確認 |
| 管理規約・長期修繕計画（マンション） | 管理会社 | 修繕積立金の水準と工事予定を説明できる |
| 大規模修繕の実施記録（マンション） | 管理組合 | 管理状況の良さを客観的に示す |
| 建築確認済証・検査済証 | 手元保管（再発行不可） | 適法建築の証明。融資審査に直結 |
| 地積測量図・境界確認書（戸建て・土地） | 法務局・手元保管 | 越境や境界未確定による減額を避ける |
| 固定資産税納税通知書 | 毎年4〜6月に届く | 評価額・税額の確認 |
| リフォーム・修繕の記録 | 施工会社の請求書等 | 維持管理の良さを示す |
当日までにできること
- 水回り・玄関・バルコニーの清掃（設備の劣化と汚れは別物ですが、区別されずに評価されることがあります）
- 雨漏り・給排水の不具合は隠さず伝える（契約不適合責任＝引渡し後に契約内容と違う不具合が見つかった場合に売主が負う責任。告知しておくことで後日の紛争リスクを下げられます）
- タワーマンションは眺望が評価材料になるため、査定日の窓まわりを整えておく
- 収納の中身を減らし、床面積が見える状態にする
複数社への依頼と一括査定の注意点／査定後の流れ
複数社に頼む意味と、一括査定で起きること
査定額には会社ごとの販売戦略が反映されるため、2〜3社に依頼して根拠を比較する意味は大きいといえます。ただし一括査定サイトは登録直後に多数の会社へ情報が渡る仕組みで、営業連絡が集中しやすく、媒介契約を取るために相場より高い数字を提示する「高値査定」が混ざることがあります。高い順に並べて上位を選ぶのではなく、成約事例の出典が明記されているか、江東区の埋立地・接道条件やマンションの管理状況に触れているかで選別してください。
ROCKEDGE住まい相談室でも江東区の無料査定を承っており、査定書には採用事例と補正の内訳を記載しています。ご相談はお問い合わせフォームまたはメールから承ります（24時間受付・ご返信は平日10:00〜18:00）。
媒介契約の3種類
| 種類 | 他社への同時依頼 | 自己発見取引 | レインズ登録 | 報告頻度 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介 | 可 | 可 | 任意 | 定めなし |
| 専任媒介 | 不可 | 可 | 契約から7日以内 | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介 | 不可 | 不可 | 契約から5日以内 | 1週間に1回以上 |
※レインズ登録期限の日数は休業日を除いて数えます。
売り出しから引渡しまで
査定 → 媒介契約 → 売却準備（撮影・図面作成）→ 売り出し → 内覧 → 申込・条件交渉 → 売買契約 → 決済・引渡し、という流れが基本です。豊洲・有明・東雲の大規模マンションでは、管理組合が撮影や共用部の立ち入りに事前申請を求めることがあり、内覧の段取りに時間がかかります。Matterportによる3Dスキャン内覧を用意しておくと、来訪前に間取りと生活動線・眺望を確認してもらえるため、居住中でも内覧回数を絞りながら検討度の高い層に届きやすくなります。
売却全体の期間は、売り出しから引渡しまでおおむね3か月〜6か月（2026年8月現在・価格設定と時期により変動）を見込んでおくと、住み替えの資金計画が組みやすくなります。
税務（3,000万円特別控除・相続空き家の特例など）や相続登記の要否は個別事情で結論が変わります。詳細は専門家へご相談ください。
江東区の不動産査定をROCKEDGEに依頼する
ROCKEDGEでは江東区エリアのマンション・一戸建て・土地の無料査定を承っています。机上査定でおおよその相場を、訪問査定で精緻な査定額を、中立的な立場でご提示します。査定額の根拠もわかりやすくご説明し、「まだ売ると決めていない」段階のご相談も歓迎しています。
対応エリア: 東京・埼玉・神奈川・千葉（1都3県）
